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Le pregunté a un contacto de préstamos si un programa basado en estados de cuenta bancarios podría ayudar cuando los ingresos según la declaración de impuestos no parecían respaldar la hipoteca.
Esa era una forma diferente de investigar el préstamo, todavía no era una aprobación.
Antes de elegir otro programa, quiero entender por qué el primer cálculo se queda corto.
Empieza por los ingresos que ya se están contando
Pide al equipo hipotecario que explique el cálculo basado en las declaraciones de impuestos. ¿Qué ingresos del negocio se incluyen? ¿Qué ajustes se permiten? ¿Los salarios se están contando por separado o dos veces?
Los ingresos brutos, las ganancias sujetas a impuestos y el dinero disponible para pagar tu hipoteca son cifras distintas.
Tus registros fiscales deben reflejar con precisión la actividad del negocio. Trabajamos con esos datos y, cuando hace falta, con tu profesional de impuestos.
Los depósitos no son automáticamente ingresos
Aquí hay un ejemplo hipotético:
- Total depósitos comerciales: $24,000
- Menos transferencias de otra cuenta: $5,000
- Menos dinero de un préstamo comercial: $4,000
- Monto restante por revisar antes de los gastos: $15,000
Esos $15,000 no son un cálculo de ingresos terminado. Todavía necesitamos saber qué representan los depósitos, qué gastos se aplican y cuánto del negocio posees. Un mes tampoco establece el historial de estados requerido.
Mover el mismo dinero entre cuentas no crea más ingresos.
Pregunta cómo funciona el programa basado en estados de cuenta bancarios
Yo pediría cinco cosas:
- El período completo de estados de cuenta que se requiere.
- Qué depósitos son elegibles y cuáles están excluidos.
- Cómo se calculan los gastos comerciales.
- Cómo se consideran la participación en el negocio y los otros ingresos.
- Qué efectivo debe quedar después del cierre.
Esa última pregunta importa tanto para tu hogar como para el negocio. La nómina, el inventario y los impuestos siguen teniendo que pagarse.
Compara más que el nuevo monto del préstamo
Una hipoteca basada en estados de cuenta bancarios puede ofrecer otra vía. Aun así, debemos comparar la tasa, la APR, los cargos, el pago, el efectivo necesario y las reservas con las demás opciones disponibles.
No quiero que una cifra de ingresos más alta desvíe la atención de un pago que dificulte mantener el negocio.
El préstamo adecuado debe ajustarse a tu forma de ganar dinero y a la vida que esos ingresos deben sostener.
Este ejemplo se basa en una discusión real sobre una hipoteca, con la información identificativa eliminada. Todos los números son ilustrativos y no representan términos actuales de préstamo ni un compromiso de otorgar crédito. Los programas de préstamos, las tasas de interés, los valores de la propiedad y la calificación del prestatario varían.
