Перейти до розділу
Ціна за квадратний фут може допомогти порівняти дві цінові пропозиції на будівництво. Проте вона не покаже, чи буде проєкт фінансово посильним з урахуванням ділянки, яку ви збираєтеся купити. Вартість будівництва будинку в окрузі Пласер залежить від землі, робіт із її підготовки, проєкту будинку та часу, потрібного для завершення будівництва.
Перш ніж обирати оздоблення, складіть повний бюджет проєкту. Ділянка з підведеними комунікаціями в житловому масиві, ділянка на схилі в передгір’ї та нерухомість у регіоні Тахо можуть потребувати різних робіт. Тому єдина для всього округу ціна за квадратний фут може приховувати найважливіші витрати. Корисний кошторис має вказувати конкретну ділянку, проєкт, включені роботи та позиції, вартість яких ще не визначено.
Вибір ділянки — перше рішення в будівництві
Уявіть дві ділянки, виставлені на продаж за однаковою ціною. На одній може бути зручний доступ до інженерних мереж і майданчик, придатний для будівництва без значних ускладнень. На іншій може знадобитися довший під’їзд, облаштування підпірних конструкцій або інше рішення для фундаменту. Це приклад того, що варто дослідити, а не твердження про конкретний об’єкт нерухомості. Ціни купівлі однакові, але загальна вартість проєктів може відрізнятися.
Перш ніж відмовлятися від передбачених договором умов, які дозволяють вам вийти з угоди купівлі землі, залучіть відповідних фахівців для перевірки доступу до ділянки, сервітутів, ухилу, водовідведення, ґрунтів і підключення до інженерних мереж. Якщо ділянка не має доступу до централізованої каналізації або водопостачання, з’ясуйте технічну можливість і вартість відповідного альтернативного рішення. Попросіть письмово зазначити вихідні припущення для розрахунків: лінія на карті ще не означає, що підключення виконано.
Заздалегідь визначте орган, який видає дозволи. Щодо об’єктів у межах міста округ Пласер скеровує до місцевого міського відділу будівництва. Для землі в межах регіону Тахо також перевірте документацію TRPA та обмеження щодо забудови. Площа землі, якою ви можете володіти, і площа, яку можете забудувати, — різні питання.
Округ Пласер: дозволи на будівництво, перелік ставок зборів і калькулятор (нова вкладка)
TRPA: оцінка ділянки та документація щодо забудови (нова вкладка)
Попросіть кожного підрядника розрахувати вартість того самого будинку в повністю готовому вигляді
Змістовне порівняння цінових пропозицій починається з однакових креслень і специфікацій. Відокремте вартість самого будинку від підготовки ділянки, підключення комунікацій, облаштування під’їзду, водовідведення, терас, озеленення та будь-яких інших зовнішніх робіт. Попросіть підрядника позначити кожну позицію як включену, виключену або таку, на яку попередньо закладено певну суму.
Попередньо закладена сума — це орієнтовний резерв на матеріали, обладнання або обсяг робіт, остаточну вартість яких ще не визначено. Якщо одна пропозиція містить таку суму на шафи, а інша передбачає конкретний комплект шаф, підсумкові суми ще не можна коректно порівнювати. Узгодьте ці варіанти на однаковій основі, перш ніж вирішувати, яка пропозиція вигідніша.
Також домовтеся, як визначатиметься вартість змін і як їх погоджуватимуть. Більше вікно, дорожче оздоблення або змінений фундамент можуть вплинути на роботу фахівців кількох спеціальностей. Письмове оформлення змін дає змогу побачити їхній вплив на вартість і строки ще до виконання робіт. Тримайте окремий резерв на непередбачені обставини; не закладайте ті самі кошти одночасно на заплановані покращення й неочікувані роботи.
Відведіть окрему сторінку для дозволів і зборів відповідних установ
Округ Пласер публікує перелік ставок будівельних зборів і калькулятор вартості дозволів. Скористайтеся чинними ставками для свого конкретного проєкту, а потім уточніть в органі, що видає дозволи, які додаткові перевірки та збори застосовуються. Опублікована округом інформація про дозволи включає технологічну надбавку; основна зазначена вартість дозволу не обов’язково охоплює всі платежі відповідним установам.
Попросіть розрахунки для конкретної ділянки щодо застосовних зборів на компенсацію впливу забудови на інфраструктуру, зборів на школи, витрат на виконання протипожежних вимог, а також плати за підключення до інженерних мереж або забезпечення необхідної потужності. З’ясуйте, хто стягує кожен платіж і коли його потрібно сплатити. Частину витрат уже може бути покрито в межах домовленостей щодо житлового масиву, тоді як інші можуть залишатися вашою відповідальністю. Отримайте підтвердження, перш ніж зазначати нуль або конкретну суму в доларах.
Ведіть три колонки: платіж, джерело розрахунку та етап, на якому його слід сплатити. Так велика кількість переліків ставок зборів перетвориться на план руху коштів, а попередньо закладену підрядником суму буде легше не врахувати двічі.
Округ Пласер: дозволи на будівництво, перелік ставок зборів і калькулятор (нова вкладка)
Платежі Mello-Roos також слід враховувати в бюджеті утримання власного житла
Округ фінансування громадської інфраструктури й послуг, або CFD, може стягувати спеціальний податок для фінансування визначених об’єктів чи послуг. Mello-Roos — назва цього механізму фінансування, яку зазвичай чують покупці. Матеріали округу Пласер містять відомості про округи фінансування послуг округу, парків і протипожежного захисту, а також інформацію про прямі нарахування, пов’язані з облігаціями.
З’ясуйте, чи входить саме ця ділянка до такого округу, до якого саме округу або зони інфраструктурного облаштування належить ця ділянка, який поточний розмір податку, максимально дозволений розмір і чи заплановано підвищення. Попросіть документ округу «Ставка та метод розподілу податку» (Rate and Method of Apportionment) і контактні дані відповідального за адміністрування податку. Щорічний платіж і дозволений максимум — різні суми.
Не припускайте, що всі платежі CFD припиняються після погашення певної облігації. Запитайте адміністратора про строк дії та призначення кожного податку, зокрема будь-якого податку на послуги, який продовжують стягувати. Також не слід припускати, що для всіх будинків в окрузі Пласер діє однаковий спеціальний податок. Відповідь визначають документи щодо ділянки та відповідного округу фінансування.
Для готового будинку перегляньте як рядки прямих нарахувань у податковому рахунку, так і документи з розкриттям інформації про нерухомість. Для незабудованої ділянки запитайте, що зміниться після спорудження будинку: нинішній податковий рахунок за землю може не відображати майбутніх зобов’язань щодо готового будинку. Внески до асоціації власників житла (HOA) обліковуйте окремо. Обидва види платежів можуть впливати на ваш щомісячний бюджет, але призначені для різних потреб.
Округ Пласер: прямі нарахування Mello-Roos (нова вкладка)
Округ Пласер: правила спеціального податку на фінансування пожежних служб у Bickford (нова вкладка)
Плануйте витрати, пов’язані з часом, так само ретельно, як витрати на матеріали
Бюро фінансового захисту споживачів (CFPB) описує будівельні кредити як переважно короткострокове фінансування, кошти за яким зазвичай видають частинами в міру виконання будівельних робіт. Деякі з них можна перевести в довгострокове фінансування; для інших потрібна окрема кредитна заявка. Уточніть структуру фінансування, перш ніж брати на себе зобов’язання щодо проєкту.
Запитайте кредитора, як погоджуються виплати кредитних коштів частинами, коли ви маєте внести власні кошти, як сплачуються відсотки під час будівництва та що відбувається, якщо завершення робіт затягується. Отримайте вимоги до довгострокового фінансування та з’ясуйте, чи знадобиться повторна перевірка відповідності умовам кредитування або ще одне завершальне оформлення кредитної угоди.
Ваш особистий бюджет також має включати витрати на проживання в іншому місці під час будівництва, страхування й податки за цей період, а також фінансові наслідки відкладеного переїзду. Ці витрати можуть не входити до цінової пропозиції підрядника, хоча вам усе одно доведеться їх оплачувати.
Бюро фінансового захисту споживачів: кредити на будівництво (нова вкладка)
Заздалегідь врахуйте податки після завершення будівництва
Завершення нового будівництва може спричинити додаткову оцінку для оподаткування та додаткові нарахування понад щорічний рахунок із податку на нерухомість. Округ Пласер пояснює, що податковий оцінювач визначає нову вартість, після чого можуть надійти додаткові податкові рахунки. Запитайте оцінювача, як заплановані роботи вплинуть на вашу ситуацію; не закладайте нинішній податок за незабудовану землю як постійну суму у своєму бюджеті.
Перш ніж рухатися далі, визначте три суми, які ви можете пояснити: загальну вартість проєкту, суму коштів, потрібних на кожному етапі, та регулярні витрати на володіння готовим будинком. Коли ці суми розраховано для того самого проєкту й тієї самої ділянки, ви можете обґрунтовано обирати між варіантами. Простіший проєкт або інша ділянка можуть дати більший ефект, ніж економія на оздобленні після початку будівництва.
Для обговорення фінансування підготуйте дані про ділянку, попередні креслення, деталізований кошторис та інформацію про округ фінансування. Мета — будинок, будівництво якого ви зможете завершити без надмірного фінансового навантаження й у якому потім житимете із задоволенням, ухваливши фінансові рішення тоді, коли у вас ще є вибір.
Округ Пласер: додаткові податкові рахунки після нового будівництва (нова вкладка)
Дізнайтеся більше: Населені пункти округу Пласер · Новобудова чи житло на вторинному ринку? · Обговоріть свої плани щодо житла.