HomeSafe Second зберігає вашу першу іпотеку. Що відбувається із залишками заборгованості за обома кредитами?

Припустімо, ви — власник житла старшого віку з першою іпотекою, яку не хочете замінювати. Вам потрібні кошти на значний ремонт, але платіж за кредитною лінією під заставу житла (HELOC) створив би додаткове навантаження на щомісячний бюджет. HomeSafe Second пропонує іншу схему: зберегти першу іпотеку й оформити зворотну іпотеку за власною програмою кредитора з другим пріоритетом застави.

Це зберігає ставку та умови першого кредиту, але не означає автоматичного збереження вашого нинішнього власного капіталу в житлі. Ви продовжуєте сплачувати першу іпотеку, тоді як відсотки та відповідні нарахування можуть додаватися до залишку боргу за другою. Варто запитати не лише: «Чи можу я зберегти свою низьку ставку?», а й: «Якою буде моя заборгованість за обома кредитами протягом років, які я планую ще прожити тут?»

HomeSafe Second: друга іпотека й альтернатива HELOC (нова вкладка) · Що таке друга іпотека HomeSafe Second? (нова вкладка)

Ваш перший кредит залишається чинним, а заборгованість за другим може зростати

HomeSafe Second не рефінансує наявну іпотеку. Платіж, ставка, строк і залишок заборгованості за нею й надалі регулюються початковим договором. Новий кредит має другий пріоритет застави, тобто обидва борги забезпечені заставою житла.

Що таке друга іпотека HomeSafe Second? (нова вкладка) · Що таке друга іпотечна позика або молодша за пріоритетом застава? (нова вкладка)

За інформацією Finance of America, щомісячні платежі з погашення основної суми боргу та відсотків за HomeSafe Second не потрібні, якщо позичальник виконує зобов’язання за кредитом. Відсотки все одно нараховуються й додаються до залишку боргу, якщо його не зменшують добровільними платежами. Ви повинні й надалі сплачувати першу іпотеку, податки на нерухомість, страхування житла, відповідні збори та витрати на утримання житла. Невиконання цих зобов’язань може призвести до вимоги погасити другий кредит.

HomeSafe Second: друга іпотека й альтернатива HELOC (нова вкладка) · Що таке друга іпотека HomeSafe Second? (нова вкладка)

Уявіть цю схему як дві окремі книги обліку. Планові платежі за першою іпотекою зазвичай зменшують заборгованість за цим кредитом відповідно до графіка його погашення. У другій книзі облік починається з виданої вам суми, а далі залишок боргу змінюється залежно від подальшого отримання коштів, відсотків, витрат, включених до суми кредиту, та будь-яких добровільних платежів. Ваш власний капітал у житлі залежить від його майбутньої вартості за вирахуванням сум, потрібних для повного погашення обох кредитів.

Перевірте, чи відповідаєте ви вимогам, перш ніж розраховувати на особливі умови платежів

Finance of America наразі пропонує HomeSafe Second власникам житла віком від 55 років, які відповідають критеріям участі, з урахуванням вікових вимог конкретного штату та доступності продукту. Ваша нерухомість, наявні боргові зобов’язання та результати оцінки фінансового стану також впливають на відповідність критеріям і суму коштів, яку ви можете отримати. Попросіть письмову пропозицію із зазначенням дати, підготовлену з урахуванням вашого штату та обставин вашого домогосподарства, замість того щоб покладатися на загальний рекламний розрахунок.

HomeSafe Second: друга іпотека й альтернатива HELOC (нова вкладка) · Що таке друга іпотека HomeSafe Second? (нова вкладка)

Доступна сума — це не просто вартість вашого житла мінус залишок заборгованості за першою іпотекою. Уточніть затверджену суму коштів до отримання, витрати, які вираховуються з неї або включаються до суми кредиту, відсоткову ставку, варіанти виплат та умови погашення. Збереження першої іпотеки має сенс лише тоді, коли вся схема фінансування відповідає вашим потребам.

HomeSafe Second: друга іпотека й альтернатива HELOC (нова вкладка) · Що таке друга іпотека HomeSafe Second? (нова вкладка)

Не вважайте цей продукт кредитом HECM за програмою FHA

HomeSafe Second — це приватний кредитний продукт, який не входить до програми Home Equity Conversion Mortgage (HECM), застрахованої Федеральною житловою адміністрацією (FHA). Бюро фінансового захисту споживачів (CFPB) розрізняє приватні зворотні іпотечні кредити та кредити HECM саме тому, що приватні кредити не мають федерального страхування. Не припускайте, що правила HECM, захист для чоловіка або дружини чи порядок дій для спадкоємців автоматично поширюються на цей кредит. Прочитайте безпосередньо боргове зобов’язання за HomeSafe Second, документ про забезпечення кредиту та положення щодо проживання в житлі.

Чи існують різні види зворотних іпотечних кредитів? (нова вкладка)

Порівняйте суму для повного погашення в майбутньому, а не лише сьогоднішній платіж

Умовний приклад: власник житла має заборгованість у розмірі $180,000 за першою іпотекою з низькою відсотковою ставкою та розглядає можливість отримати $100,000 за HomeSafe Second на ремонт і формування резерву коштів. Платежі за першою іпотекою не зникають. Власник житла продовжує їх сплачувати, тоді як за другою іпотекою починають нараховуватися відсотки та будь-які збори, що включаються до суми кредиту, відповідно до запропонованих умов.

Перш ніж робити вибір, попросіть надати розрахунки обох залишків заборгованості через три, п’ять і десять років. Для першого кредиту попросіть показати прогнозовану суму повного погашення після внесення платежів за графіком. Для другого — прогнозований залишок за умови відсутності необов’язкових платежів, а потім повторний розрахунок з урахуванням необов’язкового щомісячного платежу, який власник житла реально зможе сплачувати. Від консервативної оцінки вартості житла відніміть обидві прогнозовані суми повного погашення та орієнтовні витрати на продаж. Сума, що залишиться, — це власний капітал, доступний для переїзду або спадкоємців.

Кредитна лінія під заставу житла (HELOC) або кредит під заставу власного капіталу в житлі з фіксованою ставкою зазвичай передбачає додатковий обов’язковий платіж, але в міру здійснення платежів основна сума боргу може зменшуватися. Рефінансування з отриманням коштів об’єднує запозичення в один новий кредит, що замінює попередній, але водночас позбавляє вас чинних умов першої іпотеки. HomeSafe Second зберігає ці умови, водночас допускаючи збільшення нового залишку заборгованості. Порівнюйте загальну вартість запозичення, рух коштів, гнучкість і очікуваний строк проживання в цьому житлі, а не лише одну привабливу характеристику.

HomeSafe Second: друга іпотека й альтернатива HELOC (нова вкладка) · Що таке друга іпотечна позика або молодша за пріоритетом застава? (нова вкладка)

Врахуйте сімейні зобов’язання та обов’язки щодо нерухомості під час ухвалення рішення

За інформацією Finance of America, заборгованість за HomeSafe Second зазвичай підлягає погашенню, коли власник продає житло, виїжджає з нього, помирає або не виконує умови кредиту. Компанія описує цей продукт як кредит без права регресної вимоги, однак спадкоємцям, які захочуть зберегти житло, усе одно знадобиться реальний спосіб урегулювати борг відповідно до підписаних документів. Попросіть надати в письмовій формі точні положення щодо повного погашення та прав і обов’язків спадкоємців. Положення цього продукту про відсутність права регресної вимоги не змінює окремих умов вашої чинної першої іпотеки.

Що таке іпотечний кредит HomeSafe Second? (нова вкладка)

Якомога раніше залучіть до обговорення людей, яких стосується цей план. Людина, яка справді підтримує вас, може допомогти перетворити формулювання про продукт на практичні запитання для вашої родини. Чи залишатиметься платіж за першою іпотекою посильним? Хто сплачуватиме податки й страхування та опікуватиметься утриманням житла, якщо стан здоров’я зміниться? Чи важливо зберегти будинок для спадкоємця і чи матиме ця людина достатньо коштів, щоб залишити його собі?

Перед підписанням документів порівняйте чотири письмові сценарії, використовуючи однакову суму коштів і той самий часовий горизонт.

• HomeSafe Second без необов’язкових платежів і з реалістичним планом необов’язкових платежів

• Кредитна лінія під заставу житла (HELOC), зокрема з урахуванням припущень щодо змінної процентної ставки та періоду погашення

• Кредит під заставу власного капіталу в житлі з фіксованою ставкою, із зазначенням обов’язкового платежу та загальної суми процентів за графіком

• Рефінансування з отриманням коштів, із зазначенням ставки нового кредиту, витрат, платежу та дати повного погашення

Ваш наступний крок

Збереження низької ставки за першою іпотекою може бути вигідним, але це лише один із пунктів порівняння. Попросіть надати обидві прогнозовані суми повного погашення, усі початкові й поточні витрати, а також розмір власного капіталу, що залишиться на дату можливого переїзду. Потім оберіть структуру фінансування, яку дозволяють підтримувати і ваш щомісячний бюджет, і довгостроковий житловий план.

Доступність програми та відповідність її вимогам залежать від нерухомості, позичальника, кредитора й чинних письмових правил. Ця стаття має освітній характер і не є схваленням кредиту чи пропозицією відсоткової ставки.