¿Construcción nueva o reventa? Compare cómo viviría, no solo la casa

Ninguno de los dos tipos de vivienda es siempre mejor. Compare ambos según las mismas necesidades de la vida diaria, los plazos, los costos del primer año, las protecciones relacionadas con la inspección y la garantía, la cotización del seguro y las condiciones de financiamiento por escrito.

Ejemplo hipotético: una persona que busca comprar en California compara una vivienda de nueva construcción con una cocina abierta, un plazo estimado de seis meses para terminarla y una oferta de financiamiento del constructor, con una vivienda de reventa de 12 años de antigüedad cerca del trabajo, con jardines consolidados y una habitación que podría convertirse en oficina. Los precios parecen similares. Las decisiones no lo son.

Ninguno de los dos tipos de vivienda es mejor en todos los casos. Algunas personas solo quieren una vivienda de nueva construcción, otras solo buscan una de reventa y a muchas les conviene comparar ambas opciones. La pregunta útil es qué vivienda se ajusta a sus necesidades, plazos, presupuesto y costo total de ser propietario una vez que termina la presentación de ventas.

Empiece por cómo debe funcionar la vivienda para usted

Una distribución práctica implica más que el número de habitaciones. Anote dónde trabajarán y dormirán las personas, dónde guardarán sus cosas, por dónde entrarán con las compras y dónde pasarán tiempo al aire libre. Compruebe si caben los muebles, si la ubicación del área de lavado es adecuada y si las escaleras, el ruido o la ubicación de las habitaciones afectarán la vida diaria.

Una vivienda de nueva construcción puede ofrecer una distribución moderna, acabados a elegir o menos elementos que necesiten reemplazarse de inmediato. Una vivienda de reventa puede ofrecer habitaciones cuyas dimensiones puede verificar hoy, árboles maduros, jardines terminados y un vecindario cuyo tráfico y rutinas sean más fáciles de observar. La distribución de una vivienda de reventa también puede ser más difícil o costosa de modificar.

Use los mismos cinco requisitos para todas las viviendas. Clasifique cada uno como indispensable, preferido u opcional. Así evitará que una casa modelo impecable o una cocina atractiva en una vivienda de reventa desplacen, sin que se dé cuenta, las necesidades que motivaron su búsqueda.

• Construcción nueva: ¿Qué características de la casa modelo están incluidas de serie en la vivienda de este lote y cuáles son opcionales?
• Reventa: ¿Qué características existentes funcionan bien ahora y qué cambios requerirían dinero, permisos o una reducción del espacio habitable?

Compare dos cronogramas, no dos fechas de cierre

Una vivienda de reventa ya terminada le permite inspeccionar una casa físicamente existente y negociar los plazos del cierre. Aun así, su estado puede requerir decisiones sobre reparaciones. Una vivienda en construcción añade variables: las fechas estimadas de terminación pueden cambiar, las selecciones de acabados y opciones pueden tener fechas límite y el comprador podría necesitar alojamiento temporal si su contrato de alquiler actual o la venta de su vivienda concluyen antes.

Pregunte al constructor qué sucede si cambia la fecha de terminación, cuándo las selecciones quedan definitivas y qué mejoras estarán terminadas al entregar la vivienda. Identifique los trabajos de jardinería, cercas, cortinas o persianas, electrodomésticos y elementos de almacenamiento que no estén incluidos o tengan un precio aparte.

En cuanto a las inspecciones, pregunte al constructor y a su inspector independiente qué visitas están permitidas y son útiles en la etapa actual de construcción. En esa conversación deben abordarse las inspecciones antes de instalar los paneles de yeso, las inspecciones finales y las que se realizan durante el período de garantía, porque el acceso y la conveniencia de cada una dependen del contrato y del avance de la obra. Para las viviendas de reventa, el Departamento de Bienes Raíces de California (DRE) recomienda que un profesional revise los sistemas principales y explica el uso de una cláusula de contingencia de inspección en la oferta.

DRE de California: Compradores de vivienda por primera vez (pestaña nueva)

• Construcción nueva: ¿Qué estará terminado al cierre, qué quedará pendiente y cómo contempla el contrato los retrasos?
• Reventa: ¿Qué sistemas necesitarán reparación o reemplazo pronto y qué cláusula de contingencia protege el tiempo disponible para investigar?

Considere los gastos de la comunidad junto con la hipoteca

Para una subdivisión residencial nueva en California, solicite el informe público vigente del DRE antes de asumir una obligación contractual. El DRE indica que puede incluir convenios, condiciones y restricciones (CC&Rs), gastos y cuotas de la asociación de propietarios (HOA), obligaciones relacionadas con las áreas comunes, servicios públicos, calles, condiciones del suelo o geológicas, restricciones de uso y acuerdos para completar la subdivisión.

DRE de California: Informes públicos (pestaña nueva) · DRE de California: Información para compradores de vivienda (pestaña nueva)

Solicite el presupuesto, las cuotas, las reglas y las restricciones arquitectónicas de la HOA. Luego identifique los impuestos especiales o las contribuciones especiales. Mello-Roos utiliza una estructura de financiamiento mediante un Distrito de Instalaciones Comunitarias (Community Facilities District). En Roseville, los compradores pueden usar el número de parcela para encontrar información del distrito, incluido el documento Rate and Method (Tasa y método), que explica cómo se calcula un impuesto.

Tesorería de California: Distritos de Instalaciones Comunitarias y bonos Mello-Roos (pestaña nueva) · Ciudad de Roseville: Impuestos y contribuciones especiales (pestaña nueva)

Las viviendas de reventa también pueden tener cuotas de la HOA, CC&Rs, contribuciones especiales o impuestos del distrito. No suponga que no existen por la antigüedad de la vivienda. Revise los documentos aplicables y la información real de la parcela.

• Construcción nueva: Sume el cargo adicional por el lote, las opciones, las cuotas de la HOA, los impuestos especiales, los elementos exteriores sin terminar y el costo estimado del seguro.
• Reventa: Sume las reparaciones inmediatas, las mejoras previstas, las obligaciones con la HOA, las contribuciones especiales, el seguro y los reemplazos de sistemas que probablemente sean necesarios.

Considere por separado la garantía y las protecciones relacionadas con el estado de la vivienda

La garantía de una vivienda nueva solo es útil en la medida en que sus condiciones escritas cubran el problema. La Comisión Federal de Comercio (FTC) aconseja a los compradores revisar qué se cubre, por cuánto tiempo, cómo funcionan las reclamaciones y qué se excluye. Señala que las exclusiones habituales pueden incluir electrodomésticos, grietas pequeñas, componentes cubiertos por garantías del fabricante y algunos gastos de subsistencia derivados de las reparaciones.

FTC: Garantías para viviendas nuevas (pestaña nueva)

Pregunte quién recibe las reclamaciones, qué proceso de respuesta se aplica y si las disputas sin resolver deben seguir un procedimiento específico. Guarde juntos los registros de inspección, los documentos de garantía y las comunicaciones.

En una vivienda de reventa, una mayor parte del riesgo relacionado con su estado suele abordarse mediante las declaraciones de divulgación, las inspecciones y la negociación. El DRE de California indica que la declaración de divulgación de la propiedad trata sobre su estado físico y los posibles peligros, mientras que la declaración de divulgación sobre la representación inmobiliaria identifica si el agente representa al comprador, al vendedor o a ambos. Lea las declaraciones escritas en lugar de dar por sentado quién representa sus intereses.

DRE de California: Información para compradores de vivienda (pestaña nueva)

Para cualquiera de las dos viviendas, solicite una cotización de seguro con suficiente anticipación para que pueda influir en su decisión. El Departamento de Seguros de California recomienda comparar el precio, la cobertura y las condiciones de la póliza en lugar de esperar hasta el cierre.

Departamento de Seguros de California: Guía de seguros residenciales (pestaña nueva)

Compare el financiamiento usando los mismos supuestos

Un incentivo del constructor puede ser valioso, pero debe formar parte de la comparación completa. Solicite una Estimación del Préstamo (Loan Estimate) al prestamista afiliado y al menos a un prestamista externo, usando la misma vivienda, el mismo monto y tipo de préstamo, el mismo pago inicial, el mismo período de fijación de la tasa y la misma fecha prevista de cierre.

La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) recomienda comparar la tasa de interés, el pago mensual total, el seguro hipotecario, los costos iniciales del préstamo, los créditos del prestamista y el efectivo necesario para el cierre. Una estimación más baja de impuestos o seguros no hace que un prestamista sea más económico, porque esos costos no están bajo su control.

CFPB: Compare y negocie sus ofertas de préstamo (pestaña nueva)

Hoja de comparación hipotética de dos columnas: coloque Construcción nueva a la izquierda y Reventa a la derecha. Anote en cada fila una cantidad en dólares, una fecha o una respuesta por escrito. Incluya el precio, el cargo adicional por el lote, las mejoras o reparaciones, la jardinería y las cortinas o persianas, los impuestos y las contribuciones especiales, la HOA, el seguro, el efectivo necesario para el cierre, el pago mensual, la fecha de terminación o de cierre, los derechos de inspección, la garantía o el riesgo relacionado con el estado de la vivienda, el trayecto al trabajo y los servicios e instalaciones cercanos.

• Construcción nueva: ¿Qué lote reúne los requisitos para el incentivo y qué cambia si uso otro prestamista?
• Reventa: ¿Qué crédito del vendedor o acuerdo de reparaciones figura realmente por escrito en el contrato?
• Ambas: ¿Cuánto efectivo queda después del cierre y cuánto costará la vivienda durante el primer año?

Lleve la misma hoja de comparación a ambas visitas

Antes de firmar, asegúrese de que cada característica atractiva responda a una pregunta práctica sobre la vida diaria, los plazos o el costo total. Luego lleve los detalles de la propiedad y las opciones de financiamiento por escrito a las personas que le ayudan, para que la vivienda y la hipoteca se evalúen como un solo plan.

Información educativa general; no constituye asesoramiento legal, fiscal, sobre seguros ni sobre préstamos. El estado de la propiedad, la disponibilidad de seguros, los derechos contractuales, los costos y la elegibilidad dependen de la vivienda y la transacción específicas.