Орендна нерухомість може відповідати вимогам для фінансування й водночас бути невдалою інвестицією. Це здається очевидним, але саме це найважливіше зрозуміти перед використанням кредиту DSCR.
DSCR означає коефіцієнт покриття боргових платежів. У багатьох програмах кредитування інвесторів у житлову нерухомість він порівнює прийнятний за правилами програми дохід від оренди з розрахунковим платежем за житло. Коефіцієнт 1,00 зазвичай означає, що ці дві суми однакові. Кожен кредитор установлює власні правила щодо прийнятних об’єктів нерухомості, розрахунку орендної плати, резервів і мінімального рівня покриття.
Це може бути корисно, коли звичайний іпотечний кредит на інвестиційну нерухомість важко отримати через спосіб документального підтвердження особистого доходу самозайнятого позичальника. У кредитуванні DSCR більше уваги приділяють орендному доходу від конкретної нерухомості, але це не означає, що можна обійтися без документів. Кредитна історія, активи, оцінка, стан нерухомості й часто документи юридичної особи все одно мають значення.
Ось приклад орендної нерухомості, яка відповідає вимогам на папері
Припустімо, програма зараховує $3 000 орендної плати на місяць і розраховує кваліфікаційний платіж у розмірі $2 500, що охоплює основну суму боргу, проценти, податки, страхування та внески об’єднанню власників. DSCR становить 1,20.
| Пункт | Щомісячна сума |
|---|---|
| Врахований дохід від оренди | $3,000 |
| Платіж за житло, що враховується під час оцінювання відповідності умовам кредиту | $2,500 |
| Різниця | $500 |
| DSCR | 1.20 |
Ці $500 — не ваш прибуток. Умовно закладіть 8% орендного доходу на періоди без орендарів і ще 10% на управління, обслуговування та майбутні капітальні витрати. Це $540 на місяць — уже більше за уявний запас. А потреба в новому даху не залежить від того, чи був місяць вдалим для оренди.
Ці відсотки — припущення інвестора для планування, а не вимоги програми чи прогнози. Для конкретної нерухомості потрібен власний операційний бюджет.
Чому структура фінансування не менш важлива, ніж коефіцієнт
Деякі продукти DSCR передбачають періоди сплати лише процентів. Це може зменшити початковий обов’язковий платіж, але протягом такого періоду основна сума боргу не погашається, а подальші платежі можуть зрости. Деякі продукти також передбачають комісію за дострокове погашення. Тому для короткого строку володіння та довгострокової стратегії здавання в оренду можуть підходити різні умови кредиту.
Більший початковий внесок може покращити коефіцієнт завдяки зменшенню боргових платежів. Водночас він скорочує суму коштів, що залишиться на періоди без орендарів, ремонт або придбання другого об’єкта. Порівняйте вартість кредиту та резерви, які залишаться після його оформлення.
Нерухомість також має відповідати вимогам законодавства
У різних програмах до довгострокової та короткострокової оренди, додаткових житлових одиниць і кондомініумів можуть ставитися по-різному. Перш ніж розраховувати, що потенційний орендний дохід буде зараховано, підтвердьте законність такого використання, місцеві правила оренди, обмеження об’єднання власників житла (HOA) та підтверджену оцінювачем ринкову орендну плату. Оцінка з онлайн-платформи не підтверджує прийнятний для кваліфікації орендний дохід.
Якщо нерухомістю володітиме компанія LLC, до підписання документів або передання права власності уточніть вимоги кредитора щодо оформлення права власності та гарантій. Володіння через LLC не обов’язково звільняє від особистої відповідальності за кредитними документами.
Перевірка, яку я б застосував
Прорахуйте оптимістичний, базовий і складний рік для орендної нерухомості. Врахуйте періоди без орендарів, управління, ремонт, податки після переоцінки, фактичну вартість страхування, комунальні послуги, які оплачує власник, і резерви на значні заміни. Потім проаналізуйте витрати на закриття кредитної угоди й те, що станеться, якщо ви продасте нерухомість або рефінансуєте кредит через два, п’ять і десять років.
Схвалення фінансування — це лише дозвіл позичити гроші. Інвестиційне обґрунтування має бути достатньо переконливим, щоб такий борг був виправданим.
Джерела та корисні довідкові матеріали
- Рекомендації Fannie Mae щодо доходу від оренди (нова вкладка)
- Порівняння іпотечних кредитів від CFPB (нова вкладка)
Загальна інформація освітнього характеру. Ставки, умови фінансування, відповідність вимогам, правила щодо нерухомості, пропозиції забудовників і доступність необхідно підтверджувати для конкретної угоди. Нік Каннінгем, NMLS №907393. Іпотечні послуги надаються через Golden Bay Mortgage Group, NMLS №1403489. Рівні можливості у сфері житла.