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En una conversación de compra con el 10% de enganche, la tasa que se buscaba costaba 7.117 puntos. Necesitábamos ver cuánto podía cubrir el crédito del vendedor y cuánto tendría que pagar quien compraba.
Era una cotización histórica, no una oferta vigente ni una recomendación de pagar tantos puntos.
El primer paso fue convertir los porcentajes en dólares.
Los puntos y los límites del crédito usan bases distintas
Un punto equivale al 1% del monto del préstamo. En cambio, el límite de la aportación del vendedor puede basarse en el precio de compra o el valor de tasación.
Así se veía la pregunta original por cada $100,000 de precio de compra, suponiendo una tasación por el mismo valor:
- Precio de compra: $100,000
- Pago inicial del 10%: $10,000
- Monto del préstamo: $90,000
- Costo de 7.117 puntos: $6,405.30
En una operación elegible de Fannie Mae para vivienda principal o segunda residencia con una relación préstamo-valor o combinada de 90%, el límite general de concesiones de financiamiento es el 6% del menor entre el precio y la tasación. En este ejemplo proporcional, serían $6,000.
Ese límite pertenece a un programa específico, no a todos los préstamos. La aportación tampoco puede superar los costos permitidos ni proporcionar el enganche o las reservas exigidas.
Deja espacio para los demás costos de cierre
Solo los puntos cuestan $405.30 más que el límite de $6,000 en ese ejemplo. Todavía hay otros gastos de cierre por pagar.
Un crédito del vendedor no es efectivo de libre uso. Pondría los puntos, los demás costos, los fondos del vendedor y los del comprador en columnas separadas.
Así podemos ver si hay suficientes fondos aceptables o si necesitamos cambiar la estructura del préstamo.
Pregunta si vale la pena comprar esa tasa
Aunque el crédito alcance, compara una opción de tasa con menor costo inicial. ¿Cuánto ahorro mensual compran los puntos? ¿Cuánto tiempo piensas conservar el préstamo? ¿Qué pasa si vendes o refinancias antes?
Un pago mensual atractivo puede ser caro de conseguir.
Si el crédito cambia cerca del cierre
En otra conversación, un crédito de último momento llevó al equipo a pedir una Divulgación de Cierre actualizada, conocida como Closing Disclosure. El acuerdo firmado y la distribución permitida por el prestamista todavía debían reflejarse en los números finales.
Envía el acuerdo firmado a través del equipo, revisa el efectivo actualizado para cerrar y pregunta si ese cambio afecta el calendario. No toda corrección reinicia un período de espera, pero el prestamista debe verificar las reglas aplicables.
Quiero que el crédito negociado se convierta en un beneficio que realmente puedas usar, y que los costos restantes estén claros antes de firmar.
Este ejemplo se basa en una conversación hipotecaria real con información identificativa eliminada. Las cifras son ilustrativas, no condiciones actuales ni un compromiso de préstamo. Los programas, tasas, valores de propiedad y requisitos varían.
Fuentes y lecturas adicionales
Estas fuentes externas pueden estar en inglés. Podemos ayudarte a conversar sobre ellas en español.
