Перейти до розділу
Під час обговорення купівлі з початковим внеском 10% бажана ставка вимагала 7.117 дисконтних пунктів. Нам потрібно було з’ясувати, скільки покриє компенсація продавця й що покупцеві ще доведеться сплатити.
Це були історичні ціни, а не поточна пропозиція чи рекомендація сплачувати стільки дисконтних пунктів.
Першим кроком було переведення відсотків у долари.
Пункти та ліміти коштів продавця використовують різні бази розрахунку
Один бал для зниження ставки дорівнює 1% суми кредиту. Натомість ліміт внеску продавця може визначатися за ціною купівлі або оціночною вартістю.
Ось початкове запитання в перерахунку на кожні $100,000 ціни купівлі за припущенням рівної оціночної вартості:
- Ціна купівлі: $100,000
- Початковий внесок 10%: $10,000
- Сума кредиту: $90,000
- Вартість за 7.117 пункту: $6,405.30
Для відповідної угоди Fannie Mae щодо основного чи другого житла за LTV/CLTV 90% загальна межа фінансових поступок становить 6% меншої з ціни або оціночної вартості. У цьому масштабованому прикладі це $6,000.
Це ліміт конкретної програми, а не правило для кожного кредиту. Внесок також не може перевищувати допустимі витрати або покривати початковий внесок чи обов’язкові резерви.
Залиште кошти на решту завершення угоди
Лише вартість балів для зниження ставки в цьому прикладі на $405.30 перевищує межу $6,000. Інші витрати на закриття угоди все ще потрібно оплатити.
Кошти продавця на покриття витрат — не готівка без обмежень. Я розмістив би дисконтні пункти, інші витрати, кошти продавця та покупця в окремих стовпцях.
Тоді ми побачимо, чи достатньо в покупця прийнятних коштів, чи структуру кредиту треба змінити.
Запитайте, чи варто купувати ставку
Навіть якщо компенсація підходить, порівняйте варіант ставки з меншими початковими витратами. Яку економію платежу дають дисконтні пункти? Як довго ви можете зберігати кредит? Що, якщо продасте житло або рефінансуєте раніше?
Привабливий щомісячний платіж однаково може дорого коштувати на початку.
Якщо компенсація змінюється перед закриттям
В іншому обговоренні пізня компенсація витрат спонукала команду запросити оновлений Closing Disclosure. Підписана угода та дозволений кредитором розподіл однаково мали бути відображені в остаточних сумах.
Надішліть підписану угоду через команду, перевірте переглянуті кошти на закриття й запитайте, чи конкретна зміна впливає на графік. Не кожне виправлення перезапускає період очікування, але кредитор має перевірити застосовні правила строків.
Я хочу, щоб узгоджена компенсація стала вигодою, яку ви справді можете використати, а решта витрат була зрозумілою до підписання.
Цей приклад ґрунтується на реальній іпотечній розмові з вилученими ідентифікаційними відомостями. Усі цифри ілюстративні й не є чинними кредитними умовами або зобов’язанням надати кредит. Кредитні програми, ставки, вартість нерухомості та відповідність позичальника вимогам різняться.
