Comprar la parte de tu cónyuge en un divorcio con una segunda hipoteca: ¿cuánto efectivo puedes obtener realmente?

Hace poco analicé una compra de participación en la vivienda por divorcio en la que la meta era bastante sencilla:

Uno de los cónyuges quería quedarse con la casa y necesitaba alrededor de $140,000 para comprar la participación del otro cónyuge.

La parte más difícil era averiguar cómo llegar allí sin renunciar a la primera hipoteca existente.

Aquí es donde una segunda hipoteca puede tener mucho sentido, pero hay un gran error que la gente comete al mirar estos escenarios:

El monto del préstamo no es lo mismo que el efectivo que realmente recibes.

Así es como yo lo veo.

Empieza por la meta real

Antes de hablar sobre cantidades, tasas o pagos del préstamo, quiero saber:

¿Cuánto dinero necesitamos realmente?

En este caso, la compra de la participación era de aproximadamente $140,000. También había otras deudas que liquidar y algunos impuestos sobre la propiedad por pagar.

Así que la verdadera pregunta no era: “¿Podemos obtener una segunda hipoteca de $190,000?”

Fue, «Después de pagar todo, ¿quedarán $140,000 disponibles para comprar esa participación?»

Esa es una pregunta muy diferente.

Primero, asegúrate de que hay suficiente valor neto de la vivienda

Se habló de un valor aproximado de $815,000 para la vivienda. El saldo de la primera hipoteca existente era de unos $479,585.

Si agregamos una segunda hipoteca de $226,000:

La relación préstamo-valor combinada, o CLTV, compara los préstamos con el valor de la vivienda, lo cual es importante porque los programas de segunda hipoteca tienen límites en la financiación total.

Por ejemplo, si un programa en particular permitía financiamiento hasta 90% del valor de la vivienda:

Eso no significa que alguien califique automáticamente para esa cantidad; los ingresos, el crédito, la valoración, las reglas del programa y otros factores siguen siendo importantes.

Pero nos da el límite externo para probar. Para una línea de crédito, también necesitamos confirmar cómo el prestamista cuenta la línea disponible, así como el saldo retirado.

Luego mira el efectivo que realmente queda

También analizamos una segunda hipoteca de $190,000.

A primera vista, parece más que suficiente para cubrir la compra de una participación de $140,000. Pero mira qué sucede al tener en cuenta todo lo demás.

Así que incluso con un préstamo de $190,000, solo había alrededor de $98,000 en ese cálculo para el acuerdo de divorcio.

Si los $140,000 para comprar la participación deben salir íntegramente de esos fondos, al plan le faltan $41,683, es decir, unos $41,700.

Esa es la cifra que me importa. Nos dice que esta versión necesita otra fuente de fondos o un plan distinto. No significa que se haya cerrado un préstamo con ese déficit.

Mantener la primera hipoteca existente todavía puede ser valioso

Si la primera hipoteca existente tiene una buena tasa, reemplazarla con una nueva hipoteca puede no tener sentido.

Una segunda hipoteca potencialmente nos permite dejar ese préstamo en paz. Compararía dos opciones:

• Mantén la primera hipoteca y agrega una segunda.
• Refinancia la propiedad en una nueva hipoteca.

Después compara el pago mensual, los costos de cierre, el efectivo disponible para comprar la participación, el costo total de intereses y qué sucede con la tasa de la primera hipoteca existente.

No hay una respuesta que funcione para todos. Las matemáticas nos ayudan a decidir.

El título y la responsabilidad hipotecaria son diferentes

El divorcio añade otra capa.

Cambiar la propiedad no elimina automáticamente a alguien de la hipoteca. El abogado y la compañía de títulos pueden manejar la transferencia de propiedad mientras la hipoteca sigue teniendo a ambos prestatarios obligados por el préstamo.

Si hay una asunción disponible, como en ciertos préstamos FHA, puede que valga la pena explorarla con el administrador del préstamo. Los pasos de propiedad, responsabilidad y financiamiento deben encajar entre sí.

Por qué pedir prestado un poco más puede ser caro

A veces, un monto de préstamo más alto mueve la financiación total a otro nivel de precios.

Por ejemplo, imagina que una opción pone el CLTV en 84.9% y otra en 86%. Cruzar el umbral de un producto podría cambiar la fijación de precios. Esos porcentajes ilustran la pregunta, no una regla universal del programa.

La tasa más alta puede aplicarse a la segunda hipoteca completa, no solo al dinero extra prestado.

Así que no solo pregunto: “¿Cuánto más podemos pedir prestado?”

Pregunto, “¿Cuánto más efectivo recibimos en realidad, y qué nos cuesta ese dinero extra?”

Esas son preguntas muy diferentes.

Una forma sencilla de analizar la compra de la parte de tu cónyuge en un divorcio

Si intentas conservar la casa durante un divorcio, revisaría los números en este orden:

1. ¿Cuánto necesita recibir el otro cónyuge?
2. ¿Qué otras deudas o gastos hay que pagar?
3. ¿Cuál es el valor real de la casa?
4. ¿Qué se debe en la hipoteca existente?
5. ¿Cuánto financiamiento de segunda hipoteca está disponible?
6. ¿Qué quedará realmente después de los costos y de liquidar las deudas?
7. ¿Cuál será el nuevo pago mensual?
8. ¿Tiene sentido mantener la primera hipoteca existente?

Eso nos da la verdadera respuesta, no solo cuánto puedes pedir prestado.

Cuánto dinero realmente llega a donde necesita ir.

Ese suele ser el número más importante en la conversación.

Este ejemplo se basa en una discusión real sobre una hipoteca, con la información identificativa eliminada. Todos los números son ilustrativos y no representan términos actuales de préstamo ni un compromiso de otorgar crédito. Los programas de préstamos, las tasas de interés, los valores de la propiedad y la calificación del prestatario varían.

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