Dos ofertas pueden responder a preguntas diferentes
Una oferta de hipoteca inversa con una cifra más alta puede llamar su atención. Antes de considerarla la mejor oferta, pregunte qué representa esa cifra: dinero disponible después de liquidar la hipoteca anterior, un límite bruto de préstamo o dinero que debe recibir ahora en lugar de dejarlo disponible para más adelante.
Una hipoteca de conversión del capital acumulado en la vivienda, o HECM por sus siglas en inglés, es la hipoteca inversa asegurada por la FHA. Una hipoteca inversa privada es un producto privado con sus propias condiciones. «Jumbo» suele describir la opción del mercado privado dirigida a viviendas de mayor valor; por sí sola, esa etiqueta no indica sus costos, opciones de desembolso ni protecciones para la familia.
HUD: Hipotecas de conversión del capital acumulado en la vivienda (nueva pestaña)
FTC: Comparación de las hipotecas inversas y sus riesgos (nueva pestaña)
La comparación útil no consiste en elegir entre lo gubernamental y lo privado por una cuestión de preferencia. Consiste en determinar qué le permitiría hacer a su hogar cada oferta concreta, cuánto costaría y qué ocurriría si cambiaran las circunstancias.
Qué le indica el marco del programa HECM
Los prestatarios de una HECM deben tener al menos 62 años, y la vivienda debe ser su residencia principal. El programa exige asesoría a través de una agencia aprobada por HUD y una evaluación por parte del prestamista de la capacidad del hogar para cumplir con las obligaciones del préstamo. El propietario sigue necesitando un plan para pagar los impuestos, el seguro, el mantenimiento y las cuotas de asociación que correspondan.
CFPB: requisitos de elegibilidad para una HECM (nueva pestaña)
La capacidad de obtener un préstamo HECM depende en parte de la edad, las tasas de interés y el valor de la propiedad utilizado en el programa. HUD explica que el valor utilizado en el cálculo está sujeto al límite federal aplicable a las HECM. Ese límite no es una promesa de que pueda pedir prestada esa cantidad, y un valor elevado de la vivienda no convierte todo su capital acumulado en dinero disponible.
HUD: Hipotecas de conversión del capital acumulado en la vivienda (nueva pestaña)
El seguro hipotecario de la FHA forma parte de los costos de una HECM, con una prima inicial y primas recurrentes. La CFPB también explica la función de este seguro para garantizar los desembolsos previstos del préstamo. Este seguro es distinto del seguro de vivienda, que protege la propiedad.
CFPB: Costos de las HECM y seguro hipotecario (nueva pestaña)
Qué necesita averiguar sobre el contrato privado
Un préstamo privado puede ofrecer más fondos sobre una vivienda de mayor valor. Esa posibilidad es una razón para solicitar una comparación, no para suponer que sea más barato. Las hipotecas inversas privadas no cuentan con el seguro de la FHA que tienen las HECM; obtenga por escrito las protecciones y obligaciones del producto específico.
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Pregunte qué edades y tipos de propiedad acepta el prestamista, si la tasa puede cambiar y de qué formas se pueden recibir los fondos. Luego pregunte por las situaciones menos agradables: mudarse de la vivienda, que un cónyuge permanezca en ella después de que fallezca un prestatario, dejar de pagar un gasto de la propiedad y el pago del préstamo con cargo al patrimonio del fallecido. No dé por hecho que una regla que haya leído sobre las HECM se aplica a un contrato privado sin comprobarlo.
Si una oferta corresponde a una hipoteca inversa de segundo rango, identifíquela explícitamente como tal. Conservar una primera hipoteca existente significa mantener su obligación de pago por separado. Eso implica un presupuesto familiar distinto del que tendría si usara los fondos de la hipoteca inversa para liquidar el primer préstamo. Nuestra guía sobre dos saldos hipotecarios examina esa diferencia; esta comparación no establece que algún producto en particular esté disponible para usted.
Compare el dinero que puede usar, no el límite anunciado
Pida un desglose por escrito del monto necesario para liquidar los gravámenes existentes, los costos de cierre financiados, los fondos que deban reservarse y el dinero que quede para su uso. Distinga también entre el dinero disponible al cierre y el crédito disponible más adelante. Dos cifras elevadas en dos hojas de cálculo pueden representar cosas muy diferentes.
Considere este ejemplo ilustrativo: una oferta proporcionaría una suma global mayor, mientras que otra dejaría una reserva menor disponible para retirar fondos según se necesiten. Si el hogar solo prevé gastos ocasionales de reparación, el cheque más grande no es automáticamente más útil. Si debe pagarse de inmediato una obligación conocida, el momento en que se recibe el dinero cobra más importancia. Ningún monto en dólares de este ejemplo constituye una cotización de préstamo.
Las HECM pueden ofrecer distintas modalidades de desembolso: una línea de crédito con tasa ajustable, anticipos mensuales, una combinación de ambos o un desembolso único con tasa fija. No suponga que un préstamo privado ofrece las mismas opciones ni la misma función de crecimiento del crédito no utilizado. Lea dinero mensual, una línea de crédito o ambos antes de comparar los planes de desembolso.
CFPB: Opciones de desembolso de una hipoteca inversa (nueva pestaña)
Pida ver qué se proyecta para los años posteriores al cierre
Comparar solo las tasas deja demasiados aspectos fuera. Solicite proyecciones que utilicen el mismo calendario de retiros de fondos y el mismo tiempo de permanencia en la vivienda. Examine los costos totales, el saldo adeudado y el capital acumulado que podría quedar, utilizando supuestos claramente expresados sobre el valor de la vivienda. Una proyección no es una promesa sobre las tasas futuras ni sobre los precios de las propiedades.
Pregunte cómo cambia el resultado si se muda antes. Cuando el préstamo dura solo unos años, hay menos tiempo para aprovechar lo que pagó en costos iniciales. Pida la declaración del costo anual total del préstamo (Total Annual Loan Cost) y una explicación de los supuestos utilizados; está diseñada para mostrar los costos anuales promedio proyectados de la hipoteca inversa durante distintos períodos.
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Por último, lleve la comparación a un asesor independiente e incluya a cualquier persona cuya situación de vivienda pueda verse afectada. Un desembolso mayor no sustituye la necesidad de entender si un cónyuge puede permanecer en la vivienda, qué deben hacer los herederos o cuánto margen queda para una futura mudanza.
La decisión se vuelve más clara cuando puede completar una frase para cada oferta: «Esto nos proporciona el dinero que necesitamos, de la forma que necesitamos, y nos deja estos costos y obligaciones». Si no puede completarla, el siguiente paso es obtener una mejor explicación antes de firmar.