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Hace poco revisé una compra de participación por divorcio con una meta bastante sencilla:
Una de las personas quería conservar la casa y necesitaba unos $140,000 para pagar la parte de la otra.
Lo más difícil era encontrar cómo hacerlo sin perder la primera hipoteca existente.
Ahí una segunda hipoteca puede tener sentido. Pero hay un error importante al revisar estas situaciones:
El monto del préstamo no es lo mismo que el efectivo que realmente recibes.
Así es como lo reviso.
Empieza por la meta real
Antes de hablar de montos, tasas o pagos, quiero saber:
¿Cuánto dinero necesitamos realmente?
En este caso, la compra de la participación era de unos $140,000. También había otras deudas que pagar e impuestos de la propiedad pendientes.
La pregunta no era: «¿Podemos conseguir una segunda hipoteca de $190,000?».
Era: «Después de pagar todo, ¿quedarán $140,000 para el acuerdo?»
Es una pregunta muy distinta.
Primero confirma que haya suficiente valor disponible
Se habló de un valor de la casa de aproximadamente $815,000. La primera hipoteca era de unos $479,585.
Si agregábamos una segunda hipoteca de $226,000:
- Primera hipoteca: $479,585
- Segunda hipoteca propuesta: $226,000
- Total de préstamos: $705,585
- $705,585 ÷ $815,000 = aproximadamente 86.6% de relación combinada préstamo-valor
La relación combinada préstamo-valor, o CLTV, compara las deudas con el valor de la casa. Importa porque los programas de segunda hipoteca limitan el financiamiento total.
Por ejemplo, si un programa específico permitiera financiar hasta el 90% del valor:
- $815,000 × 90% = $733,500
- Menos la primera hipoteca: $479,585
- Segunda hipoteca máxima bajo ese supuesto: $253,915
Eso no significa que alguien califique automáticamente para esa cantidad. Todavía importan los ingresos, el crédito, la tasación, las reglas del programa y otros factores.
Pero nos da un límite inicial para revisar. Si es una línea de crédito, también debemos confirmar cómo cuenta el prestamista el límite disponible además del saldo utilizado.
Después mira el efectivo que queda
También revisamos una segunda hipoteca de $190,000.
A primera vista parece suficiente para pagar $140,000. Pero mira qué pasa al considerar todo lo demás.
- Segunda hipoteca: $190,000
- Menos costos de cierre estimados: $11,930
- Menos liquidaciones de deudas identificadas: $73,753
- Efectivo antes de impuestos: $104,317
- Menos aproximadamente $6,000 de impuestos
- Efectivo para comprar la participación: $98,317
Incluso con un préstamo de $190,000, el cálculo dejaba solo unos $98,000 para el acuerdo de divorcio.
Si los $140,000 deben salir completamente de esos fondos, faltan $41,683, aproximadamente $41,700.
Ese es el número que me importa. Nos dice que esta versión necesita otra fuente de fondos o un plan distinto. No significa que se cerró un préstamo con ese faltante.
Conservar la primera hipoteca puede seguir siendo valioso
Si la primera hipoteca tiene una buena tasa, reemplazarla por una nueva puede no convenir.
Una segunda hipoteca podría permitir conservarla. Compararía dos opciones:
- Conservar la primera hipoteca y agregar una segunda.
- Refinanciar la propiedad en una sola hipoteca nueva.
Después compararía el pago mensual, los costos de cierre, el efectivo para el acuerdo, el costo total de intereses y qué pasa con la tasa de la primera hipoteca.
No hay una respuesta que sirva para todos. Los números ayudan a decidir.
El título de propiedad y la responsabilidad hipotecaria son distintos
El divorcio agrega otra parte a la conversación.
Cambiar la propiedad no elimina automáticamente a una persona de la hipoteca. El abogado y la compañía de título pueden manejar la transferencia mientras ambas personas siguen obligadas en el préstamo.
Si existe la posibilidad de asumir el préstamo, como en ciertos préstamos FHA, puede valer la pena consultarlo con su administrador. Los pasos de propiedad, responsabilidad y financiamiento deben encajar.
Por qué pedir un poco más puede salir caro
A veces un monto mayor mueve el financiamiento a otro nivel de precio.
Imagina que una opción deja la CLTV en 84.9% y otra en 86%. Cruzar un límite del producto podría cambiar las condiciones. Esos porcentajes ilustran la pregunta; no son una regla universal.
La tasa mayor podría aplicarse a toda la segunda hipoteca, no solo al dinero adicional.
Por eso no pregunto únicamente: «¿Cuánto más podemos pedir?».
Pregunto: «¿Cuánto efectivo adicional recibimos realmente y cuánto nos cuesta?»
Son preguntas muy distintas.
Una forma sencilla de revisar el acuerdo
Si buscas conservar la casa durante un divorcio, revisaría los números en este orden:
- ¿Cuánto debe recibir la otra persona?
- ¿Qué otras deudas o gastos hay que pagar?
- ¿Cuánto vale la casa de manera realista?
- ¿Cuánto se debe de la hipoteca existente?
- ¿Cuánto financiamiento de segunda hipoteca está disponible?
- ¿Qué quedará después de costos y liquidaciones?
- ¿Cuál será el nuevo pago mensual?
- ¿Todavía conviene conservar la primera hipoteca?
Eso nos da la respuesta real. No solo cuánto puedes pedir prestado.
Cuánto dinero llega realmente a donde tiene que llegar.
Normalmente, ese es el número más importante de la conversación.
Este ejemplo se basa en una conversación hipotecaria real con información identificativa eliminada. Las cifras son ilustrativas, no condiciones actuales ni un compromiso de préstamo. Los programas, tasas, valores de propiedad y requisitos varían.
Fuentes y lecturas adicionales
Estas fuentes externas pueden estar en inglés. Podemos ayudarte a conversar sobre ellas en español.
