Власний капітал у житлі — частина плану. Зрозуміймо компроміси.

Це кредит, а не безплатні гроші. У правильному плані він може бути корисним, а в неправильному — дорогим або обмежувальним.

Що таке зворотна іпотека HECM?

Home Equity Conversion Mortgage (нова вкладка), зазвичай HECM, — найпоширеніший тип зворотної іпотеки. Вона застрахована Federal Housing Administration і призначена для власників житла віком від 62 років, які відповідають вимогам програми.

Замість обов’язкового щомісячного платежу основної суми й відсотків власник, який відповідає вимогам, може отримувати кредитні кошти в доступній формі: кредитна лінія, щомісячні виплати, одноразова сума або поєднання. Доступні варіанти залежать від типу кредиту й поточних правил програми.

Відсотки, премії іпотечного страхування та профінансовані витрати додаються до залишку. Це означає, що борг зазвичай зростає, тоді як залишок власного капіталу власника може зменшуватися.

Для чого це можна використати?

Люди зазвичай починають із проблеми житла або грошового потоку, а не з іпотечного продукту. Розмова може стосуватися:

• Погашення наявної іпотеки та усунення її обов’язкового щомісячного платежу основної суми й відсотків
• Створення доступу до коштів на заплановані або неочікувані витрати
• Створення ще одного джерела доступної ліквідності
• Купівля житла, яке краще відповідає наступному етапу життя
• Надання пенсійному плану більшої гнучкості щодо ринкових, медичних або родинних змін

Кошти, отримані за кредитом, можуть вплинути на податки, державні допомоги, планування спадщини та інвестиційні рішення. Залучайте відповідних фахівців до розмови, коли ці питання мають значення.

Що власник житла все ще має сплачувати?

Зворотна іпотека не усуває витрат на володіння житлом. Власник має й далі сплачувати податки на нерухомість, страхування житла та інші обов’язкові витрати. Будинок потрібно утримувати, і він має залишатися основним місцем проживання за умовами кредиту.

Якщо ці зобов’язання не виконуються, кредит може підлягати повному погашенню, а житло опинитися під загрозою.

Коли погашається кредит?

HECM зазвичай стає належною до погашення після смерті останнього позичальника, продажу будинку або припинення його використання як основного житла. Погашення також може знадобитися раніше за невиконання кредитних зобов’язань.

Житло все ще може перейти спадкоємцям. Вони вирішують, що робити з нерухомістю й кредитом, з дотриманням правил кредиту та обов’язкових строків. HECM не передбачає стягнення понад заставу, що суттєво обмежує особисту відповідальність, але сім’ям варто знати подробиці заздалегідь.

Чи підходить це всім?

№

Зворотна іпотека може не підійти, якщо власник планує невдовзі переїхати, не може надійно сплачувати витрати на нерухомість, хоче зберегти якомога більше власного капіталу в житлі або має дешевший спосіб розв’язати проблему.

Я хочу порівняти реальні альтернативи, зокрема традиційне рефінансування, кредит або кредитну лінію під власний капітал у житлі, переїзд у менше житло, використання інших доступних активів, очікування чи відмову від дій наразі.

Що відбувається до подання заявки?

Позичальники HECM мають пройти консультацію в житловій консультаційній установі, схваленій HUD. Консультант незалежний від кредитора й пояснює кредит, витрати, зобов’язання та альтернативи.

Я можу допомогти вам підготуватися до цієї розмови. Я не обираю консультанта за вас, не відповідаю замість вас і не замінюю консультування.

Повідомлення від Nick

Якщо зателефонуєте мені, я не почну з продукту. Я запитаю, що житло має давати вам, як довго ви плануєте там жити, який місячний бюджет і кого ще варто залучити до розмови.

Потім ми порівняємо варіанти поруч. Якщо HECM має сенс, ви зрозумієте чому. Якщо ні, я також скажу про це.

Поширені запитання

Чи віддаю я банку свій будинок?

Ні. Власник зберігає право власності на житло. Житло забезпечує кредит так само, як за традиційної іпотеки. Власник має виконувати умови кредиту, зокрема сплачувати платежі за нерухомість, утримувати житло та проживати в ньому як в основному помешканні.

Чи справді немає щомісячних платежів?

Зазвичай обов’язкового щомісячного іпотечного платежу основної суми й відсотків немає. Власник усе одно сплачує податки на нерухомість, страхування житла, відповідні внески асоціації, утримання та інші обов’язкові витрати на об’єкт. Залишок зазвичай зростає в міру додавання відсотків і профінансованих витрат.

Чи можу я втратити житло?

Так, якщо кредитні зобов’язання не виконуються. Поширені ризики: несплата податків або страхування житла, неналежне утримання чи припинення основного проживання за умовами кредиту.

Чи успадкують мої діти цей борг?

HECM — кредит без права стягнення з іншого майна. Спадкоємці не несуть особистої відповідальності за непокритий борг понад межі захисту програми, але мають вирішити питання кредиту, якщо хочуть залишити або продати житло. Родині слід швидко зв’язатися з компанією, що обслуговує кредит, після смерті останнього позичальника.

Скільки я можу отримати?

Це залежить, зокрема, від віку, процентних ставок, вартості житла, кредитного ліміту FHA, наявних обтяжень, відповідності нерухомості й фінансової оцінки. Конкретна сума потребує актуального індивідуального кредитного аналізу.

Чи можу я використати зворотну іпотеку для купівлі житла?

Так. HECM for Purchase може дозволити покупцю віком від 62 років, який відповідає вимогам, поєднати власні кошти з коштами HECM для купівлі основного місця проживання в одній угоді.

Охоче допоможу

Почніть із рішення, а не кредиту

Розкажіть, яке питання ви намагаєтеся вирішити. Запросіть чоловіка або дружину, дітей, фінансового планувальника, CPA, адвоката чи будь-кого іншого, хто має розуміти це рішення.

Продовжуйте досліджувати

Корисна розмова про HECM охоплює весь житловий планОновлення HECMЧи підходить мені зворотна іпотека?