Ставка від забудовника — це не ціна будинку. Порівнюйте всі умови угоди.

Чи вигідніше субсидоване зниження іпотечної ставки від забудовника, ніж зниження ціни? Іноді так, але рекламована ставка не дає відповіді на це запитання. Порівняйте суму коштів, потрібну для завершення угоди, платежі на кожному етапі, постійну ставку за кредитним договором і річну відсоткову ставку з урахуванням витрат (APR), ціну житла, регулярні витрати на житло та очікуваний період користування кредитом.

Як користуватися компенсаціями від кредитора та дисконтними пунктами? (нова вкладка) · Що таке тимчасове субсидоване зниження ставки? (нова вкладка) · Ваш посібник із житлового кредитування (нова вкладка)

Забудовники дедалі активніше використовують заохочення, оскільки потік покупців скорочується. За даними Національної асоціації забудовників житла (National Association of Home Builders), у жовтні 65% забудовників повідомили про використання заохочень для стимулювання продажів, а 43% — про зниження цін. Тож пропозицію варто уважно розглянути. Проте це не означає, що кожен пакет умов від забудовника є вигідним.

Настрої забудовників погіршуються через зростання ставок (нова вкладка)

Спочатку визначте, яке саме заохочення вам пропонують

Тимчасове субсидоване зниження ставки зменшує платіж на початковий період, наприклад на перший рік або перші два роки, після чого платіж зростає до суми, розрахованої за ставкою кредитного договору. Постійне субсидоване зниження ставки передбачає використання дисконтних пунктів або іншої субсидії для зниження договірної ставки на весь строк кредиту. Компенсація витрат на завершення угоди зменшує ті початкові витрати, які дозволено покривати такою компенсацією. Зниження ціни зменшує договірну ціну житла й може зменшити суму кредиту, але його вплив на щомісячний платіж може бути меншим, ніж очікують покупці.

Як користуватися компенсаціями від кредитора та дисконтними пунктами? (нова вкладка) · Що таке тимчасове субсидоване зниження ставки? (нова вкладка)

Попросіть надати пропозицію письмово та з’ясуйте, хто її фінансує. Бюро фінансового захисту споживачів (CFPB) пояснює, що дисконтні пункти — це авансова плата в обмін на нижчу ставку, тоді як компенсації від кредитора зазвичай зменшують початкові витрати в обмін на вищу ставку. Точні фінансові умови мають бути відображені у формі попереднього розрахунку умов і витрат за кредитом (Loan Estimate), а не лише в рекламній листівці.

Як користуватися компенсацією витрат від кредитора та дисконтними пунктами? (нова вкладка)

Порівнюйте умови за один і той самий період, а не чотири рекламні заголовки

Оберіть реалістичний часовий горизонт, а потім порівняйте кожен варіант за той самий період. Врахуйте початковий внесок, суму кредиту, суму коштів, потрібну для завершення угоди, щомісячні платежі в рахунок основної суми боргу та відсотків, іпотечне страхування, якщо воно застосовується, податки на нерухомість, страхування житла, внески до асоціації власників житла (HOA) та будь-які спеціальні цільові збори. Для тимчасового субсидованого зниження ставки зазначте платіж на кожному етапі та повний платіж після завершення субсидування.

Що таке тимчасове субсидоване зниження ставки? (нова вкладка) · Ваш посібник із житлового кредитування (нова вкладка)

• Кредитор, пов’язаний із забудовником, із запропонованим заохоченням
• Те саме житло з кредитом від кредитора забудовника, але без необов’язкових дисконтних пунктів, якщо такий варіант доступний
• Те саме житло з кредитом від стороннього кредитора
• Порівнянне житло на вторинному ринку з урахуванням будь-якої узгодженої компенсації витрат від продавця

Порівнюйте варіанти з однаковим типом кредиту, початковим внеском, строком фіксації ставки та орієнтовною датою завершення угоди. Якщо одна пропозиція передбачає більше дисконтних пунктів, іншу структуру іпотечного страхування або коротший строк фіксації ставки, це ще не порівняння на рівних умовах.

Як користуватися компенсаціями від кредитора та дисконтними пунктами? (нова вкладка) · Ваш посібник із житлового кредитування (нова вкладка)

За нижчим початковим платежем може ховатися вищий платіж у майбутньому

Припустімо, тимчасове субсидоване зниження ставки робить початковий платіж посильним, але постійний платіж не вписується у ваш бюджет. Така пропозиція не розв’язує проблему фінансової доступності. Не розраховуйте на рефінансування до зміни платежу. Можливість рефінансування в майбутньому залежить від ставок, відповідності вимогам кредитування, частки власного капіталу в житлі, витрат і кредитних програм, доступних на той момент.

Правила оцінки відповідності вимогам кредитування також важливі. Залежно від кредиту та схеми субсидованого зниження ставки кредитор може оцінювати позичальника за постійною ставкою кредитного договору, а не за зменшеним початковим платежем. Попросіть кредитора вказати платіж, який використовується для оцінки платоспроможності, та письмово зафіксувати умови субсидованого зниження ставки для конкретної програми.

Посібник Fannie Mae з продажу іпотечних кредитів: тимчасове субсидоване зниження відсоткової ставки (нова вкладка) · Посібник Freddie Mac: програми тимчасового субсидованого зниження ставки (нова вкладка)

Зниження ціни та субсидування ставки вирішують різні проблеми

Субсидування ставки може сильніше зменшити платежі в найближчий період, ніж зниження ціни на ту саму суму в доларах. Нижча ціна може зменшити суму боргу за кредитом, початковий внесок і деякі витрати на оформлення угоди, а користь від неї не має строку дії. Компенсація витрат на завершення угоди може допомогти зберегти грошові резерви. Який із цих інструментів найефективніший, залежить від пропозиції, пріоритетів покупця та очікуваного строку володіння житлом.

П’ять запитань для перевірки пропозиції забудовника

• Зниження ставки тимчасове чи постійне, і якою є повна ставка за кредитним договором?
• Які суми платежів і коштів, потрібних для завершення угоди, зазначено для кожного року порівняння?
• Чи змінює прийняття заохочення ціну житла, пропоновані покращення або можливість звернутися до іншого кредитора?
• Які дисконтні пункти, компенсації від кредитора, комісії за оформлення кредиту та умови фіксації ставки зазначено у формі Loan Estimate?
• Як цей пакет умов виглядає порівняно з компенсацією витрат від продавця житла на вторинному ринку та пропозицією стороннього кредитора без заохочень, отриманими того самого дня?

Найкраще заохочення — не обов’язково те, у рекламі якого вказано найнижчу цифру. Це варіант, повна ціна якого, зміни платежів із часом, сума коштів, потрібна для завершення угоди, та ризики відповідають вашому плану, якщо оцінити його без рекламної оболонки.

Загальна освітня інформація, а не кредитна пропозиція чи порада обрати конкретного забудовника, кредитора або іпотечний кредит. Відповідність вимогам і умови залежать від угоди та кредитної програми.