Одна сума. Один план погашення. Ваше житло — застава.

Кредит під власний капітал у житлі часто називають фіксованою другою іпотекою або закритим другим кредитом. На відміну від HELOC, він не призначений для повторних вибірок. Позичальник отримує кошти, а потім погашає борг за кредитним зобов’язанням.

Передбачуваність може бути корисною. Рішення однаково потребує повного розгляду APR, зборів, строку, загальних відсотків, сукупного платежу за житло та альтернатив.

Як працює кредит під власний капітал

Кредитор схвалює конкретну суму. Під час завершення кошти розподіляються за потребами угоди. Потім позичальник сплачує за фіксованим графіком.

Багато кредитів під власний капітал у житлі мають фіксовану ставку та незмінний платіж основної суми й відсотків. Продукти можуть відрізнятися, тому перевірте борговий документ, розкриття інформації, строк, амортизацію та можливий великий остаточний платіж.

Відсотки зазвичай починають нараховуватися на непогашену суму після фінансування. Якщо власникові потрібна лише частина грошей зараз, а решта значно пізніше, позичання всієї суми при закритті може коштувати дорожче, ніж поетапне отримання за іншою структурою.

Що відбувається з першою іпотекою?

Наявна перша іпотека зазвичай залишається чинною. Коли кредит під власний капітал оформлено як другу заставу, він зазвичай має нижчий пріоритет, ніж наявна перша іпотека. Фактичний пріоритет залежить від титулу, реєстрації, погашення та будь-якого підпорядкування. Він також має окремий платіж.

Тоді сім’я має:

• наявний платіж першої іпотеки;
• платіж за кредитом під власний капітал у житлі;
• податки на нерухомість і страхування житла;
• внески асоціації, якщо застосовуються;
• обслуговування; та
• будь-які інші житлові або заставні зобов’язання.

Збереження першої іпотеки може дозволити уникнути рефінансування всього її залишку. Цю перевагу потрібно зіставити з вартістю та платежем другого кредиту.

Коли одноразова сума відповідає меті

Кредит під власний капітал варто розглянути, коли:

• сума відома;
• витрата виникає поблизу закриття;
• фіксована ставка й платіж за графіком є пріоритетами;
• повторне запозичення в майбутньому не потрібне; або
• власник хоче відокремити новий борг від наявної першої іпотеки.

Поширені цілі — визначений проєкт поліпшення житла, великий ремонт або одноразовий план консолідації боргів. Без чіткої причини строк кредиту не має значно перевищувати строк цінності чи користі того, що він оплачує.

Передбачуваність платежів має межі

Фіксований платіж основної суми й відсотків не фіксує загальної вартості житла. Податки, страхування, внески асоціації, комунальні послуги й утримання можуть змінюватися.

Платіж також не показує повної вартості кредиту. Розгляньте:

• відсоткова ставка й APR;
• сума кредиту та чисті отримані кошти;
• збори за оформлення, оцінку, право власності, реєстрацію, розрахунок та інші;
• строк і амортизація;
• загальна сума платежів;
• умови дострокового погашення або раннього закриття, якщо застосовуються;
• штрафи за прострочення та умови в разі невиконання зобов’язань;
• великий остаточний платіж; та
• сукупний платіж разом із наявною першою іпотекою.

Угоду визначають Loan Estimate, Closing Disclosure, боргове зобов’язання та документ про заставне забезпечення.

Консолідація боргів потребує особливої уваги

Кредит під власний капітал у житлі може замінити кілька платежів одним. Він також може подовжити строк погашення та зробити житло заставою за боргами, які раніше не мали заставного забезпечення.

До такого використання житла порівняйте:

• залишки, що погашаються;
• поточні APR і решта строків;
• APR, збори й строк нового кредиту;
• загальна сплачена сума за всіх платежів згідно з графіком;
• чи старі рахунки залишаться відкритими;
• що запобігає повторному накопиченню нових боргів; та
• альтернативи, які не ставлять житло під загрозу.

Менший щомісячний платіж не доводить, що загальні витрати будуть нижчими. Якщо план залежить від повторного використання знову доступного кредиту, боргова проблема може посилитися.

Кваліфікований консультант із неприбуткової організації кредитного консультування може допомогти порівняти варіанти бюджету та погашення.

Поліпшення житла та податкові формулювання

Потреба позичити кошти на поліпшення житла може бути слушною причиною порівняти кредити під власний капітал у ньому. Не вважайте можливе податкове вирахування коштами, отриманими за кредитом, або гарантованою економією.

У рекомендаціях IRS щодо іпотечних процентів (нова вкладка) зазначено, що проценти за кредитами й кредитними лініями під власний капітал у житлі можна відраховувати лише тоді, коли позичені кошти використано для купівлі, будівництва або істотного поліпшення житла платника податків, яке відповідає встановленим вимогам і забезпечує кредит; також діють інші обмеження й вимоги.

Зберігайте договори, рахунки, підтвердження оплат і записи використання коштів. Запитайте кваліфікованого податкового фахівця про чинне право й обставини домогосподарства.

Що, якщо плани зміняться?

Запитайте до закриття угоди:

• Що, якщо проєкт коштує менше за очікування?
• Що, якщо власник продасть житло раніше, ніж планувалося?
• Що, якщо дохід впаде?
• Що, якщо виникне ще одна велика витрата?
• Чи можна частково або повністю погасити кредит без штрафу?
• Що буде, якщо платіж прострочено?
• Чи залишить менший кредит достатньо власного капіталу та простору в щомісячному бюджеті?

Фіксований платіж корисний лише тоді, коли він усе ще вписується в бюджет.

Кредит під власний капітал у житлі чи HELOC?

Кредит під власний капітал у житлі зазвичай підходить для однієї заздалегідь відомої суми та визначеного графіка погашення. HELOC зазвичай підходить для поетапних витрат або потреби в кредиті, яким можна користуватися повторно.

Компроміс не лише між фіксованою та змінною ставкою. Порівняйте початок відсотків, фактичну суму позики, важливість майбутнього доступу, збори, зміни платежів, план погашення й тривалість боргу.

Порівняти структури →

Коли кредит під власний капітал може не підходити

Зупиніться, якщо:

• сума ще невизначена, і більшість коштів може залишитися невикористаною;
• сукупні іпотечні платежі залишають мало простору для звичайних змін у житті домогосподарства;
• невдовзі ймовірний переїзд або продаж;
• борг триватиме довше за витрату без вагомої причини;
• незабезпечені борги консолідуються без дієвого плану витрат і погашення;
• позичальник покладається на майбутнє зростання вартості, щоб зробити борг безпечним; або
• інше джерело коштує менше або не наражає житло на ризик.

Повідомлення від Nick

Мені подобається фіксований платіж, бо його легше пояснити. Це не робить рішення автоматичним.

Ми розглянемо, скільки справді потрібно, що ви отримаєте після витрат, як довго триває платіж і яким буде сукупне іпотечне зобов’язання. Менша позика також має входити до порівняння.

Розмістіть суму та платіж на одній сторінці

Розкажіть Nick, для чого кошти, коли потрібні й як довго розумно має тривати платіж. Він допоможе порівняти структуру з HELOC, рефінансуванням та іншими доступними шляхами.

Пов’язане

• HELOC
• Порівняти варіанти
• Витрати й ризики
• Процес

Продовжуйте досліджувати

Позичайте потрібне тоді, коли воно потрібне. Розумійте, що може змінитися.Використання власного капіталу в житлі для консолідації боргівПлатіж — лише частина вартості.