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¿Qué es APR?
La APR es una medida diseñada para reflejar ciertos costos de crédito como una tasa anual. Puede ayudar a comparar ofertas, pero no reemplaza una revisión de la estructura de tasas, comisiones, plazo, cambios en los pagos y período de tenencia personal.
¿«Sin costos de cierre» significa que abrir el préstamo no cuesta nada?
No necesariamente. El acreedor puede pagar ciertos costos y exigir su devolución si la cuenta se cierra antes de tiempo. Pueden aplicarse otros cargos o una estructura de tasas diferente. Revisa el contrato y las divulgaciones detalladas.
¿Puede un pago HELOC aumentar cuando termina el período de retiro?
Sí. Se termina el acceso a nuevos fondos y puede ser necesario devolver el capital durante el período de pago. El pago puede aumentar considerablemente, sobre todo después de pagos solo de intereses o pagos bajos durante el período de disposición.
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¿Se puede congelar la línea aunque los pagos estén al día?
En circunstancias permitidas por el acuerdo y la ley aplicable, el acceso a adelantos adicionales puede ser restringido. Una disminución significativa en el valor de la propiedad o un cambio material en las circunstancias financieras pueden importar.
¿Qué pasa si no puedo hacer el pago?
Comunícate de inmediato con el acreedor o administrador del préstamo. No esperes a que la cuenta se atrase más. Un asesor de vivienda aprobado por HUD o un asesor de crédito calificado de una organización sin fines de lucro puede ayudarte a entender las opciones disponibles.
¿Es más segura una segunda hipoteca porque es menor que la primera?
No. La cantidad no elimina la hipoteca (gravamen) ni el riesgo de ejecución hipotecaria. La asequibilidad depende del presupuesto familiar completo y de todas las obligaciones hipotecarias.
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Una segunda hipoteca es una deuda garantizada por la vivienda. Revisa la APR, las comisiones, los cambios en los pagos, el reembolso total y el riesgo de incumplimiento antes de decidir. Si no se paga el préstamo como se acordó, la vivienda puede estar en riesgo.
Un pago puede parecer manejable porque la tasa es introductoria, el requisito del período de retiro es solo interés, el plazo es largo o los costos se agregaron en otro lugar. Ninguno de esos hechos es automáticamente malo. Necesitan ser visibles.
Usa las divulgaciones y los documentos del préstamo aplicables. Una lista en un sitio web no puede indicarte el costo exacto de una transacción.
Costos por adelantado
Dependiendo del producto y el prestamista, los costos pueden incluir:
- tarifa de solicitud;
- tarifa de origen;
- Cargo de tasación o valoración de la propiedad;
- cargos por título, fideicomiso (escrow), liquidación, registro y notaría;
- cargos por informe de crédito o verificación cuando esté permitido;
- Determinación de inundaciones u otros cargos por revisión de propiedad;
- puntos;
- Impuestos o cargos gubernamentales; y
- Otros cargos permitidos de terceros o del prestamista.
Algunas ofertas reducen o eliminan costos de apertura. Pregunta quién paga cada cargo y si debes devolver ese monto cuando cierres la HELOC o liquides el préstamo dentro de un plazo determinado.
Los fondos netos son lo que queda después de liquidar deudas, financiar costos y descontar o acreditar el efectivo correspondiente al cierre. No consideres que el monto aprobado del préstamo es el monto que recibirá el prestatario.
Costos continuos y por eventos
Un HELOC también puede incluir:
- Cuota anual o de membresía;
- tarifa por transacción o avance;
- Cuota de inactividad;
- tarifa de conversión a tasa fija;
- Cargo por cierre anticipado o cancelación; y
- intereses sobre el saldo pendiente.
Un préstamo sobre el valor neto de la vivienda puede incluir cargos por atraso, costos por incumplimiento, cargos de liquidación donde se permitan u otros montos descritos en el pagaré y el instrumento de garantía.
Pregunta qué sucede cuando abres la cuenta, la usas, la dejas sin usar, haces una conversión, pagas tarde, liquidas el saldo o la cierras.
Riesgo de tasa
La mayoría de los planes HELOC tienen tasas variables, que pueden basarse en un índice más un margen y cambiar a intervalos establecidos, sujetas al piso y topes del plan.
Revisa:
- índice;
- margen;
- Tasa porcentual anual (APR) actual;
- Tasa porcentual anual (APR) introductoria y fecha de finalización;
- Frecuencia del ajuste de la tasa;
- tasa mínima o piso;
- Límites periódicos y de por vida; y
- fórmula de pago.
Un tope de tasa limita el movimiento de la tasa bajo el acuerdo, pero no promete que el pago máximo se ajuste al presupuesto.
Los préstamos sobre el valor neto de la vivienda suelen usar tasas fijas, pero los documentos del producto aplicables son los que rigen.
Riesgo de pago
Un pago HELOC puede cambiar porque:
- cambia la tasa;
- cambia el saldo pendiente;
- cambia la fórmula del pago mínimo;
- termina un período introductorio;
- se crea un segmento de tasa fija; o
- el préstamo pasa del período de disposición al período de devolución.
Un pago en el período de retiro que cubre solo los intereses no reduce el principal. Cuando comienza el pago, es posible que sea necesario pagar el principal durante el plazo restante, lo cual puede aumentar el pago mensual. Algunos planes pueden requerir un pago grande en la transición o vencimiento.
Un préstamo sobre el valor neto de la vivienda de monto cerrado puede tener un pago programado, pero el gasto total de vivienda del hogar todavía puede subir por los impuestos, seguros, cuotas y mantenimiento.
Riesgo de acceso en un HELOC
Un límite de crédito no es una reserva garantizada bajo todas las condiciones futuras. En circunstancias permitidas por el acuerdo y la ley, el acreedor puede congelar o reducir los adelantos adicionales. La CFPB señala que una disminución significativa en el valor de la vivienda o un cambio en las circunstancias financieras pueden afectar el acceso.
Si el plan depende de fondos futuros para un gasto esencial, pregunta qué podría restringir la línea y prepara otra alternativa de respaldo.
Riesgo de garantía y ejecución hipotecaria
La vivienda garantiza el préstamo. No realizar los pagos o incumplir de otra manera puede dar lugar a cobranzas, costos legales y ejecución hipotecaria según los documentos del préstamo y la ley aplicable.
Mover la deuda de una tarjeta de crédito o un préstamo personal a una segunda hipoteca cambia la naturaleza del riesgo. La deuda anterior podría haber sido sin garantía. La nueva deuda está vinculada a la vivienda.
No uses el valor neto de la vivienda para financiar una inversión presentada como garantizada o sin riesgo. Una inversión puede perder valor mientras el pago del préstamo sigue siendo exigible.
Venta, refinanciación y subordinación
Un gravamen de segunda hipoteca debe ser abordado cuando la propiedad se vende o refinancia. El préstamo puede necesitar ser pagado y cerrado. En algunos refinanciamientos, se puede pedir al acreedor de segunda prelación que subordine, lo cual requiere revisión y no está garantizado.
Pregunta sobre:
- el tiempo para el pago total y el cierre;
- cargos por cierre anticipado o recuperación de costos;
- el tiempo de registro y liberación;
- el acceso a retiros congelado o no disponible durante una transacción; y
- Requisitos y tarifas de subordinación.
Una probable venta o refinanciación puede hacer que los costos iniciales sean más importantes.
Derecho de cancelación
La ley federal generalmente proporciona el derecho de rescindir ciertas transacciones de crédito al consumidor garantizadas por la vivienda principal del consumidor hasta la medianoche del tercer día hábil después del último evento desencadenante aplicable. Las transacciones abiertas y cerradas tienen disposiciones separadas de la Reglamentación Z, reglas detalladas de tiempo y excepciones.
Usa el aviso entregado para la transacción concreta. No te bases en un sitio web para calcular el plazo de rescisión. Las transacciones para financiar una compra y algunas otras reciben un tratamiento diferente.
Tratamiento fiscal
No describas los fondos del préstamo como ingresos, ingresos libres de impuestos ni una deducción fiscal garantizada.
La guía del IRS sobre intereses hipotecarios (nueva pestaña) indica que los intereses de préstamos y líneas de crédito sobre el valor neto de la vivienda solo son deducibles si los fondos se usan para comprar, construir o mejorar sustancialmente la vivienda calificada del contribuyente que garantiza el préstamo. También importan las deducciones detalladas, los límites de deuda, el seguimiento del uso de los fondos y otras reglas.
Consulta a un profesional fiscal calificado. Conserva registros de cómo se usaron los fondos.
Riesgo de consolidación de deuda
La consolidación puede reducir el número de facturas o cambiar el pago mensual, y también puede:
- extender el reembolso;
- aumentar el total de dólares pagados;
- garantizar la deuda previamente sin garantía con la vivienda;
- crear nuevo crédito disponible que luego se vuelve a endeudar; y
- Añadir costos de cierre al problema que se está resolviendo.
Prepara un plan para las cuentas anteriores y el presupuesto del hogar antes del cierre. Un asesor de crédito de una organización sin fines de lucro puede ayudarte a comparar opciones que no pongan en riesgo la vivienda.
Advertencias de fraude y presión
Reduce la velocidad si alguien:
- promete aprobación garantizada o un retorno de inversión garantizado;
- pide un pago por adelantado mediante tarjeta de regalo, criptomoneda o transferencia bancaria a un extraño;
- presiona al propietario para que firme antes de revisar las divulgaciones;
- Pide contraseñas o acceso remoto a un dispositivo;
- dice que la casa no se puede perder porque hay valor neto de la vivienda;
- oculta el final de una tasa introductoria o período de retiro;
- le dice al propietario que deje de comunicarse con el administrador actual del préstamo; o
- pide que los fondos sean enviados a una persona no relacionada o a un vendedor de productos.
Verifica las identidades y las instrucciones llamando a un número conocido. Usa un método seguro aprobado para los documentos confidenciales.
Preguntas para hacer antes de cerrar
- ¿Cuál es la APR?
- ¿Qué cargos se pagan ahora, se financian, se eliminan o podrían exigirse de vuelta?
- ¿Cuál es el pago inicial y cómo se calcula?
- ¿En qué puede convertirse el pago más tarde?
- ¿La tasa es fija, variable o convertible?
- ¿Hay un período de disposición, un período de devolución o un pago global al vencimiento?
- ¿Qué sucede si el valor de la vivienda o los ingresos del hogar caen?
- ¿Qué sucede si la propiedad se vende o refinancia?
- ¿Cuál es el costo total durante el período de tenencia previsto?
- ¿Qué otra opción no utiliza la casa como garantía?
Una nota de Nick
Una cotización de pago limpia puede ocultar un préstamo problemático. Quiero los costos de apertura, el pago posterior, las condiciones de liquidación y la cláusula sobre el riesgo para la vivienda en la misma conversación.
Si el pago funciona solo bajo la suposición más cómoda, no hemos terminado de comparar.
Preguntas más comunes
¿Qué es APR?
La APR es una medida diseñada para reflejar ciertos costos de crédito como una tasa anual. Puede ayudar a comparar ofertas, pero no reemplaza una revisión de la estructura de tasas, comisiones, plazo, cambios en los pagos y período de tenencia personal.
¿Que no haya costos de cierre significa que el préstamo es gratuito para abrir?
No necesariamente. El acreedor puede pagar ciertos costos y exigir su devolución si la cuenta se cierra antes de tiempo. Pueden aplicarse otros cargos o una estructura de tasas diferente. Revisa el contrato y las divulgaciones detalladas.
¿Puede un pago HELOC aumentar cuando termina el período de retiro?
Sí. Se termina el acceso a nuevos fondos y puede ser necesario devolver el capital durante el período de pago. El pago puede aumentar considerablemente, sobre todo después de pagos solo de intereses o pagos bajos durante el período de disposición.
¿Se puede congelar la línea aunque los pagos estén al día?
En circunstancias permitidas por el acuerdo y la ley aplicable, el acceso a adelantos adicionales puede ser restringido. Una disminución significativa en el valor de la propiedad o un cambio material en las circunstancias financieras pueden importar.
¿Qué pasa si no puedo hacer el pago?
Comunícate de inmediato con el acreedor o administrador del préstamo. No esperes a que la cuenta se atrase más. Un asesor de vivienda aprobado por HUD o un asesor de crédito calificado de una organización sin fines de lucro puede ayudarte a entender las opciones disponibles.
¿Es más segura una segunda hipoteca porque es menor que la primera?
No. La cantidad no elimina la hipoteca (gravamen) ni el riesgo de ejecución hipotecaria. La asequibilidad depende del presupuesto familiar completo y de todas las obligaciones hipotecarias.
Revisa la obligación antes de la oportunidad
Trae el estado de cuenta de la primera hipoteca y cualquier estimación o divulgación de la segunda hipoteca. Nick ayudará a identificar qué es fijo, qué puede cambiar y qué omiten las cifras.
Relacionados
Fuentes primarias: Guía de segunda hipoteca de la CFPB (nueva pestaña), Guía de HELOC del CFPB (nueva pestaña), y Guía de préstamos con garantía hipotecaria de la CFPB (nueva pestaña).
Información general, no asesoramiento. Esta página es educativa. No es una oferta, compromiso, aprobación, cotización de tasas ni recomendación para tu situación. La elegibilidad, los precios, los términos y la adecuación requieren una revisión individual actualizada. La vivienda garantiza una segunda hipoteca, y el incumplimiento de los pagos requeridos puede llevar a la ejecución hipotecaria. Llama a Nick al 916-765-4009.
