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Un comprador sensible a los pagos estaba comparando una reducción 3-2-1 con el uso de fondos del vendedor para obtener una tasa permanentemente más baja.
El pago más bajo del primer año era fácil de notar, pero no era el único número que quería en la página.
¿Qué pago tendrás que asumir cuando termine la ayuda temporal?
Entender qué cambia
Una reducción temporal del pago (buydown) ayuda a cubrir parte del pago durante un plazo determinado. No reduce la tasa del pagaré.
En un plan 3-2-1 típico, la parte del pago que aporta el prestatario se calcula con una tasa tres puntos porcentuales por debajo de la tasa del pagaré el primer año, dos puntos menos el segundo y un punto menos el tercero. El subsidio cubre la diferencia.
Pagar puntos para reducir permanentemente la tasa permite obtener otras condiciones de tasa en el pagaré al cierre. Es un uso distinto del dinero inicial.
Es necesario confirmar el plan disponible y los requisitos del préstamo. Para las reducciones temporales de pago de Fannie Mae, se usa la tasa del pagaré para determinar si el prestatario califica.
Poner el pago posterior primero
Mostraría el pago después de que finalice la subvención, incluidos los impuestos sobre la propiedad, el seguro de vivienda, el seguro hipotecario y las cuotas de la asociación de propietarios.
Si solo el pago del primer año se siente cómodo, necesitamos revisar el presupuesto de compra.
Podría haber un refinanciamiento o un aumento de sueldo en el futuro. Ninguno debería ser indispensable para que tenga sentido el préstamo que firmas.
Comparar los mismos dólares del vendedor
- Muestra cada año del plan de pago temporal y su costo.
- Muestra la tasa, APR, puntos y pago completo de la opción permanente.
- Considera si sería más útil pagar otros costos de cierre elegibles.
- Revisa los límites de contribución y el efectivo que quedará después del cierre.
Luego pregunta qué sucede si liquidas el préstamo antes de tiempo. Los fondos temporales sin usar se rigen por el contrato escrito; no supongas que se devuelven como efectivo. Los puntos para reducir la tasa permanentemente también requieren suficiente tiempo para ofrecer el beneficio esperado.
Quiero que el crédito del vendedor resuelva el problema que tú necesitas resolver. Eso podría ser una transición a corto plazo, un pago continuo más bajo o mantener más efectivo disponible. Debemos comparar esas opciones antes de elegir el número más pequeño del primer año.
Este ejemplo se basa en una discusión real sobre una hipoteca, con la información identificativa eliminada. Todos los números son ilustrativos y no representan términos actuales de préstamo ni un compromiso de otorgar crédito. Los programas de préstamos, las tasas de interés, los valores de la propiedad y la calificación del prestatario varían.
