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El precio por pie cuadrado puede ayudarle a comparar dos cotizaciones de construcción. No puede indicarle si el lote que está por comprar permitirá que el proyecto esté dentro de su presupuesto. El costo de construir una vivienda en el condado de Placer depende del terreno, de lo que se necesite para prepararlo, de la casa que diseñe y del tiempo necesario para terminarla.
Empiece por un presupuesto completo del proyecto antes de elegir acabados. Un lote con servicios en una subdivisión residencial, una parcela en pendiente en las estribaciones y una propiedad en Tahoe pueden requerir trabajos diferentes. Por eso, un precio único por pie cuadrado para todo el condado puede ocultar los costos más importantes. Una estimación útil identifica la parcela, los planos, los trabajos incluidos y los conceptos que aún están pendientes de cotización.
El lote es la primera decisión al construir
Imagine dos lotes anunciados al mismo precio. Uno podría tener servicios públicos accesibles y una zona donde sea sencillo construir. El otro podría necesitar una entrada para vehículos más larga, obras de contención o una solución distinta para los cimientos. Este ejemplo ilustra qué conviene investigar; no constituye una afirmación sobre una propiedad específica. Los precios de compra son iguales; los proyectos podrían no serlo.
Antes de renunciar a las condiciones de contingencia de su contrato de compra del terreno, pida a los profesionales correspondientes que examinen el acceso, las servidumbres, la pendiente, el drenaje, los suelos y los servicios públicos. Si la parcela no cuenta con alcantarillado o suministro público de agua, determine la viabilidad y el costo de la alternativa que corresponda. Pida que los supuestos se documenten por escrito, en lugar de considerar una línea en un mapa como una conexión ya realizada.
Identifique desde el principio a la autoridad que otorga los permisos. El condado de Placer remite a quienes tienen propiedades dentro de los límites de una ciudad al departamento de construcción de esa ciudad. Para terrenos dentro de la Región de Tahoe, investigue también los registros de la TRPA y las restricciones al desarrollo. El terreno que puede poseer y la superficie que puede desarrollar son cuestiones distintas.
TRPA: evaluación del sitio y registros de desarrollo (nueva pestaña)
Pida a cada constructor que cotice la misma vivienda terminada
Una comparación útil de cotizaciones comienza con los mismos planos y especificaciones. Separe la vivienda en sí de la preparación del terreno, las conexiones a los servicios públicos, la entrada para vehículos, el drenaje, las terrazas, el paisajismo y cualquier otro trabajo exterior. Pida al constructor que marque cada concepto como incluido, excluido o cubierto por una partida provisional.
Una partida provisional es un monto reservado para una selección o un alcance de trabajo cuyo precio aún no se ha determinado por completo. Si una cotización incluye una partida provisional para gabinetes y otra especifica un conjunto concreto de gabinetes, los totales todavía no son comparables. Ponga esas opciones en igualdad de condiciones antes de decidir qué cotización ofrece una mejor relación entre costo y valor.
Acuerde también cómo se cotizarán y aprobarán los cambios. Una ventana más grande, un acabado de mayor calidad o una modificación de los cimientos pueden afectar el trabajo de más de un oficio. Las órdenes de cambio por escrito permiten conocer las consecuencias para el costo y el calendario antes de continuar con el trabajo. Mantenga una reserva aparte para imprevistos; no destine el mismo dinero tanto a las mejoras previstas como a los trabajos inesperados.
Dedique una página aparte a los permisos y los cargos de las entidades correspondientes
El condado de Placer publica una tabla de tarifas de construcción y una calculadora de costos estimados de permisos. Use la tabla vigente para el proyecto concreto y luego pregunte en la oficina de permisos qué revisiones y cargos adicionales corresponden. La información sobre permisos publicada por el condado incluye un recargo por tecnología; la cifra principal de un permiso no necesariamente cubre todos los costos de las entidades correspondientes.
Solicite estimaciones específicas para la parcela de las tarifas aplicables por impacto del desarrollo, los cargos escolares, los requisitos de protección contra incendios y los cargos por conexión o capacidad de los servicios públicos. Identifique quién cobra cada monto y cuándo debe pagarse. Es posible que algunos costos ya estén cubiertos por un acuerdo de la subdivisión residencial, mientras que otros sigan siendo su responsabilidad. Obtenga confirmación antes de asignarles un valor de cero o un monto en dólares.
Mantenga tres columnas: el cargo, la fuente de la estimación y la etapa en que debe pagarse. Así, un conjunto abrumador de tablas de tarifas se convierte en un plan de flujo de efectivo y se reduce el riesgo de contar dos veces una partida provisional del constructor.
Condado de Placer: tarifas de desarrollo y distritos de instalaciones comunitarias (nueva pestaña)
Mello-Roos también forma parte del presupuesto de gastos de tener una vivienda
Un distrito de instalaciones comunitarias, o CFD por sus siglas en inglés, puede imponer un impuesto especial para financiar instalaciones o servicios determinados. Mello-Roos es el nombre que los compradores suelen escuchar para referirse a este mecanismo de financiamiento. Los materiales del condado de Placer incluyen distritos para servicios del condado, parques y protección contra incendios, así como información sobre cargos directos relacionados con bonos.
Pregunte si la parcela específica está dentro de un distrito, qué distrito o área de mejoras le corresponde, cuál es el impuesto actual, cuál es el máximo permitido y si hay aumentos programados. Solicite el documento de Tasa y Método de Distribución del impuesto del distrito (Rate and Method of Apportionment) y los datos de contacto de quien lo administra. El cargo anual y el máximo autorizado son cifras distintas.
No dé por hecho que todos los cargos de un CFD terminan cuando se liquida un bono determinado. Pregunte al administrador sobre la duración y el propósito de cada impuesto, incluido cualquier impuesto por servicios que continúe vigente. Tampoco suponga que todas las viviendas del condado de Placer pagan el mismo impuesto especial. Los documentos de la parcela y del distrito determinan la respuesta.
Para una vivienda terminada, revise tanto los conceptos de cargos directos en la factura de impuestos como los documentos de divulgación. Para un lote sin desarrollar, pregunte qué cambiará cuando se construya una vivienda; la factura actual del terreno podría no reflejar la obligación tributaria de la vivienda terminada. Mantenga aparte las cuotas de la asociación de propietarios (HOA). Ambos gastos pueden afectar su presupuesto mensual, pero pagan cosas distintas.
Condado de Placer: tarifas de desarrollo y distritos de instalaciones comunitarias (nueva pestaña)
Condado de Placer: cargos directos de Mello-Roos (nueva pestaña)
Presupueste el tiempo con el mismo cuidado que los materiales
La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) describe los préstamos para construcción como financiamiento generalmente a corto plazo, que suele desembolsarse en anticipos a medida que avanza la obra. Algunos pueden convertirse en financiamiento permanente; otros requieren una solicitud de préstamo aparte. Confirme la estructura antes de comprometerse con el proyecto.
Pregunte al prestamista cómo se aprueban los desembolsos, cuándo debe aportar fondos propios, cómo se pagan los intereses durante la construcción y qué sucede si terminar la obra toma más tiempo del previsto. Obtenga los requisitos del financiamiento permanente y averigüe si se necesitará otra evaluación para determinar si reúne los requisitos o un nuevo cierre.
Su presupuesto personal también debe incluir el costo de vivir en otro lugar durante la construcción, el seguro y los impuestos durante la obra, y el efecto de una mudanza retrasada. Esos costos podrían quedar fuera de la cotización del contratista, aunque usted siga teniendo que pagarlos.
Oficina para la Protección Financiera del Consumidor: préstamos para construcción (nueva pestaña)
Prevea la factura de impuestos que llegará después de terminar la vivienda
Terminar una construcción nueva puede dar lugar a una tasación suplementaria para fines tributarios, además de la factura anual del impuesto sobre la propiedad. El condado de Placer explica que el tasador del condado establece un nuevo valor y que después pueden emitirse facturas suplementarias. Pregunte al tasador cómo afectan las obras propuestas a su situación; no use el monto del impuesto del terreno sin construir como presupuesto permanente.
Antes de seguir adelante, conviene contar con tres cifras que pueda explicar: el costo total del proyecto, el efectivo que necesita en cada etapa y el costo continuo de ser propietario de la vivienda terminada. Cuando esas cifras se basan en los mismos planos y la misma parcela, puede evaluar qué ajustes le convienen. Un diseño más sencillo o un lote diferente pueden lograr más que reducir el gasto en acabados después de que haya comenzado la construcción.
Lleve la información de la parcela, los planos preliminares, la estimación desglosada y la información del distrito a la conversación sobre financiamiento. El objetivo es una vivienda que pueda terminar sin dificultades económicas y disfrutar después, tomando las decisiones financieras mientras todavía tiene opciones.
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