Головна зміна — обов’язковий щомісячний платіж
Так, ви можете рефінансувати зворотний іпотечний кредит у звичайний, якщо відповідаєте вимогам до нового кредиту, а отримані за ним кошти разом із власними коштами, які ви внесете, покривають повне погашення зворотного іпотечного кредиту та витрати на оформлення угоди. Ви замінюєте один кредит іншим. Наявний зворотний іпотечний кредит не перетворюється просто на звичайний кредит.
Умовний приклад: власник житла оформив зворотний іпотечний кредит, коли бракувало грошей на щомісячні витрати. Згодом починає надходити пенсія, погашається інший борг або домогосподарство вирішує, що хоче поступово погашати житловий кредит за визначеним графіком. Звичайний іпотечний кредит варто розглянути. Але питання не лише в тому, чи схвалить його кредитор. Важливо, чи залишатиметься після нового обов’язкового платежу достатньо коштів на життя.
За звичайним іпотечним кредитом із поступовим погашенням заплановані платежі в рахунок основної суми та відсотків зменшують борг протягом строку кредиту. Зворотний іпотечний кредит натомість зазвичай дозволяє накопичувати несплачені відсотки. Замінивши його, ви обмінюєте цю гнучкість на обов’язок здійснювати платежі. Податки на нерухомість, страхування, ремонт і внески до асоціації власників, якщо вони передбачені, також потрібно враховувати в бюджеті домогосподарства.
FTC: порівняння зворотних іпотечних кредитів та їхніх ризиків (нова вкладка)
Почніть із суми, потрібної для повного погашення
Попросіть у компанії, яка зараз обслуговує ваш кредит, письмовий розрахунок суми повного погашення станом на очікувану дату завершення угоди. Сума в останній щомісячній виписці не обов’язково дорівнює сумі, потрібній для закриття кредиту: відсотки, нараховані до дати погашення, і несплачені збори можуть її змінити.
CFPB: чому сума повного погашення відрізняється від залишку боргу (нова вкладка)
Потім попросіть нового кредитора виконати розрахунок, відштовхуючись від цієї суми погашення. Яка сума нового боргу знадобиться з урахуванням витрат на оформлення угоди? Скільки власних коштів вам доведеться внести? Скільки заощаджень залишиться після цього? Нижча запропонована ставка не відповідає на жодне із цих запитань.
Для кредиту HECM, застрахованого FHA, федеральні правила дозволяють повне або часткове погашення в будь-який час без комісії чи штрафу за дострокове погашення. Це не робить нове рефінансування безкоштовним. Оцінка нерухомості, перевірка й оформлення прав власності та інші витрати на завершення угоди стосуються окремої операції. Якщо наявний зворотний іпотечний кредит є приватним продуктом кредитора, попросіть компанію, що його обслуговує, вказати положення цього договору щодо погашення.
Право на дострокове погашення HECM: 24 CFR 206.209 (нова вкладка)
Вихід на пенсію не означає автоматичної відмови
Загалом кредитор не може відмовити в кредиті лише через вік або відмовитися враховувати пенсію, ануїтетні виплати чи виплати Social Security лише через джерело такого доходу. Він може оцінювати суму доходу та ймовірність того, що він надходитиме й надалі. CFPB пояснює як цей захист, так і його межі.
CFPB: вік і пенсійні доходи в рішеннях про кредитування (нова вкладка)
Надайте кредитору відомості про поточний фінансовий стан домогосподарства: документи про доходи, наявні борги, доступні кошти, виписку за зворотним іпотечним кредитом і дані про нерухомість. Перш ніж переказувати гроші між рахунками або спрямовувати заощадження на погашення, запитайте, що може бути враховано під час визначення вашої відповідності вимогам. Схвалення, як і раніше, залежить від кредитної програми, кредитоспроможності, доходу, який кредитор може врахувати, нерухомості та доступної частини її вартості, не обтяженої боргом; володіти дорогим будинком не означає мати змогу дозволити собі щомісячний платіж.
Якщо ви живете в парі, складіть другий варіант бюджету домогосподарства з доходом, який очікується в разі смерті одного з вас. Це вправа з планування, а не прогноз. Платіж, посильний за двох доходів, може відчуватися зовсім інакше, коли дохід залишиться один.
Порівняйте рефінансування з добровільними платежами
Якщо мета — зупинити зростання заборгованості, варто попросити ще одне порівняння: зі збереженням HECM і внесенням добровільних платежів. Федеральне правило дострокового погашення дозволяє як часткове, так і повне погашення. Запитайте компанію, що обслуговує кредит, як зараховуються платежі та як вони впливають на ваш конкретний план.
Право на дострокове погашення HECM: 24 CFR 206.209 (нова вкладка)
Перевага — у гнучкості. Рішення про добровільний платіж можна переглянути, коли виникає потреба в дорогому ремонті; обов’язковий іпотечний платіж не можна просто пропустити. Водночас збереження чинного кредиту означає збереження його відсоткової ставки та відповідних поточних нарахувань. Жоден варіант не стає кращим лише тому, що платіж за одним із них необов’язковий.
Попросіть кредитора порівняти прогнозований залишок заборгованості через однакову кількість років, суму коштів, сплачених за ці роки, початкові витрати та кошти, що залишаться доступними на непередбачені потреби. Для обох варіантів використовуйте однакові припущення щодо платежів і дати переїзду. Інакше порівняння може віддати перевагу варіанту, який непомітно витрачає більше ваших заощаджень.
Менша заборгованість має залишати достатньо коштів на життя
Рефінансування може мати сенс, коли платіж, який ви можете стабільно сплачувати, забезпечує бажаний результат: зменшення заборгованості, іншу структуру відсоткової ставки або чіткіший графік погашення. Воно може виявитися невигідним, якщо виснажує резерв, завдяки якому ви можете комфортно залишатися у своєму житлі.
Перш ніж брати на себе зобов’язання, зіставте поточну суму повного погашення, умови нового кредиту та реалістичний бюджет домогосподарства. Попросіть кредитора пояснити, скільки коштів потрібно під час оформлення угоди та якою буде повна сума щомісячних зобов’язань. Якщо вибір залишається незрозумілим, попросіть незалежного консультанта з житлових питань допомогти порівняти альтернативи.
Якщо нагальна проблема — прострочений платіж, пов’язаний із нерухомістю, або повідомлення від компанії, що обслуговує зворотну іпотеку, якнайшвидше зв’яжіться з цією компанією. Заявка на рефінансування не є домовленістю про призупинення вже встановленого строку.
Щоб отримати ширше уявлення про погашення, зокрема в разі продажу або вирішення питань з успадкованим житлом, прочитайте, як відбувається погашення зворотної іпотеки. Якщо ваше запитання стосується протилежної ситуації, дивіться використання зворотної іпотеки для погашення звичайної іпотеки.