Відмова кредитора від вимоги страхування права власності може зменшити витрати на рефінансування. Що при цьому залишається без змін?

Ви отримуєте два попередні розрахунки витрат на рефінансування. Один включає страховий внесок за страхування права власності на користь кредитора. В іншому зазначено, що цей платіж може не стягуватися. Цілком доречно запитати, чи не пропускає другий кредитор перевірку права власності та чи не залишає ваше житло без захисту.

Коротка відповідь має вужчий зміст. У межах чинної пілотної програми Title Acceptance від Fannie Mae певні кредити на рефінансування, які за результатами оцінки мають низький ризик, пов’язаний із правом власності, можуть передаватися без поліса страхування права власності на користь кредитора або листа з юридичним висновком адвоката щодо права власності. Це звільнення стосується вимоги до кредитора. Воно не означає, що всі послуги, пов’язані з правом власності, стають непотрібними, і не забезпечує страхового покриття для власника житла.

Прозорість пілотної програми (у новій вкладці) · Поширені запитання про пілотну програму Title Acceptance (у новій вкладці)

Почніть зі страхового поліса, вимогу щодо якого можуть скасувати

Титульне страхування кредитора захищає кредитора від передбачених полісом ризиків, пов’язаних із правом власності на нерухомість, які впливають на його іпотеку. CFPB пояснює, що воно не захищає власний капітал домовласника в житлі. Титульне страхування власника — це окремий продукт, призначений для захисту фінансових інтересів власника відповідно до умов і винятків такого поліса.

Що таке титульне страхування кредитора? (нова вкладка)

Ця відмінність важлива під час рефінансування. Звільнення від вимоги титульного страхування кредитора не перетворює його попереднє страхове покриття на покриття для домовласника. Воно також не дає відповіді на запитання, чи залишається чинним поліс титульного страхування власника, який ви отримали під час купівлі житла, і як він застосовуватиметься до конкретної вимоги про відшкодування. Зберігайте поліс і, якщо цей захист впливає на ваше рішення, уточніть його статус у компанії, яка його видала, або у кваліфікованого адвоката.

За інформацією Fannie Mae, Title Acceptance застосовується до певних операцій рефінансування. Це не загальна пільга для купівлі житла, і реклама не підтверджує, що ваш кредит відповідатиме вимогам. Відповідність вимогам визначається за процедурою кредитора, який бере участь у програмі, та за результатами перевірки ризиків, пов’язаних із правом власності, у межах пілотної програми.

Прозорість пілотної програми (у новій вкладці) · Поширені запитання про пілотну програму Title Acceptance (у новій вкладці)

Ризики щодо права власності перевіряють, а не оголошують відсутніми

В опублікованих FHFA відповідях на поширені запитання про пілотну програму описано автоматизовану перевірку, яку проводять під час оформлення кредиту. Ця перевірка допомагає визначити, чи для операції й надалі потрібні поліс титульного страхування кредитора, лист із юридичним висновком адвоката або додаткова незалежна перевірка. Кредитор усе одно має гарантувати, що нова іпотека є чинним заставним правом першої черги, а питання попередніх заставних прав чи обтяжень урегульовано.

Поширені запитання про пілотну програму Title Acceptance (нова вкладка)

Інакше кажучи, результат не є твердженням про те, що вади права власності ніколи не можуть існувати. Це рішення про те, як кредитор і Fannie Mae управлятимуть ризиками, пов’язаними з правом власності, під час рефінансування, що відповідає вимогам. За інформацією FHFA, коли додатковий захист кредитора не потрібен, підприємству (Enterprise) сплачують збір для покриття ризику неочікуваної вади права власності.

Поширені запитання про пілотну програму Title Acceptance (нова вкладка)

Запитайте точну назву отриманого схвалення. Вислів «звільнення від вимоги титульного страхування» можуть уживати неформально, але вам слід з’ясувати, чи має кредитор на увазі Fannie Mae Title Acceptance, лист із юридичним висновком адвоката щодо права власності чи іншу програму кредитора.

Не плутайте схвалення права власності кредитором з альтернативою оцінці нерухомості

Title Acceptance стосується вимоги кредитора щодо поліса титульного страхування або листа з юридичним висновком адвоката. Value Acceptance від Fannie Mae — це інше: це пропозиція системи Desktop Underwriter, яка може дозволити оформлення кредиту, що відповідає вимогам, без оцінки вартості нерухомості. Під час рефінансування можна отримати одне з цих схвалень, обидва або жодного.

Прозорість пілотної програми (у новій вкладці) · Value Acceptance (у новій вкладці)

Лист із юридичним висновком адвоката щодо права власності — це ще один окремий варіант. Адвокат із ліцензією перевіряє право власності та надає висновок, що відповідає вимогам Fannie Mae. Fannie Mae зазначає, що цей лист не є страховим продуктом, хоча кредитор може використати його замість поліса титульного страхування кредитора для операції, що відповідає вимогам.

Лист із правовим висновком адвоката (AOL) (нова вкладка)

Попросіть кредитора окремо назвати кожну скасовану вимогу чи плату. Це допоможе уникнути того, щоб «без оцінки нерухомості», «без поліса страхування права власності на користь кредитора» та «без листа з висновком адвоката» перетворилися на одну нечітку обіцянку.

Інші платежі за послуги, пов’язані з правом власності, та за завершення угоди можуть залишитися

Бюро фінансового захисту споживачів (CFPB) описує послуги, пов’язані з правом власності, як групу послуг, що може включати перевірку права власності, страхову премію за полісом на користь кредитора, проведення розрахунків або оформлення угоди та інші послуги, пов’язані з наданням страхового покриття. Реєстраційні збори та послуги, необхідні для погашення чинної іпотеки й реєстрації нової, є окремими складовими угоди.

Що таке плата за послуги, пов’язані з правом власності? (нова вкладка)

Отже, скасування однієї страхової премії саме по собі не визначає, наскільки зменшаться загальні витрати на оформлення угоди. Для угоди все ще можуть знадобитися дані про право власності, послуги з погашення чинного кредиту, підписання документів, послуги ескроу або проведення розрахунків, реєстрація та інші перевірки, яких вимагає кредитор. Назви та суми залежать від кредитора, надавача послуг і місця розташування.

На другій сторінці кожної форми Loan Estimate (попереднього розрахунку умов і витрат за кредитом) порівняйте рядок за рядком статті, пов’язані з правом власності та проведенням розрахунків за угодою. CFPB рекомендує запитувати кілька форм Loan Estimate й перевіряти як послуги, для яких ви можете самостійно обирати надавача, так і повну орієнтовну суму коштів, яку потрібно внести для завершення угоди.

Пояснення до форми Loan Estimate (попереднього розрахунку умов і витрат за кредитом) (нова вкладка)

• Яка саме плата, пов’язана з правом власності та захистом інтересів кредитора, відсутня?

• Які платежі за перевірку права власності, проведення розрахунків за угодою, ескроу, реєстрацію або погашення чинного кредиту залишаються?

• Чи є окрема плата за прийняття кредитором титулу (права власності) або за ризик і де її зазначено?

• Чи можу я порівняти пропозиції та обрати надавачів будь-яких із решти послуг?

Порівняйте різницю на прикладі з пояснювальними позначками

Умовний приклад: у розрахунку A зазначено $900 за поліс страхування права власності на користь кредитора та $650 інших платежів, пов’язаних із правом власності, оформленням угоди та реєстрацією. У розрахунку B немає страхової премії за полісом на користь кредитора, але все одно зазначено $600 інших пов’язаних платежів і додатково $100 збору за програмою. У цьому спрощеному прикладі різниця у витратах, пов’язаних із правом власності, становить $850, а не всі $1,550, зазначені в розрахунку A.

Ці вигадані суми лише ілюструють спосіб порівняння. Фактичні платежі можуть мати інші назви, а менша загальна сума витрат, пов’язаних із правом власності, не означає автоматично, що рефінансування загалом обійдеться дешевше. Порівнюйте відсоткову ставку, дисконтні пункти (плату за зниження ставки), суми компенсації витрат від кредитора, комісії кредитора, послуги третіх сторін і суму коштів, яку потрібно сплатити під час завершення угоди, за однакової суми кредиту та однакового строку фіксації ставки. Компенсація витрат від кредитора може зменшити початкові витрати, але водночас бути пов’язаною з вищою відсотковою ставкою.

Пояснення до форми Loan Estimate (попереднього розрахунку умов і витрат за кредитом) (нова вкладка)

Перш ніж зробити вибір, також запитайте, чи маєте ви наразі страхове покриття права власності на вашу користь як власника, чи змінює рефінансування щось, що має значення для цього поліса, і який захист, якщо він узагалі передбачений, запропонована угода надає безпосередньо вам. Людина, з якою ви спілкуєтеся, має бути здатна пояснити відповідь, не прирівнюючи «вимогу скасовано» до «усі ризики щодо права власності зникли».

Ваш наступний крок

Попросіть письмово надати дві речі: уточнення, яку саме вимогу щодо права власності скасовують, і докладний перелік того, що залишається. Потім порівняйте повні форми Loan Estimate (попередні розрахунки умов і витрат за кредитом), а не рекламовану економію. Корисне скасування вимоги — це те, суть якого вам зрозуміла, за умови що рефінансування й надалі відповідає вашим цілям щодо розміру платежів, витрат на завершення угоди та захисту.

Доступність програми та відповідність її вимогам залежать від нерухомості, позичальника, кредитора й чинних письмових правил. Ця стаття має освітній характер і не є схваленням кредиту чи пропозицією відсоткової ставки.