Короткі відповіді
Відкрийте запитання. Прочитайте відповідь тут.
Який варіант має найнижчу ставку?
Для цього потрібні актуальні індивідуальні умови. Відповідь може змінюватися залежно від продукту, черги застави, позичальника, об’єкта, суми, ринку й кредитора. Сама ставка не визначає найнижчої повної вартості.
Чи завжди краще зберігати низьку ставку першої іпотеки?
Єдине правило не працює для всіх випадків. Збереження першої іпотеки може уникнути переоцінки ставки всього її залишку. Додана друга іпотека все одно може дати вищий сукупний платіж або загальну вартість, ніж інший варіант. Порівнюйте обидва кредити разом.
Чи один іпотечний платіж кращий за два?
Керувати цим може бути простіше, але кількість платежів не визначає вартість або відповідність вашим потребам. Порівняйте залишок боргу, ставку, APR, збори, строк і загальні платіжні зобов’язання.
Який варіант найкращий для реконструкції?
Це залежить від того, чи витрати виникають одразу або поетапно, від остаточного бюджету, графіка підрядника, прийнятного платежу, зборів, податкових міркувань та альтернатив. Не можна обрати продукт без фактів про проєкт і домогосподарство.
Чи можна порівнювати пропозиції різних тижнів?
Можете, але ринок і умови продукту могли змінитися. Попросіть актуальні цифри на порівнюваній основі й перевірте строки їх дії та припущення.
Перейти до розділу
HELOC, позика під власний капітал у житлі та рефінансування з отриманням готівки можуть перетворювати власний капітал на позичені кошти. Вони по-різному впливають на першу іпотеку, ставку, платіж, строки й майбутнє запозичення.
Корисне порівняння запитує не «Який продукт найкращий?», а «Яка структура відповідає цій меті та скільки вона коштує, якщо план зміниться?»
Використовуйте актуальні цифри для тієї самої нерухомості, позичальника, суми та часового горизонту. Зіставлення рекламної ставки з одного боку та повної APR з іншого не є належним порівнянням.
Коротка версія
| Запитання | HELOC | Кредит під власний капітал у житлі | Рефінансування з отриманням готівки |
|---|---|---|---|
| Що відбувається з першою іпотекою? | Зазвичай залишається чинним | Зазвичай залишається чинним | Замінюється новою першою іпотекою |
| Як надходять кошти? | Отримання коштів протягом періоду вибірки в межах доступного кредиту | Одноразова сума при завершенні угоди | Одноразова сума з нової першої іпотеки після погашень і витрат |
| Типова структура ставки | Зазвичай змінна; деякі плани дозволяють перехід на фіксовану ставку | Зазвичай фіксована | Фіксована або змінна залежно від продукту |
| Чи можна позичати знову за тим самим рахунком? | Часто протягом періоду використання лінії, за наявності доступного кредиту та відповідно до умов плану | Ні | Ні |
| Що може змінитися пізніше? | Ставка, платіж, доступний кредит і платіж при переході від отримання коштів до погашення | Витрати на житло й наслідки прострочення/дефолту; кредитний платіж часто передбачений графіком | Залежить від умов нової першої іпотеки |
| Що забезпечує борг? | Житло | Житло | Житло |
Ця таблиця описує поширені структури, а не кожний доступний продукт.
HELOC
HELOC може підійти, коли витрати поетапні, остаточна сума невизначена або важливий доступ до резерву. Відсотки зазвичай нараховуються на непогашений залишок. У період вибірки позичальник може мати змогу погашати й брати кошти знову.
Основні запитання:
- Чи є ставка змінною?
- Як розраховують ставку?
- Який платіж потрібен у період використання лінії?
- Який платіж потрібен у період погашення?
- Чи лінію можуть заморозити або зменшити?
- Які річні комісії, платежі за неактивність, конвертацію, операції або раннє закриття застосовуються?
HELOC гнучкий, але початковий платіж може майже нічого не говорити про подальший.
Кредит під власний капітал у житлі
Позика під власний капітал може підходити, коли сума відома й пріоритетом є запланований платіж. Багато продуктів дають одноразову суму з фіксованою ставкою та визначеним строком.
Основні запитання:
- Скільки буде виплачено після погашень і витрат?
- Чи ставка фіксована на весь строк?
- Чи платіж забезпечує повне погашення за графіком?
- Чи є великий остаточний платіж?
- Як довго залишатиметься борг?
- Що станеться, якщо позичальнику знадобиться менше, ніж очікувалося?
Позичальник відразу має борг на всю видану суму, тому така структура може бути менш привабливою, якщо кошти знадобляться поступово протягом тривалого часу.
Читати посібник із кредиту під власний капітал →
Рефінансування з отриманням готівки
Рефінансування з отриманням коштів замінює наявну першу іпотеку новою, достатньою для погашення старого кредиту, витрат угоди за її структурою та надання додаткових коштів.
Це може спростити борги до одного іпотечного платежу. Водночас можуть змінитися ставка й строк усього залишку першої іпотеки, а не лише додатково позиченої суми.
Основні запитання:
- Що станеться зі ставкою на старий залишок першої іпотеки?
- Чи новий строк починає погашення заново або подовжує його?
- Як порівнюються витрати на закриття угоди?
- Який новий платіж основної суми й відсотків?
- Які загальні відсотки за реалістичного періоду користування?
- Іпотечне страхування додається, скасовується чи змінюється?
- Як довго позичальник планує зберігати новий кредит?
Не відхиляйте рефінансування лише тому, що договірна ставка вища за стару ставку першої іпотеки. Не обирайте його лише через один платіж. Розрахуйте всю угоду.
Цифри, потрібні в кожному порівнянні
Для кожного варіанта зберіть:
- доступна сума та чисті надходження;
- тип відсоткової ставки;
- договірна ставка й APR;
- кошти до сплати на закритті;
- компенсації кредитора та їхні вимоги;
- початковий щомісячний платіж основної суми та процентів;
- приклади майбутніх або максимальних платежів за програмою зі змінною ставкою;
- строк, період вибірки й період погашення;
- великий остаточний платіж, якщо є;
- щорічні збори, плата за невикористання, перетворення, операції чи раннє закриття;
- загальні іпотечні платежі після закриття;
- залишок боргу, ставка та решта строку першої іпотеки, що зберігається або замінюється;
- очікуваний час проживання й дата погашення; та
- загальна вартість за однакового припущення щодо строку користування.
Якщо пункт невідомий, позначте його невідомим. Не заповнюйте прогалину здогадкою.
Не порівнюйте лише платежі
Менший платіж може виникнути через:
- нижча ставка;
- менший залишок боргу;
- вимога сплачувати лише відсотки;
- довший період погашення;
- тимчасова вступна ставка;
- формула платежу, яка зміниться згодом; або
- включення витрат фінансування до боргу.
Це не рівнозначні результати. Запитайте, що погашається, протягом якого строку та яким стане платіж далі.
Не порівнюйте лише ставки
Ставка за кредитним договором не показує всіх витрат. APR може допомогти порівняти певні кредитні витрати, але навіть APR не відповідає на всі питання планування. Структура продукту, час угоди, майбутні вибірки, збори поза APR, податковий режим і дострокове погашення можуть змінити результат.
Використовуйте документи з розкриттям інформації саме для продукту, який порівнюєте. Більшість іпотек із визначеною сумою використовують Loan Estimate, тоді як HELOC має інші документи. CFPB пояснює, для яких кредитів використовують кожну форму (нова вкладка). Порівнюйте числа, підготовлені приблизно одночасно, оскільки ринкові умови й умови продукту можуть змінюватися.
Освітній робочий аркуш порівняння
Використовуйте цю таблицю для впорядкування цифр із фактичних розкриттів інформації чи розрахунків. Вона не розраховує ціни, не визначає відповідність вимогам і не вказує, який кредит обрати.
Лише навчальне порівняння. Введіть числа з документів розкриття інформації чи розрахунків, підготовлених приблизно одночасно. Порожні поля залишаються невідомими. Ця таблиця не обчислює ціни, не визначає відповідність вимогам, не ранжує продукти й не рекомендує кредит.
Введені дані залишаються в цій вкладці браузера й не надсилаються.
Запитання, що змінюють відповідь
- Це одна сума витрат чи кілька етапів?
- Скільки, ймовірно, буде позичено, а не лише схвалено?
- Як довго залишатиметься борг?
- Як довго власник зберігатиме нерухомість?
- Зберегти нинішню першу іпотеку — це мета чи правило, яке ніколи не перевіряли?
- Яку зміну платежу може витримати сім’я?
- Чи важливий майбутній доступ до кредиту?
- Що станеться, якщо вартість житла впаде або дохід зміниться?
- Чи оплачує борг щось, що служитиме не менше, ніж триватиме його погашення?
- Які альтернативи не використовують житло як заставу?
Повідомлення від Nick
Люди часто приходять, захищаючи одне вигідне число — зазвичай ставку першої іпотеки. Воно важливе. Так само важливі другий платіж, витрати закриття, строк погашення й те, що станеться після періоду отримання коштів HELOC.
Принесіть мені розрахунки. Я допоможу зробити їх зіставними, не оголошуючи переможця до отримання всіх фактів.
Поширені запитання
Який варіант має найнижчу ставку?
Для цього потрібні актуальні індивідуальні умови. Відповідь може змінюватися залежно від продукту, черги застави, позичальника, об’єкта, суми, ринку й кредитора. Сама ставка не визначає найнижчої повної вартості.
Чи завжди краще зберігати низьку ставку першої іпотеки?
Єдине правило не працює для всіх випадків. Збереження першої іпотеки може уникнути переоцінки ставки всього її залишку. Додана друга іпотека все одно може дати вищий сукупний платіж або загальну вартість, ніж інший варіант. Порівнюйте обидва кредити разом.
Чи один іпотечний платіж кращий за два?
Керувати цим може бути простіше, але кількість платежів не визначає вартість або відповідність вашим потребам. Порівняйте залишок боргу, ставку, APR, збори, строк і загальні платіжні зобов’язання.
Який варіант найкращий для ремонту?
Це залежить від того, чи витрати виникають одразу або поетапно, від остаточного бюджету, графіка підрядника, прийнятного платежу, зборів, податкових міркувань та альтернатив. Не можна обрати продукт без фактів про проєкт і домогосподарство.
Чи можна порівнювати пропозиції різних тижнів?
Можете, але ринок і умови продукту могли змінитися. Попросіть актуальні цифри на порівнюваній основі й перевірте строки їх дії та припущення.
Побудуйте порівняння на однакових фактах
Принесіть виписку за першою іпотекою та вже отримані розрахунки чи розкриття інформації. Nick допоможе виявити відмінності, порожні поля та запитання, які потребують актуальної відповіді.
Пов’язане
- HELOC
- Кредит під власний капітал у житлі
- Витрати й ризики
- Чи підходить це мені?
- Консолідація боргів
- Поліпшення житла
Першоджерела: посібник CFPB про другу іпотеку (нова вкладка), посібник CFPB про HELOC (нова вкладка) та посібник CFPB про кредит під власний капітал у житлі (нова вкладка).
Загальна інформація, а не порада. Ця сторінка має освітню мету. Вона не є пропозицією, зобов’язанням, схваленням, котируванням ставки або рекомендацією для вашої ситуації. Відповідність вимогам, цінові умови, положення договору й доцільність потребують актуальної індивідуальної перевірки. Житло є заставою за другою іпотекою, і пропущені обов’язкові платежі можуть призвести до звернення стягнення. Телефонуйте Nick: 916-765-4009.
З реального обговорення оформлення кредиту: Викуп частки при розлученні з другою іпотекою: які кошти справді доступні?
