La tasa del constructor no es el precio de la casa. Compare la oferta completa.

¿Es mejor una reducción de la tasa hipotecaria subsidiada por el constructor que una rebaja de precio? A veces, pero la tasa anunciada no responde esa pregunta. Compare el efectivo necesario para el cierre, cada etapa de los pagos, la tasa de interés contractual definitiva y la tasa porcentual anual (APR), el precio de la vivienda, los gastos recurrentes de vivienda y el tiempo que prevé mantener el préstamo.

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Los constructores recurren cada vez más a los incentivos a medida que disminuye la afluencia de compradores. En octubre, el 65% de los constructores informó que ofrecía incentivos de venta y el 43% informó que había reducido los precios, según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (National Association of Home Builders). Esto hace que valga la pena examinar la oferta. No significa que todos los paquetes de los constructores sean una ganga.

La confianza de los constructores cae ante el aumento de las tasas (nueva pestaña)

Empiece por identificar el incentivo

Una reducción temporal de la tasa mediante un subsidio reduce el pago durante un período inicial, como el primer año o los dos primeros años, antes de que el pago suba al monto calculado con la tasa de interés contractual. Una reducción permanente de la tasa utiliza puntos de descuento u otro subsidio para reducir la tasa de interés contractual durante toda la vigencia del préstamo. Un crédito para los costos de cierre reduce los gastos iniciales que pueden cubrirse con ese crédito. Una rebaja de precio reduce el precio del contrato y puede reducir el monto del préstamo, pero su efecto en el pago mensual puede ser menor de lo que esperan los compradores.

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Pida la oferta por escrito e identifique quién la financia. La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) explica que los puntos son un cargo que se paga por adelantado a cambio de una tasa más baja, mientras que los créditos del prestamista generalmente reducen los costos iniciales a cambio de una tasa más alta. Los detalles financieros exactos deben figurar en la Estimación del Préstamo (Loan Estimate), no solo en un folleto de ventas.

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Compare un mismo período, no cuatro titulares

Elija un horizonte de tiempo realista y compare cada opción durante ese mismo período. Incluya el pago inicial, el monto del préstamo, el efectivo necesario para el cierre, el pago mensual de capital e intereses, el seguro hipotecario si corresponde, los impuestos sobre la propiedad, el seguro de propietario de vivienda, las cuotas de la asociación de propietarios (HOA) y cualquier cargo extraordinario. Para una reducción temporal de la tasa mediante un subsidio, detalle el pago de cada etapa y el pago completo una vez que termine el subsidio.

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• Prestamista afiliado al constructor con el incentivo ofrecido
• La misma vivienda con el prestamista del constructor, pero sin puntos opcionales, si esa opción está disponible
• La misma vivienda con un prestamista externo
• Una vivienda de reventa comparable con cualquier crédito del vendedor que se haya negociado

Mantenga iguales el tipo de préstamo, el pago inicial, el período de fijación de la tasa y la fecha estimada de cierre. Si una oferta incluye más puntos, una estructura distinta de seguro hipotecario o un período de fijación de la tasa más corto, todavía no se están comparando condiciones equivalentes.

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Una primera cuota hipotecaria más baja puede ocultar una cuota posterior más alta

Suponga que una reducción temporal de la tasa mediante un subsidio hace que el pago de la primera etapa sea manejable, pero el pago definitivo no se ajusta al presupuesto. La oferta no ha resuelto el problema de asequibilidad. No cuente con refinanciar antes de que cambie el pago. Una refinanciación futura depende de las tasas, del cumplimiento de los requisitos, del capital acumulado en la vivienda, de los costos y de los programas de préstamos disponibles en ese momento.

Las reglas para calificar también importan. Según el préstamo y la estructura del subsidio, el prestamista puede evaluar si el prestatario califica utilizando la tasa de interés contractual definitiva en lugar del pago reducido del período introductorio. Pida al prestamista que identifique el pago utilizado para determinar si califica y que documente las condiciones del subsidio para el programa específico.

Guía de venta de Fannie Mae: reducciones temporales de la tasa de interés mediante subsidios (nueva pestaña) · Guía de Freddie Mac: planes de reducción temporal de pagos mediante subsidios (nueva pestaña)

Una rebaja de precio y un subsidio a la tasa resuelven problemas distintos

Un subsidio a la tasa puede aliviar más los pagos a corto plazo que aplicar el mismo monto en dólares a una rebaja del precio. Un precio más bajo puede reducir el saldo del préstamo, el pago inicial y algunos costos de la transacción, y su beneficio no vence. Un crédito para los costos de cierre puede conservar las reservas de efectivo. La opción que resulte más eficaz depende de la oferta, las prioridades del comprador y el período de permanencia previsto.

Cinco preguntas para evaluar la oferta del constructor

• ¿La tasa reducida es temporal o permanente, y cuál es la tasa de interés contractual completa?
• ¿Cuáles son los montos de los pagos y del efectivo necesario para el cierre en cada año de la comparación?
• ¿Aceptar el incentivo cambia el precio de la vivienda, las mejoras incluidas o la posibilidad de usar otro prestamista?
• ¿Qué puntos, créditos del prestamista, cargos de originación y condiciones de fijación de la tasa aparecen en la Estimación del Préstamo (Loan Estimate)?
• ¿Cómo se compara el paquete con un crédito del vendedor de una vivienda de reventa y con una oferta sin incentivos de un prestamista externo, obtenidos el mismo día?

El mejor incentivo no es necesariamente el que tiene la cifra más baja en el anuncio. Es la opción cuyo precio total, evolución de los pagos, efectivo necesario para el cierre y riesgos se ajustan a su plan una vez que se deja de lado la presentación promocional.

Información educativa general; no constituye una oferta de préstamo ni asesoramiento para elegir un constructor, prestamista o préstamo hipotecario en particular. La elegibilidad y las condiciones dependen de la transacción y del programa de préstamos.