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Trabajé un plan para usar una segunda hipoteca sobre la vivienda principal para ayudar a comprar una propiedad de alquiler. También estábamos evaluando un préstamo DSCR para la propiedad de inversión.
La idea tenía sentido explorarla, pero quería responder una pregunta antes de avanzar demasiado:
¿El alquiler seguirá siendo viable después de contar el nuevo pago sobre la vivienda?
Empieza por ambos préstamos
La segunda hipoteca y el préstamo del alquiler deben calificar por separado. Una aprobación no nos da automáticamente la otra.
Para el préstamo sobre el valor neto de la vivienda, quiero conocer el pago, los costos y el efectivo restante después del cierre. Para el préstamo de la propiedad de alquiler, quiero saber qué renta aceptará el prestamista, cuánto efectivo debe quedar en reserva y si se permite financiar el pago inicial con fondos prestados.
Ese es el punto de partida. Luego sumamos los dos préstamos.
Aquí están las matemáticas que importan
Imagina que la propiedad de alquiler deja $250 al mes después de su pago de vivienda y las provisiones para gastos operativos. La nueva segunda hipoteca cuesta $450 al mes.
- Efectivo restante del alquiler: $250
- Pago de la segunda hipoteca: $450
- Cantidad que el hogar aún debe cubrir: $200 por mes
Son cifras presupuestarias hipotéticas, no las condiciones del préstamo de esta familia. Muestran por qué un resultado positivo del alquiler puede dejarte aun así un gasto mensual por cubrir.
El DSCR de la propiedad de alquiler no nos dice si cubre la segunda hipoteca de tu vivienda.
Deja espacio para los meses que pasan de manera diferente
Reservaría dinero para períodos sin inquilinos, reparaciones y los costos de tener la propiedad. También preguntaría cuánto efectivo quieres conservar después de ambos cierres.
Si usamos una HELOC, debemos revisar los cambios de tasa y qué sucede cuando comienza su período de pago. Tu vivienda sirve de garantía para ese préstamo. Si no puedes devolverlo, puede estar en riesgo aunque el problema se origine en la propiedad de alquiler.
Antes de hacer una oferta
- Averigua cuánto efectivo del valor neto de tu vivienda queda realmente disponible después de los costos.
- Confirma que el prestamista de la propiedad de alquiler acepte la fuente de fondos propuesta.
- Añade el nuevo pago de tu vivienda al presupuesto de la propiedad de alquiler.
- Calcula qué pasaría con una reparación y un período sin recibir alquiler.
- Decide cuánto efectivo quieres conservar.
Quiero que el financiamiento apoye la inversión. No quiero que un anuncio atractivo de alquiler oculte un pago que el hogar no puede asumir cómodamente.
Este ejemplo se basa en una discusión real sobre una hipoteca, con la información identificativa eliminada. Todos los números son ilustrativos y no representan términos actuales de préstamo ni un compromiso de otorgar crédito. Los programas de préstamos, las tasas de interés, los valores de la propiedad y la calificación del prestatario varían.
