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Revisé un plan relacionado con un divorcio que incluía asumir una primera hipoteca FHA y considerar una segunda para el acuerdo más amplio.
La meta era comprensible: conservar el préstamo existente si era posible y conseguir el efectivo para comprar la participación de la otra persona.
El reto era que la asunción y la segunda hipoteca funcionaran dentro del mismo plan de cierre.
Empieza con el administrador del préstamo actual
¿Quién figura en la hipoteca? ¿Quién es dueño de la casa? ¿Quién debe quedarse y quién necesita quedar liberado de la deuda?
Pregunta qué proceso corresponde, qué exige y cómo afecta la segunda hipoteca propuesta a esa revisión.
Cambiar el título no elimina automáticamente la responsabilidad hipotecaria de una persona. Necesitamos resolver esa pregunta por separado.
Dale al prestamista de la segunda hipoteca el panorama completo
Necesita saber de la asunción planeada, el cambio de propiedad, el pago existente y todas las deudas garantizadas por la casa.
Preguntaría:
- ¿Puede aceptar este prestamista la estructura propuesta?
- ¿Qué debe terminar antes de aprobar o desembolsar?
- ¿Qué orden de registro necesita el equipo de título?
- ¿Alguno de los prestamistas necesita algo del otro?
- ¿Qué ocurre si una parte no puede avanzar?
Que una primera hipoteca pueda asumirse no hace posible automáticamente cualquier segunda hipoteca.
El orden puede ser la parte difícil
En una conversación posterior, un administrador no permitía que la segunda hipoteca propuesta estuviera vigente antes de la asunción. Consulté al equipo de título sobre la secuencia.
Eso no estableció una solución aceptada. Mostró lo que debían resolver juntos el administrador, el segundo prestamista, el equipo de título y el abogado.
Pediría la restricción por escrito. Registrar un gravamen intermedio o cambiar la propiedad no es un atajo para tomar sin la aceptación requerida de los prestamistas y asesoría legal.
Asegura que el efectivo cubra el acuerdo
Los costos de cierre, las liquidaciones de deudas y otros pagos obligatorios reducen lo que queda de la segunda hipoteca.
Compara esos fondos netos con la cantidad del acuerdo y revisa el pago mensual combinado. Un valor menor de la propiedad o una liquidación mayor pueden cambiar el plan.
Conservar una primera hipoteca útil puede ser valioso. Toda la estructura todavía debe cumplir la meta de efectivo, el presupuesto y los requisitos legales de la familia.
Si no lo hace, podemos comparar otras opciones de financiamiento o de calendario con los asesores adecuados antes de que alguien dependa de una fecha de cierre.
Este ejemplo se basa en una conversación hipotecaria real con información identificativa eliminada. Las cifras son ilustrativas, no condiciones actuales ni un compromiso de préstamo. Los programas, tasas, valores de propiedad y requisitos varían.
Fuentes y lecturas adicionales
Estas fuentes externas pueden estar en inglés. Podemos ayudarte a conversar sobre ellas en español.
