Перейти до розділу
Фотографії та запитувана ціна показують, що ви купуєте. Дані про земельну ділянку, пропозиція щодо страхування та відомості про комунальні послуги допомагають зрозуміти, що насправді передбачатиме володіння цією нерухомістю.
Ось ситуація, над якою, на мою думку, варто замислитися покупцям.
Ви порівнюєте два будинки в окрузі Пласер. Один розташований у сформованому районі Розвілла. Інший — у більш сільській місцевості в передгір’ї, можливо, за межами Луміса або поблизу Ньюкасла. Обидва виглядають привабливо. Обидва вписуються у ваш бюджет на купівлю житла.
Який із них доступніший за ціною?
На це запитання не можна відповісти, спираючись лише на ціну в оголошенні, поштовий індекс або іпотечний калькулятор.
Один будинок може мати стандартні підключення до міських комунальних мереж. Інший може залежати від приватної свердловини або септичної системи. Пропозиції щодо страхування, нарахування в податкових рахунках, потреби в обслуговуванні та історія дозволів можуть суттєво відрізнятися. Такі можливі відмінності не стосуються кожного об’єкта в жодній із цих місцевостей. Вони пояснюють, чому кожну конкретну адресу слід досліджувати окремо.
Перш ніж припускати, що володіння двома будинками з подібною ціною коштуватиме однаково, я почав би з п’яти запитань.
1. Який орган влади фактично має юрисдикцію щодо цієї нерухомості?
Поштова адреса в Лумісі сама по собі не свідчить про те, чи розташована ділянка в межах міста Луміс, чи на території округу Пласер поза межами будь-якого міста, під юрисдикцією округу. Та сама ширша проблема може виникати й поблизу меж інших міст округу.
Чому це важливо? Тому що місто або округ, відповідальні за зонування, дозволи, певні дороги та рішення щодо забудови, можуть відрізнятися від тих, які ви припускали.
Округ Пласер надає карти земельних ділянок і зонування, на яких можна шукати за адресою або обліковим номером земельної ділянки в службі оцінювача (APN). Його система дослідження дозволів також охоплює будівельні, планувальні, інженерні та інші документи, що перебувають у віданні округу. Якщо будинок розташований у межах міста, я також скористався б відповідними міськими документами.
Перший крок: визначте APN, підтвердьте фактичну юрисдикцію, а потім перевірте історію дозволів і землекористування. Не вважайте, що оздоблена додаткова кімната, господарська споруда або переобладнаний гараж мають дозвіл лише тому, що їх показано в оголошенні.
Округ також застерігає, що деякі старі документи ще недоступні в електронному вигляді. Відсутність результатів пошуку не означає, що все гаразд.
Джерела: ГІС і онлайн-карти округу Пласер та дослідження зонування й дозволів.
2. Чи можна застрахувати будинок і скільки це насправді коштуватиме?
Легко розрахувати іпотечний платіж, заклавши $150 або $200 на місяць на страхування домовласника. Така сума може бути корисною для попередньої оцінки, але це не пропозиція щодо страхування будинку, який ви купуєте.
У деяких частинах округу Пласер умови, пов’язані з лісовими пожежами, потребують особливої уваги. Округ і CAL FIRE надають оновлені карти зон за ступенем небезпеки лісових пожеж (Fire Hazard Severity Zones). Ці зони відображають очікуваний рівень небезпеки лісових пожеж, а не ціну чи доступність конкретного страхового поліса домовласника.
Категорія, до якої віднесено нерухомість, має спонукати до запитань про будівельні матеріали, доступ, рослинність, захисний простір і страхове покриття. Її не слід використовувати як підставу автоматично вважати конкретний район або будинок придатним чи непридатним для страхування.
Для будинку в Розвіллі та гіпотетичного будинку в передгір’ї я попросив би страхового фахівця надати письмові пропозиції для конкретних адрес із порівнянними покриттям, франшизами та винятками до відмови від передбачених договором умов щодо страхування. Якщо стандартний поліс отримати складно, дослідіть доступні альтернативи та їхню загальну вартість, а не порівнюйте лише заявлені страхові премії.
Джерела: зони за ступенем небезпеки лісових пожеж в окрузі Пласер та карти CAL FIRE.
3. Чи підключено будинок до муніципальних комунальних мереж, чи вам доведеться обслуговувати власну систему?
Під час належної перевірки нерухомості, підключеної до міського водопостачання та каналізації, виникають інші запитання, ніж щодо нерухомості зі свердловиною та септичною системою. Жоден із цих варіантів сам по собі не є проблемою. Однак постійні обов’язки можуть відрізнятися.
Якщо в оголошенні згадується приватна свердловина, попросіть надати документи про свердловину, актуальні дані випробувань і всі відповідні документи про продуктивність або якість води. Якщо використовується септична система, отримайте доступні дозволи та запитайте кваліфікованого інспектора про її стан, розрахункову продуктивність і можливу заміну.
Відділ Environmental Health округу Пласер, що займається впливом довкілля на здоров’я, прямо вказує, що запитання про дозволи на септичні системи та свердловини слід адресувати цьому відділу. У рекомендаціях округу щодо септичних систем також розглядаються придатність ґрунту, ділянки для ремонту полів фільтрації, обов’язкові відступи та розташування свердловин. Ці деталі можуть бути особливо важливими, якщо ви плануєте додати спальні кімнати або збудувати додаткову житлову одиницю (ADU) як окреме помешкання.
Для нерухомості в місті перевірте фактичних постачальників комунальних послуг і підключення, а не припускайте, що всі послуги надає місто лише тому, що в поштовій адресі зазначено Розвілл.
Джерела: септичні системи округу Пласер та запит на дослідження будівельних дозволів.
4. Які нарахування фактично містить рахунок з податку на нерухомість для цієї ділянки?
Два будинки, що продаються за подібними цінами, можуть мати різні загальні податкові нарахування.
Округ Пласер пояснює, що податковий рахунок включає базову структуру податку на нерухомість і відповідні ставки за борговими зобов’язаннями, схваленими виборцями, а також прямі нарахування від органів оподаткування. Залежно від ділянки, значення можуть мати й спеціальні податки та збори.
Ось просте ілюстративне порівняння, а не розрахунок для конкретного будинку: якби для однієї нерухомості діяли додаткові нарахування в розмірі $2,400 на рік, прив’язані до конкретної ділянки, а для іншої — ні, різниця у вартості володіння становила б $200 на місяць. Це суттєво для людини, яка шукає житло на межі свого бюджету щомісячних платежів.
Не варто просто переносити попередній податковий рахунок продавця у свій майбутній щомісячний платіж. Купівля може спричинити переоцінку, а округ надає інструменти для розрахунку певних додаткових податків після зміни власника.
Перед купівлею: перегляньте поточний податковий рахунок для ділянки, визначте регулярні прямі нарахування та попросіть фахівців із закриття угоди й кредитування оцінити ймовірні податки покупця після придбання. Запитайте, чи заплановано зміну будь-якого спеціального податку або збору.
Джерела: відділ податку на нерухомість округу Пласер та сервіс самообслуговування служби оцінювача.
5. Що ще відбувається на цій нерухомості або поблизу неї?
Для нерухомості в сільській або передгірській місцевості я дослідив би доступ, зареєстровані сервітути, водовідведення, підпірні стіни та всі споруди, які могли бути збудовані або змінені без дозволів. Для нерухомості в передмісті я приділив би особливу увагу обов’язкам перед асоціацією власників житла (HOA), запропонованій забудові поблизу, великим дорожнім проєктам і будь-яким спеціальним зборам.
Мета не в тому, щоб відлякати людину від будинку, який їй подобається. Мета — перейти від загальних припущень до фактів про конкретну нерухомість.
А якщо вільне поле або сусідня ділянка є однією з причин, чому вас приваблює будинок, перегляньте містобудівну документацію замість того, щоб розраховувати, що краєвид не зміниться. Наш окремий посібник щодо містобудівної пропозиції щодо Phillip Road показує, чому запропоновані способи використання можуть змінюватися, поки проєкт перебуває на розгляді.
Як я порівнював би два будинки перед поданням пропозиції про купівлю
Я склав би для кожної нерухомості односторінковий огляд із її фактичним APN і юрисдикцією, пропозицією щодо страхування, орієнтовними податками та спеціальними нарахуваннями після продажу, системами водопостачання й каналізації, задокументованими питаннями щодо дозволів, які викликають занепокоєння, та всіма суттєвими питаннями землекористування.
Потім я порівняв би витрати на володіння та невирішені ризики. Нерухомість із більшою площею землі може ідеально підходити, навіть якщо вона потребує додаткового обслуговування. Будинок у типовій житловій забудові може бути правильним вибором для того, хто віддає перевагу передбачуваній організації комунальних послуг. Це індивідуальні вподобання покупців, а не судження про те, яка громада краща.
Мета не в тому, щоб вирішити за когось, де йому жити. Мета — переконатися, що людина розуміє, що купує.
Перш ніж захопитися фотографіями, отримайте дані про земельну ділянку. Перш ніж зупинитися на сумі щомісячного платежу, отримайте пропозицію щодо страхування. А перш ніж вважати певну особливість законною, знайдіть історію дозволів або зверніться до відповідного відомства.
Поштовий індекс може звузити пошук. Справжня ретельна перевірка починається з точної адреси.
Джерела та контекст дат
- Округ Пласер: геоінформаційна система та онлайн-карти
- Округ Пласер: пошук відомостей про зонування та дозволи
- Округ Пласер: зони за ступенем небезпеки лісових пожеж
- CAL FIRE: карти зон за ступенем небезпеки лісових пожеж
- Округ Пласер: септичні системи
- Округ Пласер: запит на дослідження будівельних дозволів
- Округ Пласер: відділ податку на нерухомість
- Округ Пласер: сервіс самообслуговування служби оцінювача
Порівняння двох будинків наведено лише як приклад. Для цієї статті не перевірялися страхування, комунальні послуги, законність використання, статус дозволів, віднесення до зони ризику лісових пожеж або податки щодо жодного окремого об’єкта нерухомості. Перед укладенням угоди слід безпосередньо перевірити стан нерухомості та місцеві реєстри. Нік Каннінгем, Nick's Lending.
