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Un comprador que consideraba un préstamo de unos $350,000 a una tasa cercana al 7.25% preguntó cómo un recálculo posterior del pago podría acercarlo a $3,000 al mes.
Mi primera pregunta fue qué incluía el $3,000.
¿Estamos apuntando a un pago de préstamo de $3,000 o a un pago total de vivienda de $3,000? Esos pueden producir respuestas muy diferentes.
Define el objetivo antes de hacer los cálculos
Para ilustrar la pregunta, añadamos un plazo de 30 años y $800 en otros gastos mensuales de vivienda. Son supuestos hipotéticos usados aquí; no representan todas las condiciones del expediente de ese comprador ni una cotización actual.
Con $350,000, una tasa del 7.25% y 360 meses, el principal e intereses serían aproximadamente $2,387.62.
Si el objetivo fuera $3,000 para el principal y los intereses solamente, ese pago ya está por debajo de él.
Incluye los otros gastos de vivienda
Si la meta es $3,000 total, con $800 para los otros gastos de vivienda:
- Objetivo mensual total: $3,000
- Menos otros gastos de vivienda: $800
- Disponible para principal e intereses: $2,200
- Saldo que respalda un pago de $2,200 a la misma tasa y con el supuesto de 360 meses: aproximadamente $322,497.29
- Diferencia respecto a $350,000: aproximadamente $27,502.71
Ese es un cálculo simplificado a término igual. Un recálculo posterior real utiliza el saldo pendiente, el término restante, el tiempo y los requisitos del administrador. Reemplaza los $800 con los impuestos reales de la propiedad, el seguro y otros costos.
Un recálculo del pago no es un refinanciamiento
Un reajuste recalcula el pago después de una reducción del principal aceptada bajo los términos del préstamo, no busca una nueva tasa como lo hace un refinanciamiento.
Hacer pagos adicionales al capital no cambia automáticamente el pago exigido. Pregunta al administrador del préstamo si este cumple los requisitos, qué reducción del saldo y qué cargo se exigen, y cuándo comenzaría el nuevo pago.
Los impuestos y los seguros pueden cambiar después.
Conserva también algo de efectivo disponible
Un pago grande que aumenta el valor neto de tu vivienda es dinero que deja de estar en tus reservas.
Compararía la mejora mensual con lo que queda para reparaciones, emergencias y necesidades a corto plazo.
En otra conversación, un cliente esperaba recibir fondos de un fideicomiso y preguntó sobre abonar al capital y volver a evaluar el préstamo. Le dije que investigaría las opciones. La recepción de los fondos y el cambio del pago aún no se habían concretado.
Presupuesta el pago exigido actualmente hasta que el administrador del préstamo confirme el nuevo. Si el dinero esperado de una venta o una distribución llega más tarde o es menor, sigues necesitando un plan que funcione.
Este ejemplo se basa en una discusión real sobre una hipoteca, con la información identificativa eliminada. Todos los números son ilustrativos y no representan términos actuales de préstamo ni un compromiso de otorgar crédito. Los programas de préstamos, las tasas de interés, los valores de la propiedad y la calificación del prestatario varían.
