Початковий внесок чи дисконтні пункти за іпотекою? Порівнюйте не лише щомісячний платіж

Нижча відсоткова ставка не завжди означає вигідніші фінансові умови. Я хочу, щоб покупці порівнювали платіж, залишок боргу в майбутньому та кошти, які залишаться в них після закриття угоди.

Чому важливий залишок боргу через п’ять років

У гіпотетичному прикладі купівлі за $700,000 початковий внесок у розмірі $200,000 означає кредит на $500,000 за умовною ставкою 7.00%. Початковий внесок у розмірі $180,000 і витрати $20,000 на іпотечні пункти для зниження ставки означають кредит на $520,000 за умовною ставкою 6.25%. За строку кредиту 30 років із фіксованою ставкою щомісячні платежі в рахунок основної суми боргу та відсотків становлять відповідно $3,326.51 і $3,201.73.

Після 60 платежів за графіком залишки боргу становлять $470,657.95 і $485,353.66. Варіант із нижчою ставкою дає змогу заощадити приблизно $7,487 на платежах за п’ять років, але залишає приблизно на $14,696 більше боргу.

За однакової суми коштів, виділеної на початку, варіант із нижчою ставкою програє приблизно на $7,209 у цьому спрощеному порівнянні коштів і боргу.

Умовні витрати на іпотечні пункти в розмірі $20,000 дорівнюють приблизно 3.85% від суми кредиту $520,000.

Ці умови вигадані й не є доступними пропозиціями ставок. Розрахунок не враховує інші комісії, податки, страхування, інвестиційний дохід і часову вартість грошей. Спрощений розрахунок, у якому вартість іпотечних пунктів просто ділять на щомісячну економію, вводить в оману, коли початкові суми кредитів різняться.

Що я пропоную зробити далі

Попросіть порівняльні розрахунки з однаковими періодами фіксації запропонованої ставки, повними платежами за житло, сумами коштів, необхідними для закриття угоди, та залишками боргу через три, п’ять і десять років. Я можу допомогти вам порівняти, що ви заощаджуєте і чим заради цього поступаєтеся.

Практична порада, яку варто пам’ятати

Відповідна структура фінансування залежить від вашого часового горизонту, загальних витрат на житло та заощаджень, які у вас залишаться. Майбутнє рефінансування не гарантоване.

Джерела

• CFPB: іпотечні пункти та компенсації від кредитора на покриття витрат із закриття угоди (нова вкладка)
• CFPB: початкові внески та умови кредитів (нова вкладка)

Інформація надається лише з освітньою метою. Наведені для прикладу суми та показники не є кредитними пропозиціями чи поточними ставками. Надання фінансування залежить від результатів андеррайтингу, вимог програми та застосовних вимог щодо розкриття інформації.