Crédito del vendedor o reducción del precio: ¿qué ayuda más a tu comprador?

Tanto un crédito del vendedor como una reducción del precio pueden ayudar al comprador, pero resuelven problemas distintos. Un precio menor reduce lo que pagas por la vivienda. Un crédito puede ayudar a cubrir los costos de cierre permitidos o el costo de obtener una tasa hipotecaria más baja mediante un pago por adelantado. La pregunta útil es: ¿en qué aspecto marcaría esa ayuda la mayor diferencia para ti?

Empieza por el efectivo que quieres conservar

Antes de elegir, fija un presupuesto mensual para la vivienda con el que te sientas a gusto y decide cuánto quieres que te quede en ahorros después del cierre. También debes dejar margen para la mudanza, las reparaciones y los imprevistos habituales. Luego pide a tu agente de bienes raíces y a tu oficial de préstamos que comparen la misma propiedad y el mismo programa de préstamo con cada concesión.

Qué cambia con una concesión de $15,000

Este es un ejemplo sencillo de planificación, no un anuncio de una propiedad en venta ni una oferta de préstamo. Supongamos una vivienda de $750,000, un comprador que elige un pago inicial del 20% y $15,000 en costos de cierre permitidos. Mantengamos esos costos constantes para mostrar la diferencia. En este ejemplo, la tasación respalda el precio, el prestamista permite el crédito y no hay depósitos, otros créditos ni ajustes.

Aquí, el efectivo que aporta el comprador es el pago inicial más los costos de cierre supuestos, menos el crédito. No es una Estimación del Préstamo (Loan Estimate). Los costos reales y los ajustes prorrateados pueden cambiar según el precio y la fecha de cierre.

En este ejemplo, la reducción del precio disminuye el préstamo en $12,000 y el dinero necesario al inicio en $3,000. Usar el crédito para los costos de cierre permite que el comprador conserve $15,000 más al cierre que en el ejemplo sin concesiones, pero mantiene el préstamo de mayor monto. Ninguno de estos resultados, por sí solo, nos dice qué opción se ajusta a sus planes.

¿Y si usas el crédito para reducir la tasa?

Pide una tercera comparación en la que los fondos del vendedor se destinen a puntos de descuento. Los puntos son un costo que se paga por adelantado para obtener una tasa de interés más baja. Un punto equivale al 1% del monto del préstamo; no significa una reducción de un punto porcentual en la tasa. El costo de una tasa determinada depende de las tasas y los cargos que ofrezca el prestamista en ese momento.

CFPB: cómo funcionan los puntos de descuento y los créditos del prestamista (pestaña nueva)

El mismo dinero no puede contarse dos veces para cubrir tanto los costos de cierre habituales como la compra de puntos. Si parte de esos $15,000 se destina a puntos, pregunta quién cubre los gastos de cierre restantes. Solicita el pago completo, la tasa porcentual anual (APR), el efectivo necesario para el cierre y el costo de los puntos para cada opción el mismo día. Compara los costos durante el tiempo que razonablemente prevés conservar el préstamo, considerando también la posibilidad de permanecer menos tiempo en la vivienda. No hay garantía de que puedas refinanciar en el futuro.

Asegúrese de que pueda utilizar el crédito negociado

Las aportaciones del vendedor tienen límites específicos según el programa y deben destinarse a costos permitidos. En los préstamos de Fannie Mae, no pueden sustituir el pago inicial ni las reservas requeridas. Un crédito que supere los costos permitidos no se convierte automáticamente en dinero adicional para el comprador. Pida al prestamista que revise cómo se distribuirá el crédito antes de finalizar el contrato.

Fannie Mae: reglas sobre las aportaciones de las partes interesadas (pestaña nueva)

Tres cifras para tener a mano al conversar

Tenga a mano el pago mensual total que puede asumir con comodidad, el dinero que puede usar para el cierre y los ahorros que desea conservar después. Puedo ayudarles a usted y a su agente a comparar esas prioridades con las opciones de préstamo disponibles en su caso. El objetivo es una concesión que facilite su compra, no simplemente la tasa más baja que aparezca en una página.

Información educativa y ejemplos hipotéticos de planificación; no constituyen una cotización de tasa, una Estimación del Préstamo (Loan Estimate), una aprobación ni un compromiso de otorgar un préstamo. Las condiciones reales requieren una evaluación actual del prestatario, la propiedad y el préstamo.