Una exención del requisito de seguro de título para el prestamista puede reducir un costo del refinanciamiento. ¿Qué se mantiene?

Usted recibe dos estimaciones para refinanciar su préstamo. Una incluye una prima de seguro de título para el prestamista. La otra indica que podría eximirse ese cargo. Es razonable preguntar si el segundo prestamista está omitiendo la revisión del título de propiedad o dejando su vivienda desprotegida.

La respuesta breve tiene un alcance más limitado. Según el programa piloto Title Acceptance de Fannie Mae, actualmente en curso, ciertos préstamos de refinanciamiento evaluados como de bajo riesgo en cuanto al título de propiedad pueden entregarse sin una póliza de seguro de título para el prestamista ni una carta de opinión de un abogado sobre el título. La exención se refiere a un requisito del prestamista. No significa que desaparezcan todos los servicios relacionados con el título, ni crea una cobertura de seguro para el propietario de la vivienda.

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Comience por la póliza que podría eliminarse

El seguro de título para el prestamista protege al prestamista frente a problemas con el título de propiedad que estén cubiertos por la póliza y afecten su hipoteca. La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) explica que este seguro no protege el capital que el propietario tiene acumulado en la vivienda. El seguro de título para el propietario es un producto independiente destinado a proteger los intereses financieros del propietario, sujeto a los términos y exclusiones de esa póliza.

¿Qué es el seguro de título para el prestamista? (pestaña nueva)

Esa distinción es importante al refinanciar. Una exención del requisito de cobertura de título para el prestamista no convierte la cobertura anterior del prestamista en cobertura para el propietario. Tampoco le indica si una póliza de seguro de título para el propietario que obtuvo al comprar la vivienda sigue vigente ni cómo respondería ante una reclamación específica. Conserve la póliza y, si esa protección influye en su decisión, consulte sobre su vigencia y cobertura con la compañía que la emitió o con un abogado calificado.

Fannie Mae indica que Title Acceptance se aplica a ciertas operaciones de refinanciamiento. No es un beneficio general para la compra de vivienda, y un anuncio no demuestra que su préstamo cumplirá los requisitos. La elegibilidad se determina mediante el proceso del prestamista participante y la revisión del riesgo relacionado con el título de propiedad que realiza el programa piloto.

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El riesgo relacionado con el título de propiedad se evalúa, no se declara inexistente

Las preguntas frecuentes publicadas por la FHFA sobre el programa piloto describen una revisión automatizada que se realiza durante el proceso de originación del préstamo. La revisión ayuda a determinar si la operación aún requiere una póliza de seguro de título para el prestamista, una carta de opinión de un abogado o una verificación independiente adicional. El prestamista sigue obligado a garantizar que la nueva hipoteca constituya un gravamen válido de primer rango y que se hayan atendido los gravámenes o cargas anteriores.

Preguntas frecuentes sobre el programa piloto Title Acceptance (pestaña nueva)

En otras palabras, el resultado no significa que nunca puedan existir defectos en el título de propiedad. Es una decisión sobre cómo el prestamista y Fannie Mae gestionarán el riesgo relacionado con el título en un refinanciamiento que cumpla los requisitos. La FHFA indica que se paga un cargo a la empresa (Enterprise) para cubrir la posibilidad de un defecto inesperado cuando no se exige la protección adicional para el prestamista.

Preguntas frecuentes sobre el programa piloto Title Acceptance (pestaña nueva)

Pida el nombre exacto de la aprobación. La expresión «exención de título» puede usarse de manera informal, pero conviene saber si el prestamista se refiere a Title Acceptance de Fannie Mae, a una carta de opinión de un abogado sobre el título de propiedad o a otro programa del prestamista.

No confunda la aceptación del título de propiedad con una alternativa a la tasación

Title Acceptance se refiere al requisito de contar con una póliza de seguro de título para el prestamista o una carta de opinión de un abogado. Value Acceptance de Fannie Mae es diferente: es una opción que ofrece Desktop Underwriter y que puede permitir que un préstamo que cumpla los requisitos siga adelante sin una tasación. Un refinanciamiento podría recibir una de estas opciones, ambas o ninguna.

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Una carta de opinión de un abogado sobre el título de propiedad es otra vía distinta. Un abogado con licencia para ejercer examina el título y emite una opinión que cumple los requisitos de Fannie Mae. Fannie Mae señala que la carta no es un producto de seguro, aunque un prestamista puede utilizarla en lugar de una póliza de seguro de título para el prestamista en una transacción que cumpla los requisitos.

Carta de opinión de un abogado (AOL, por sus siglas en inglés) (pestaña nueva)

Pida al prestamista que identifique por separado cada requisito del que se le exime. Así se evita que «sin tasación», «sin póliza de seguro de título para el prestamista» y «sin carta de opinión de un abogado» se conviertan en una sola promesa imprecisa.

Es posible que sigan aplicándose otros cargos relacionados con el título de propiedad y el cierre

La CFPB describe los servicios relacionados con el título de propiedad como un conjunto que puede incluir una investigación del título, la prima de la póliza de seguro de título para el prestamista, las gestiones de liquidación o cierre y otros servicios asociados con la emisión de la cobertura. Los cargos de registro y los servicios necesarios para liquidar la hipoteca actual e inscribir la nueva son componentes separados de la transacción.

¿Qué son los cargos por servicios relacionados con el título de propiedad? (pestaña nueva)

Por lo tanto, eliminar una prima no permite determinar cuánto se reducirán los costos totales de cierre. La transacción aún puede requerir información sobre el título de propiedad, gestiones para liquidar la hipoteca actual, firma de documentos, servicios de depósito en garantía (escrow) o de liquidación, inscripción en el registro y otras verificaciones exigidas por el prestamista. Los nombres de los cargos y sus montos dependen del prestamista, del proveedor y de la ubicación.

En la segunda página de cada Estimación de Préstamo (Loan Estimate), compare línea por línea las partidas correspondientes al título de propiedad y al cierre. La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) recomienda solicitar varias estimaciones de préstamo y revisar tanto los servicios cuyos proveedores puede comparar y elegir como el monto total estimado que deberá aportar al cierre.

Explicación de la Estimación de Préstamo (Loan Estimate) (pestaña nueva)

• ¿Qué cargo específico relacionado con el título de propiedad para el prestamista no se incluye?

• ¿Qué cargos por búsqueda de antecedentes del título de propiedad, cierre, depósito en garantía (escrow), registro o liquidación de deudas siguen aplicándose?

• ¿Hay un cargo separado por aceptación del título de propiedad o por riesgo, y dónde se informa de él?

• ¿Puedo comparar proveedores y precios para alguno de los servicios restantes?

Compare la diferencia con un ejemplo identificado como tal

Ejemplo hipotético: La estimación A muestra una póliza de seguro de título para el prestamista de $900 y otros cargos de título, cierre e inscripción registral de $650. La estimación B no incluye una prima de seguro de título para el prestamista, pero aún muestra otros cargos relacionados de $600 más una tarifa del programa de $100. En este ejemplo simplificado, la diferencia en los costos relacionados con el título es de $850, no el total de $1,550 que aparece en la estimación A.

Estas cifras inventadas solo sirven para ilustrar un método de comparación. Los cargos reales pueden tener otros nombres, y un subtotal más bajo por los conceptos relacionados con el título no significa automáticamente que el refinanciamiento completo sea menos costoso. Compare la tasa de interés, los puntos, los créditos del prestamista, los cargos del prestamista, los servicios de terceros y el efectivo necesario para el cierre, usando el mismo monto del préstamo y el mismo período de bloqueo de la tasa. Un crédito del prestamista puede reducir los costos iniciales y, a la vez, estar asociado con una tasa de interés más alta.

Explicación de la Estimación de Préstamo (Loan Estimate) (pestaña nueva)

Antes de elegir, pregunte también si actualmente tiene cobertura de seguro de título para el propietario, si el refinanciamiento cambia algo relevante para esa póliza y qué protección, si la hay, le brinda directamente la transacción propuesta. Una persona real debería poder explicarle la respuesta sin dar a entender que «se elimina el requisito» significa que «ya no existe ningún riesgo relacionado con el título».

Tu siguiente paso

Pida dos cosas por escrito: el requisito específico relacionado con el título que se elimina y una lista detallada de lo que queda. Luego compare las Estimaciones del Préstamo (Loan Estimates) completas, no los ahorros anunciados. Una exención útil es aquella que usted entiende, en un refinanciamiento que siga ajustándose a sus objetivos de pago, costos de cierre y protección.

La disponibilidad y la elegibilidad del programa dependen de la propiedad, el prestatario, el prestamista y las pautas escritas vigentes. Este artículo es educativo y no constituye una aprobación de préstamo ni una cotización de tasa.