Уявіть покупця житла в окрузі Плейсер, який бачить падіння дохідності 10-річних казначейських облігацій і запитує: чи означає це, що моя іпотечна ставка щойно стала вигіднішою? Це може допомогти, але нічого не гарантує. Дохідність 10-річних облігацій широко використовують як орієнтир вартості довгострокових запозичень; ціноутворення за іпотекою також відображає стан ринку іпотечних цінних паперів і витрати на кредитування. Fannie Mae пояснює цей зв’язок (нова вкладка).
Що таке 10-річна казначейська облігація США?
Це цінний папір, який Міністерство фінансів США випускає строком на десять років. Відсотки за такою облігацією виплачують кожні шість місяців за фіксованою купонною ставкою, а її номінальну вартість повертають у день погашення. Інвестор може тримати її до погашення або продати раніше. Міністерство фінансів також випускає облігації цієї категорії з коротшими строками. TreasuryDirect: казначейські облігації категорії Treasury notes (нова вкладка).
Дохідність, про яку йдеться в ринкових новинах, — це не просто купонна ставка, зазначена для вже випущеної облігації. Купонна ставка залишається фіксованою, тоді як ціна, яку покупець платить за облігацію, може змінюватися. Нижча ціна означає вищу дохідність, а вища ціна — нижчу дохідність. Ця відмінність допомагає зрозуміти, чому цінний папір із фіксованою ставкою може мати мінливий ринковий показник. TreasuryDirect: ціни та дохідність (нова вкладка).
Як 10-річні казначейські облігації з’явилися на ринку?
В історичній хронології Міністерства фінансів США зазначено, що перше розміщення 10-річних казначейських облігацій відбулося в 1976 році, після того як законодавство подовжило дозволений строк погашення облігацій категорії Treasury notes до десяти років. Це історія цієї категорії облігацій, а не початок державних запозичень США. У 1986 році Міністерство фінансів запровадило систему бездокументарного обліку TREASURY DIRECT і перевело нові випуски облігацій категорій notes і bonds в електронну бездокументарну форму. Історична хронологія TreasuryDirect (нова вкладка).
Відтоді порядок випуску змінювався. Сьогодні Міністерство фінансів США планує нові випуски 10-річних облігацій у лютому, травні, серпні та листопаді, а також вісім додаткових розміщень на рік. Під час додаткового розміщення продають більше цінних паперів уже наявного випуску, а не щоразу створюють цілком новий випуск облігацій. Графік додаткових розміщень TreasuryDirect (нова вкладка).
Чому люди стежать за дохідністю?
Вона поєднує очікування інвесторів щодо майбутніх короткострокових ставок, інфляції та економічного зростання, а також компенсацію за утримання довгострокової інвестиції. Тому вона дає корисне уявлення про очікування ринку облігацій на період, що виходить за межі наступного засідання Федеральної резервної системи. Це ринкова ціна, а не гарантований прогноз. Fannie Mae: що визначає дохідність 10-річних облігацій (нова вкладка).
Навіщо порівнювати 30-річну іпотеку з 10-річною казначейською облігацією?
Іпотечний кредит може мати 30-річний графік погашення, але заборгованість за ним не обов’язково зберігатиметься всі 30 років: позичальники переїжджають, рефінансують кредит або достроково зменшують борг. Fannie Mae пояснює, що дюрація 10-річної казначейської облігації близька до дюрації середнього іпотечного кредиту, тому вона є корисним орієнтиром для порівняння. Ставка за одноденними федеральними фондами та довгострокова іпотечна ставка — це різні показники. Fannie Mae: 10-річні облігації та 30-річна іпотека (нова вкладка).
Чому іпотечні ставки не змінюються синхронно з дохідністю казначейських облігацій?
Різницю між іпотечними ставками та дохідністю казначейських облігацій називають спредом. За іпотечними кредитами основну суму боргу повертають поступово; вони мають інші ризики та передбачають витрати на оформлення й інші витрати. Інвестори також стикаються з ризиком дострокового погашення: коли позичальники рефінансують кредити після зниження ставок, інвестори отримують гроші назад у момент, коли дохідність повторного інвестування може бути нижчою. Ці відмінності допомагають пояснити, чому спред змінюється. Дослідження Федерального резервного банку Бостона щодо іпотечних спредів (нова вкладка).
Саме через мінливість цього спреду зниження дохідності казначейських облігацій не означає зниження іпотечної ставки на таку саму величину. Додавання фіксованої кількості відсоткових пунктів до дохідності 10-річних облігацій також не є надійним способом розрахувати ставку, яку запропонують позичальнику. Використовуйте цей орієнтир, щоб зрозуміти загальну ситуацію, а не замінити порівняння реальних іпотечних пропозицій. Чому дохідність казначейських облігацій є недосконалим орієнтиром для іпотеки (нова вкладка).
Як читати дані індикатора на цьому сайті
Наш індикатор використовує ряд даних DGS10 із FRED: щоденну дохідність казначейських облігацій із постійним строком до погашення 10 років, виражену у відсотках. Це ряд даних, що слугує орієнтиром, а не поточне котирування конкретної облігації. Звертайте увагу на дату спостереження поруч із числом: дата публікації може бути пізнішою. Відображене значення не є іпотечною ставкою чи річною процентною ставкою з урахуванням витрат (APR). FRED: дані та примітки до DGS10 (нова вкладка).
Що це означає для родини в окрузі Плейсер?
Використовуйте індикатор як контекст для розмови, а не як зворотний відлік до купівлі чи рефінансування. Незалежно від того, чи розглядаєте ви житло на вторинному ринку в Розвіллі, чи новий будинок у Лінкольні, корисно запитати: «Чи змінила ця ринкова динаміка ставку, витрати або платіж, доступні в моїй ситуації?» Наша практична порада — порівнювати реальні варіанти з урахуванням вашого бюджету й запланованих строків, а не вважати, що зміна дохідності казначейських облігацій сама собою визначає рішення.
Повернутися до розділу «Ставки та ринки» або дізнатися, які питання можна обговорити на безкоштовній консультації з іпотеки.