El verdadero cambio es el pago mensual
Sí, puede refinanciar una hipoteca inversa con una hipoteca tradicional si cumple los requisitos del nuevo préstamo y los fondos de este, junto con el dinero que usted aporte, cubren la liquidación de la hipoteca inversa y los costos de cierre. Está reemplazando un préstamo por otro. La hipoteca inversa existente no se convierte simplemente en un préstamo convencional.
Un ejemplo ilustrativo: una persona obtuvo una hipoteca inversa cuando tenía poco dinero disponible cada mes. Más adelante, empieza a recibir una pensión, termina de pagar otra deuda o los integrantes del hogar deciden que quieren un plan de pagos para reducir la deuda hipotecaria. Vale la pena considerar una hipoteca tradicional. Pero la pregunta no es solo si un prestamista la aprobará, sino si el nuevo pago obligatorio deja suficiente margen para los gastos de vida.
En una hipoteca tradicional con amortización, los pagos programados de capital e intereses reducen la deuda a lo largo del plazo del préstamo. En cambio, una hipoteca inversa suele permitir que se acumulen los intereses no pagados. Reemplazarla implica cambiar esa flexibilidad por una obligación de pago. Los impuestos sobre la propiedad, el seguro, las reparaciones y las cuotas de asociación que correspondan siguen formando parte del presupuesto del hogar.
FTC: Comparación de las hipotecas inversas y sus riesgos (nueva pestaña)
Empiece por el monto necesario para liquidar el préstamo
Pida al administrador actual del préstamo un estado de liquidación por escrito calculado para la fecha de cierre prevista. La cifra del último estado de cuenta mensual no es necesariamente el monto que liquida el préstamo: los intereses hasta la fecha de liquidación y los cargos pendientes pueden modificarlo.
CFPB: Por qué el monto de liquidación difiere del saldo (nueva pestaña)
Luego, pida al nuevo prestamista que haga los cálculos tomando ese monto de liquidación como punto de partida. ¿Cuánta deuda nueva necesitaría, incluidos los costos de cierre? ¿Cuánto dinero tendría que aportar? ¿Cuánto le quedaría en ahorros después? Una tasa cotizada más baja no responde ninguna de esas preguntas.
En el caso de una HECM asegurada por la FHA, las normas federales permiten el pago total o parcial en cualquier momento sin cargos ni penalidades por pago anticipado. Eso no significa que el nuevo refinanciamiento sea gratuito. La tasación, los trámites del título de propiedad y los demás cargos de cierre corresponden a una transacción aparte. Si la hipoteca inversa existente es un producto privado, pida al administrador del préstamo que identifique las disposiciones de liquidación de ese contrato.
Derechos de pago anticipado de las HECM: 24 CFR 206.209 (nueva pestaña)
Estar jubilado no implica un rechazo automático
Por lo general, un prestamista no puede denegar crédito únicamente por la edad ni negarse a considerar ingresos de una pensión, una anualidad o el Seguro Social simplemente por su origen. Puede evaluar el monto de esos ingresos y la probabilidad de que continúen. La CFPB explica tanto esta protección como sus límites.
CFPB: La edad y los ingresos de jubilación en las decisiones de crédito (nueva pestaña)
Presente al prestamista un panorama de la situación actual de su hogar: comprobantes de ingresos, deudas actuales, fondos disponibles, el estado de cuenta de la hipoteca inversa y los detalles de la propiedad. Pregunte qué puede tomarse en cuenta para cumplir los requisitos antes de mover dinero entre cuentas o comprometer sus ahorros para liquidar el préstamo. La aprobación sigue dependiendo del programa de préstamo, el crédito, los ingresos aceptables, la propiedad y el capital disponible en ella; tener una vivienda de alto valor no es lo mismo que tener un pago que pueda afrontar.
En el caso de una pareja, prepare un segundo presupuesto del hogar con los ingresos previstos si uno de los dos fallece. Es un ejercicio de planificación, no una predicción. Un pago que resulta manejable con dos ingresos puede sentirse muy distinto con uno solo.
Compare el refinanciamiento con la opción de hacer pagos voluntarios
Si el objetivo es evitar que el saldo siga aumentando, hay otra comparación que puede solicitar: conservar la HECM y hacer pagos voluntarios. La regla federal sobre pagos anticipados permite tanto pagos parciales como la liquidación total del préstamo. Pregunte al administrador del préstamo cómo se aplican los pagos y cómo afectan su plan en particular.
Derechos de pago anticipado de las HECM: 24 CFR 206.209 (nueva pestaña)
El atractivo es la flexibilidad. Puede reconsiderar un pago voluntario cuando surge una reparación costosa; un pago hipotecario obligatorio no se puede omitir sin más. La contrapartida es que conservar el préstamo actual también implica mantener su tasa de interés y los cargos recurrentes aplicables. Ninguna opción resulta mejor solo porque uno de los pagos sea opcional.
Pida al prestamista que compare el saldo proyectado después del mismo número de años, el dinero pagado durante esos años, los costos iniciales y el dinero que quedaría disponible para emergencias. Use los mismos supuestos de pagos y la misma fecha de mudanza en ambas versiones. De lo contrario, la comparación podría favorecer la opción que consume una mayor parte de sus ahorros sin que resulte evidente.
Un saldo menor debe dejarle un presupuesto que le permita vivir
Un refinanciamiento puede tener sentido cuando un pago que pueda mantener le permite conseguir el resultado que busca: un saldo que disminuya, una estructura de tasas diferente o un calendario de pago más claro. Puede resultar una mala decisión si agota la reserva que le permite seguir viviendo cómodamente en su hogar.
Antes de comprometerse, compare lado a lado el monto necesario para liquidar el préstamo actual, las condiciones del nuevo préstamo y un presupuesto familiar realista. Pida al prestamista que le explique cuánto dinero necesitará al cierre y cuál será la obligación mensual total. Si aún no tiene clara la decisión, pida a un asesor de vivienda independiente que le ayude a comparar las alternativas.
Si el problema inmediato es un pago vencido de un gasto de la propiedad o un aviso del administrador de la hipoteca inversa, hable con ese administrador cuanto antes. Una solicitud de refinanciamiento no constituye un acuerdo para suspender un plazo vigente.
Para conocer el panorama más amplio del pago del préstamo, incluidas la venta o la gestión de una vivienda heredada, lea cómo funciona la liquidación de una hipoteca inversa. Si su pregunta va en sentido contrario, consulte cómo usar una hipoteca inversa para liquidar una hipoteca tradicional.