Платіж — лише частина вартості.

Платіж може виглядати посильним через вступну ставку, сплату лише процентів у період отримання коштів, довгий строк або перенесення витрат деінде. Жоден із цих фактів не є автоматично поганим. Вони мають бути видимими.

Використовуйте застосовні документи з розкриттям умов і кредитні документи. Перелік на сайті не може визначити точну вартість угоди.

Початкові витрати

Залежно від продукту й кредитора витрати можуть включати:

• плата за заявку;
• збір за оформлення;
• збір за оцінку чи визначення вартості нерухомості;
• платежі за право власності, ескроу, завершення угоди, реєстрацію та нотаріуса;
• збори за кредитний звіт або перевірку, де це дозволено;
• збори за визначення зони затоплення чи іншу перевірку нерухомості;
• пунктів;
• податки або державні збори; та
• інші дозволені платежі третім сторонам або кредитору.

Деякі пропозиції зменшують або скасовують витрати відкриття. Запитайте, хто сплачує кожен збір і чи потрібно повернути суму при закритті HELOC чи погашенні кредиту протягом визначеного періоду.

Чисті кошти — сума після погашень, витрат, включених до кредиту, й коштів до сплати або зарахування при завершенні угоди. Не вважайте схвалену суму кредиту сумою, яку отримає позичальник.

Поточні витрати й витрати за подіями

HELOC також може включати:

• річна або членська плата;
• комісія за операцію або отримання коштів;
• плата за неактивність;
• плата за перехід на фіксовану ставку;
• комісія за раннє закриття або скасування; та
• відсотки на непогашений залишок.

Позика під власний капітал може мати збори за прострочення, витрати невиконання, дозволені збори погашення або інші суми, описані в борговому й заставному документах.

Запитайте, що відбувається під час відкриття, використання, невикористання, перетворення рахунку, прострочення, погашення чи закриття.

Ризик ставки

Більшість HELOC мають змінні ставки. Ставка може визначатися як індекс плюс маржа й змінюватися через установлені проміжки часу з урахуванням нижньої та верхніх меж за умовами плану.

Перегляньте:

• індекс;
• маржа;
• поточна APR;
• початкова APR і дата завершення її дії;
• частота коригування ставки;
• мінімальна ставка або нижня межа;
• періодичні та довічні обмеження; та
• формула платежу.

Обмеження ставки визначає межі її зміни за договором. Воно не гарантує, що максимальний платіж впишеться в бюджет.

Кредити під власний капітал у житлі часто мають фіксовані ставки, але визначальними є фактичні документи продукту.

Ризик платежу

Платіж HELOC може змінитися, бо:

• змінюється ставка;
• змінюється непогашений залишок;
• формула мінімального платежу змінюється;
• завершується вступний період;
• створюється частина боргу з фіксованою ставкою; або
• кредит переходить від вибірки до погашення.

Платіж у період отримання коштів, що покриває лише проценти, не зменшує основної суми. Коли починається погашення, основну суму може бути потрібно сплатити за залишковий строк, що здатне збільшити місячний платіж. Деякі плани можуть вимагати великого платежу під час переходу або на кінцеву дату погашення.

Закритий кредит під власний капітал у житлі може мати платіж за графіком, але сукупні витрати сім’ї на житло однаково можуть зростати через податки, страхування, внески й утримання.

Ризик доступу до HELOC

Кредитний ліміт не є гарантованим резервом за будь-яких майбутніх умов. За обставин, дозволених договором і законом, кредитор може заморозити або зменшити подальші видачі. CFPB зазначає, що значне падіння вартості житла або зміна фінансових обставин може вплинути на доступ.

Якщо план залежить від майбутніх коштів для необхідної витрати, запитайте, що може обмежити кредитну лінію, і підготуйте інший запасний варіант.

Застава й ризик звернення стягнення

Житло є заставою за кредитом. Пропуск платежів або інше невиконання зобов’язань може призвести до стягнення боргу, юридичних витрат і звернення стягнення на житло відповідно до кредитних документів та чинного законодавства.

Перенесення боргу за кредитними картками або особистими кредитами у другу іпотеку змінює характер ризику. Старий борг міг не мати заставного забезпечення. Новий борг забезпечений житлом.

Не використовуйте власний капітал у житлі для фінансування інвестиції, яку описують як гарантовану чи безризикову. Інвестиція може втратити вартість, а кредитний платіж залишиться.

Продаж, рефінансування та зміна заставного пріоритету

Заставну вимогу другої іпотеки потрібно врегулювати при продажу або рефінансуванні об’єкта. Кредит може потребувати погашення й закриття. За деяких рефінансувань кредитора другої черги можуть попросити погодитися на підпорядкування застави; це потребує перевірки й не гарантоване.

Запитайте про:

• строки погашення та закриття;
• плату за раннє закриття чи повернення витрат;
• строки реєстрації та зняття обтяження;
• заморожений чи недоступний доступ до вибірки під час угоди; та
• вимоги й збори щодо підпорядкування заставного пріоритету.

Ймовірний продаж або рефінансування можуть зробити початкові витрати важливішими.

Право на скасування

Федеральне законодавство зазвичай дає право відмовитися від певних споживчих кредитних угод, забезпечених основним житлом споживача, до опівночі третього робочого дня після останньої застосовної події, що запускає відлік. Для відкритих кредитних ліній і кредитів із визначеною сумою діють окремі положення Regulation Z, докладні правила строків і винятки.

Використовуйте повідомлення, надане для конкретної угоди. Не покладайтеся на сайт для розрахунку строку відмови. Угоди з фінансуванням купівлі та деякі інші угоди розглядаються інакше.

Податковий режим

Не називайте кредитні кошти доходом, неоподатковуваним доходом або гарантованим податковим відрахуванням.

У роз’ясненнях IRS щодо відсотків за житловою іпотекою (нова вкладка) зазначено, що відсотки за кредитами та лініями під власний капітал у житлі можна відняти від оподатковуваного доходу лише тоді, коли позичені кошти використано для купівлі, будівництва або суттєвого поліпшення відповідного житла платника податків, яке забезпечує кредит. Деталізація відрахувань, ліміти боргу, відстеження використання коштів та інші правила також мають значення.

Запитайте кваліфікованого податкового фахівця. Зберігайте записи про використання коштів.

Ризик консолідації боргів

Консолідація може зменшити кількість рахунків або змінити щомісячний платіж. Вона також може:

• подовжити погашення;
• збільшити загальну сплачену суму;
• забезпечити житлом раніше незабезпечений борг;
• вивільнити новий кредитний ліміт, який знову використовується; та
• додати витрати на закриття до проблеми, що вирішується.

До закриття угоди складіть план щодо старих рахунків і сімейного бюджету. Некомерційний консультант із кредитних питань може допомогти порівняти варіанти, які не наражають житло на ризик.

Застереження щодо шахрайства та тиску

Не поспішайте, якщо хтось:

• обіцяє гарантоване схвалення або гарантовану інвестиційну дохідність;
• просить попередню оплату подарунковою карткою, криптовалютою чи переказом незнайомцю;
• тисне на власника, щоб той підписав документи до перегляду розкриття умов;
• просить паролі або віддалений доступ до пристрою;
• каже, що житло неможливо втратити, бо в ньому є власний капітал;
• приховує завершення вступної ставки або періоду отримання коштів;
• каже власнику припинити спілкування з нинішнім обслуговувачем; або
• просить надіслати кошти непов’язаній особі або продавцеві продукту.

Перевіряйте особи та інструкції за відомим номером телефону. Для конфіденційних документів використовуйте схвалений захищений спосіб передавання.

Запитання перед закриттям угоди

• Який APR?
• Які збори сплачуються зараз, фінансуються, скасовуються або підлягають поверненню кредитору?
• Який початковий платіж і як його розраховують?
• Яким платіж може стати пізніше?
• Ставка фіксована, змінна чи з можливістю переходу?
• Чи є період використання, період погашення або великий остаточний платіж?
• Що станеться за падіння вартості житла чи доходу сім’ї?
• Що станеться, якщо нерухомість продадуть або рефінансують?
• Яка загальна вартість за очікуваного строку користування кредитом?
• Який інший варіант не використовує житло як заставу?

Повідомлення від Nick

Простий розрахунок платежу може приховувати складний кредит. Я хочу обговорити разом початкові витрати, подальший платіж, умови погашення та застереження про ризик втрати житла.

Якщо платіж підходить лише за найзручнішого припущення, ми ще не завершили порівняння.

Спочатку розгляньте зобов’язання, потім можливість

Принесіть виписку першої іпотеки та оцінку чи розкриття другої. Nick допоможе визначити фіксоване, можливі зміни й те, чого цифри не враховують.

Пов’язане

• HELOC
• Кредит під власний капітал у житлі
• Порівняти варіанти
• Процес

Продовжуйте досліджувати

Той самий капітал. Різні способи позичати.Ваша перша іпотека може залишитися. Розгляньмо, що змінить другий кредит.HELOC чи кредит під власний капітал: почніть із завдання коштів