Дві пропозиції можуть відповідати на різні запитання
Пропозиція зворотної іпотеки з більшою сумою може привернути вашу увагу. Перш ніж вважати її кращою, запитайте, що означає ця сума: кошти, доступні після погашення старої іпотеки, загальний кредитний ліміт чи кошти, які потрібно отримати зараз, а не залишити доступними на майбутнє.
Home Equity Conversion Mortgage, або HECM, — це зворотна іпотека, застрахована FHA. Приватна зворотна іпотека (proprietary reverse mortgage) — це приватний кредитний продукт із власними умовами. Назвою «Jumbo» зазвичай позначають варіант на приватному ринку, розрахований на дорожче житло; сама назва не пояснює його витрат, варіантів виплат чи захисту для родини.
HUD: кредити Home Equity Conversion Mortgage (нова вкладка)
FTC: порівняння зворотних іпотечних кредитів та їхніх ризиків (нова вкладка)
Корисне порівняння — це не вибір між державним і приватним за особистими вподобаннями. Важливо, що кожна конкретна пропозиція дозволить зробити вашому домогосподарству, скільки це коштуватиме та що станеться, коли обставини зміняться.
Що можна дізнатися з правил програми HECM
Позичальникам HECM має бути щонайменше 62 роки, а житло має бути їхнім основним місцем проживання. Програма вимагає консультації в установі, схваленій HUD, і перевірки кредитором здатності домогосподарства виконувати зобов’язання за кредитом. Власникові житла все одно потрібен план сплати податків, страхування, утримання житла та відповідних внесків до об’єднання власників.
CFPB: умови участі в програмі HECM (нова вкладка)
Можлива сума кредиту HECM частково залежить від віку, відсоткових ставок і вартості нерухомості, яку враховують за правилами програми. HUD пояснює, що для цього розрахунку врахована вартість обмежується відповідним федеральним лімітом HECM. Цей ліміт не є обіцянкою, що ви зможете позичити таку суму, а висока вартість житла не перетворює всю вашу частку в його вартості на доступні кошти.
HUD: кредити Home Equity Conversion Mortgage (нова вкладка)
Іпотечне страхування FHA є частиною витрат за HECM і передбачає початковий страховий внесок та подальші регулярні внески. CFPB також пояснює його роль у гарантуванні передбачених виплат за кредитом. Це окремий вид страхування, відмінний від страхування житла, яке захищає нерухомість.
CFPB: витрати за HECM та іпотечне страхування (нова вкладка)
Що потрібно з’ясувати з договору приватної зворотної іпотеки
Приватний кредит може надати більше коштів під заставу дорожчого житла. Така можливість — привід попросити порівняння, а не вважати його дешевшим. Приватні зворотні іпотеки не мають страхування FHA, передбаченого для HECM; отримайте письмовий опис захисту та зобов’язань за конкретним продуктом.
FTC: порівняння зворотних іпотечних кредитів та їхніх ризиків (нова вкладка)
Запитайте, які вікові вимоги та вимоги до типів нерухомості встановлює кредитор, чи може змінюватися ставка та якими способами можна отримувати кошти. Потім запитайте про менш приємні ситуації: виїзд із житла, проживання чоловіка або дружини в ньому після смерті позичальника, пропущений платіж, пов’язаний із нерухомістю, та погашення боргу за рахунок спадкового майна. Не переносіть правило, про яке ви прочитали щодо HECM, на приватний договір без перевірки.
Якщо пропозиція стосується зворотної іпотеки другого пріоритету, чітко це з’ясуйте. Збереження чинної іпотеки першого пріоритету означає збереження окремого зобов’язання сплачувати платежі за нею. Це передбачає інший бюджет домогосподарства, ніж використання коштів зворотної іпотеки для погашення першого кредиту. Наш посібник щодо заборгованості за двома іпотеками розглядає цю відмінність; це порівняння не підтверджує, що будь-який конкретний продукт доступний саме вам.
Порівнюйте кошти, які можна витратити, а не заявлений ліміт
Попросіть письмовий розрахунок із деталізацією суми, потрібної для погашення наявних заставних обтяжень, витрат на оформлення угоди, що включаються до кредиту, усіх обов’язкових резервів і коштів, які залишаться у вашому розпорядженні. Також розділіть кошти, доступні під час оформлення угоди, та кредитні кошти, доступні пізніше. Дві великі суми у двох розрахункових таблицях можуть означати зовсім різні речі.
Розгляньмо умовний приклад вибору: одна пропозиція передбачає більшу одноразову виплату, а інша залишає менший резерв, з якого можна брати кошти за потреби. Якщо домогосподарство очікує лише періодичних витрат на ремонт, більша виплата не обов’язково корисніша. Якщо відоме зобов’язання потрібно сплатити негайно, строки мають більше значення. Жодна сума в доларах у цьому прикладі не є індивідуальною кредитною пропозицією.
HECM можуть передбачати різні способи отримання коштів: кредитну лінію зі змінною процентною ставкою, щомісячні виплати, поєднання цих варіантів або одноразову виплату з фіксованою процентною ставкою. Не припускайте, що приватний кредит пропонує той самий набір варіантів або таку саму можливість зростання невикористаної частини доступного кредиту. Перш ніж порівнювати плани виплат, прочитайте матеріал «Щомісячні виплати, кредитна лінія або обидва варіанти».
CFPB: варіанти виплат за зворотною іпотекою (нова вкладка)
Попросіть показати розрахунки на роки після оформлення угоди
Порівняння лише відсоткових ставок залишає поза увагою надто багато. Попросіть прогнози з однаковим графіком отримання коштів і однаковим строком проживання в житлі. Розгляньте загальні витрати, залишок заборгованості та власну частку у вартості житла, яка може залишитися, за чітко визначених припущень щодо вартості нерухомості. Прогноз не є обіцянкою щодо майбутніх ставок або цін на нерухомість.
Запитайте, як зміниться результат, якщо ви переїдете раніше. Якщо кредит діє лише кілька років, залишається менше часу, щоб отримати користь від понесених початкових витрат. Попросіть документ про сукупну річну вартість кредиту (Total Annual Loan Cost) і пояснення використаних припущень; цей документ призначений для відображення прогнозованих середньорічних витрат за зворотною іпотекою протягом різних періодів.
FTC: порівняння зворотних іпотечних кредитів та їхніх ризиків (нова вкладка)
Насамкінець обговоріть порівняння з незалежним консультантом і залучіть усіх, на чиї житлові умови може вплинути рішення. Більша виплата не замінить розуміння того, чи зможе чоловік або дружина залишитися в житлі, що мають зробити спадкоємці та скільки фінансових можливостей залишиться для майбутнього переїзду.
Рішення стає зрозумілішим, коли ви можете завершити одне речення для кожної пропозиції: «Це дає нам потрібні кошти в потрібній формі, залишаючи нам такі витрати та зобов’язання». Якщо ви не можете його завершити, наступний крок — отримати зрозуміліше пояснення, перш ніж підписувати документи.