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Una discusión de compra con un pago inicial del 10% incluyó precios que costaron 7.117 puntos para la tasa deseada. Necesitábamos ver cuánto podía cubrir el crédito del vendedor y lo que aún tendría que pagar el comprador.
Eso fue un precio histórico, no una oferta actual o una recomendación de pagar tantos puntos.
El primer paso fue convertir los porcentajes en dólares.
Los puntos y los límites de crédito del vendedor utilizan números diferentes
Un punto equivale a 1% del monto del préstamo. Un límite de contribución del vendedor puede basarse en el precio de compra o valor tasado en su lugar.
Aquí está la pregunta original escalada a cada $100,000 del precio de compra, suponiendo un valor tasado igual:
- Precio de compra: $100,000
- Pago inicial al 10%: $10,000
- Monto del préstamo: $90,000
- Costo a 7.117 puntos: $6,405.30
Para una transacción elegible de Fannie Mae de vivienda principal o segunda vivienda con LTV/CLTV del 90%, el límite general de concesiones de financiamiento es el 6% del menor entre el precio de compra y el valor de tasación. En este ejemplo a escala, son $6,000.
Este es un límite específico del programa, no una regla para todos los préstamos. La contribución tampoco puede exceder los costos elegibles o suministrar el pago inicial o las reservas requeridas.
Deja espacio para el resto del cierre
El costo de los puntos por sí solo es $405.30 más que el tope de $6,000 en ese ejemplo. Los demás gastos de cierre todavía deben pagarse.
Un crédito del vendedor no es efectivo sin restricciones. Yo pondría los puntos, otros costos, fondos del vendedor y fondos del comprador en columnas separadas.
Entonces podemos ver si el comprador tiene suficientes fondos aceptables o si la estructura del préstamo necesita cambiar.
Pregunta si vale la pena pagar para reducir la tasa
Aunque el crédito alcance, compara una opción de tasa con menor costo inicial. ¿Cuánto ahorro mensual obtienes por los puntos? ¿Cuánto tiempo podrías conservar el préstamo? ¿Qué pasa si vendes o refinancias antes?
Un pago mensual atractivo todavía puede ser caro de comprar.
Si el crédito cambia cerca del cierre
En otra discusión, un crédito tardío llevó al equipo a solicitar una Divulgación de Cierre actualizada; el acuerdo firmado y la asignación permitida del prestamista todavía tenían que llegar a los números finales.
Envía el acuerdo ejecutado a través del equipo, comprueba el efectivo revisado para cerrar y pregunta si el cambio específico afecta al calendario. No todas las correcciones reinician un período de espera, pero el prestamista debe verificar las reglas de tiempo aplicables.
Quiero que el crédito negociado se convierta en un beneficio que realmente puedas usar, con los costos restantes claros antes de firmar.
Este ejemplo se basa en una discusión real sobre una hipoteca, con la información identificativa eliminada. Todos los números son ilustrativos y no representan términos actuales de préstamo ni un compromiso de otorgar crédito. Los programas de préstamos, las tasas de interés, los valores de la propiedad y la calificación del prestatario varían.
