Перейти до розділу
Коли мене запитують про кредитну лінію під заставу житла (HELOC), я розглядаю три суми: початковий платіж, платіж, який використовують для оцінки кредитоспроможності, та кошти, фактично доступні після погашення зобов’язань і покриття витрат.
Платіж для оцінки кредитоспроможності може бути вищим
Лише для ілюстрації: отримання $150,000 із кредитної лінії HELOC за умовної ставки 9% із виплатою лише відсотків спочатку передбачає щомісячний платіж $1,125 і не зменшує основну суму боргу. Якби кредитор гіпотетично оцінював кредитоспроможність за цією самою сумою боргу, застосовуючи ставку 11% і погашення за графіком протягом 20 років, розрахунковий платіж для такої оцінки становив би $1,548.28.
За щомісячного доходу до вирахування податків у розмірі $9,500, поточного платежу за житло за першою іпотекою в розмірі $3,200, включно з податками та страхуванням, і за відсутності інших боргів, що враховуються в розрахунку, співвідношення боргових платежів до доходу (DTI) становить 45.53% із початковим платежем і 49.98% із гіпотетичним платежем для оцінки кредитоспроможності. Останній варіант не є універсальним правилом оцінки кредитного ризику чи реальною пропозицією кредитного продукту.
В окремому ілюстративному розрахунку коштів, що залишаються в розпорядженні позичальника, із виданих $150,000 віднімаються $45,000 на обов’язкове погашення зобов’язань і $5,000 витрат на угоду. У результаті залишається $100,000, а не $150,000.
Схвалений кредитний ліміт і фактично отримана з кредитної лінії сума — не одне й те саме.
Перевірте ризики змінної ставки, періоди отримання коштів і погашення, а також те, чи буде замінено першу іпотеку.
Позика під заставу житла створює ризик втрати житла, якщо ви не зможете здійснювати платежі.
Що я пропоную зробити далі
Зведіть в одну таблицю платіж за першою іпотекою, відомості про ескроу-рахунок для податків і страхування, борги, що залишаться, суми для погашення зобов’язань, витрати на закриття угоди, необхідні власні кошти та платіж, який кредитор використовує для оцінки кредитоспроможності. Потім порівняйте HELOC, другу іпотеку з фіксованою ставкою та рефінансування з отриманням додаткових коштів, не припускаючи, що найнижчий початковий платіж означає найкращий варіант.
Практична порада, яку варто пам’ятати
Початковий платіж, майбутній платіж за договором і платіж для оцінки кредитоспроможності можуть відрізнятися один від одного. Попросіть кредитора надати документальне підтвердження кожного з них.
Джерела
- CFPB: як працює кредитна лінія під заставу житла (HELOC) (нова вкладка)
- CFPB: співвідношення боргових платежів до доходу (нова вкладка)
- CFPB: альтернативи кредитній лінії під заставу житла (HELOC) (нова вкладка)
Інформація надається лише з освітньою метою. Наведені для прикладу суми та показники не є кредитними пропозиціями чи поточними ставками. Надання фінансування залежить від результатів андеррайтингу, вимог програми та застосовних вимог щодо розкриття інформації.
