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Trabajé en un plan relacionado con el divorcio que implicaba asumir una primera hipoteca FHA y considerar una segunda hipoteca para el acuerdo más amplio.
La meta era comprensible: conservar el préstamo existente si era posible y conseguir el efectivo necesario para comprar la participación del otro cónyuge.
El desafío fue lograr que la asunción y la segunda hipoteca funcionaran en el mismo plan de cierre.
Empieza por el administrador actual del préstamo
¿Quién está actualmente en la hipoteca?, ¿quién es dueño de la casa?, ¿quién necesita quedarse y quién necesita ser liberado de la deuda?
Pregunta al administrador del préstamo qué proceso corresponde, qué exige y cómo afecta la segunda hipoteca propuesta a esa evaluación.
Cambiar el título no elimina automáticamente a un prestatario de la responsabilidad hipotecaria, necesitamos esa respuesta por separado.
Dale al prestamista de la segunda hipoteca toda la información
El prestamista necesita saber acerca de la asunción planeada, el cambio de propiedad, el pago existente y toda la deuda contra la casa.
Quisiera preguntar:
- ¿Puede este prestamista aceptar el acuerdo propuesto?
- ¿Qué tiene que terminar antes de la aprobación o financiación?
- ¿Qué orden de inscripción en los registros públicos necesita el equipo de títulos de propiedad?
- ¿Cualquiera de los prestamistas necesita algo del otro?
- ¿Qué sucede si una parte no puede continuar?
Una primera hipoteca asumible no hace automáticamente posible cada plan de segunda hipoteca.
El orden puede ser la parte difícil
En una discusión posterior, el administrador no permitiría que la segunda hipoteca propuesta se estableciera antes de la asunción. Le pregunté a la empresa de títulos sobre la secuencia.
Eso no estableció una solución aceptada, pero mostró lo que necesitaba ser resuelto junto con el administrador, prestamista de segunda hipoteca, equipo de título y abogado.
Obtendría la restricción por escrito. Registrar un gravamen provisional o cambiar la propiedad no es un atajo que deba tomarse sin la aceptación requerida del prestamista y asesoramiento legal.
Asegúrate de que el efectivo cubra realmente la compra de la participación
Los costos de cierre, los pagos para saldar deudas y otros pagos requeridos reducen lo que queda de la segunda hipoteca.
Compara esos fondos netos con el monto del acuerdo y después revisa el pago mensual combinado. Un valor menor de la propiedad o un monto mayor para liquidar las deudas puede cambiar el plan.
Mantener una primera hipoteca útil puede ser valioso, pero todo el arreglo debe cumplir con la meta de efectivo de la familia, su presupuesto y los requisitos legales.
Si no lo hace, podemos comparar otras opciones de financiamiento o calendario con los asesores apropiados antes de que alguien se base en una fecha de cierre.
Este ejemplo se basa en una discusión real sobre una hipoteca, con la información identificativa eliminada. Todos los números son ilustrativos y no representan términos actuales de préstamo ni un compromiso de otorgar crédito. Los programas de préstamos, las tasas de interés, los valores de la propiedad y la calificación del prestatario varían.
