Перейти до розділу
Нещодавно я опрацьовував викуп частки при розлученні, де мета була досить простою:
Один із подружжя хотів залишити будинок і потребував близько $140,000 для викупу частки іншого.
Складніше було з’ясувати, як досягти цього, не відмовляючись від чинної першої іпотеки.
Саме тут друга іпотека може бути дуже доречною. Але є одна велика помилка, яку люди роблять, розглядаючи такі сценарії:
Сума кредиту — не те саме, що кошти, які ви фактично отримуєте.
Ось як я на це дивлюся.
Почніть зі справжньої мети
Перш ніж говорити про суми кредиту, ставки або платежі, я хочу знати:
Скільки грошей нам справді потрібно?
У цьому випадку викуп частки становив приблизно $140,000. Також були інші борги, які потрібно було погасити, і податки на нерухомість до сплати.
Тож справжнє запитання було не «Чи можемо ми отримати другу іпотеку на $190,000?»
Питання було таке: «Після всіх виплат чи залишиться $140,000 для викупу частки?»
Це зовсім інше запитання.
Спочатку переконайтеся, що власного капіталу достатньо
Житло обговорювалося за приблизною вартістю $815,000. Наявна перша іпотека становила близько $479,585.
Якби ми додали другу іпотеку на $226,000:
- Перша іпотека: $479,585
- Запропонована друга іпотека: $226,000
- Загальна сума кредитів: $705,585
- $705,585 ÷ $815,000 = приблизно 86.6% сукупного співвідношення кредитів до вартості
Сукупне співвідношення кредитів до вартості житла, або CLTV, порівнює суми кредитів із вартістю житла. Це важливо, бо програми другої іпотеки обмежують загальний обсяг фінансування.
Наприклад, якби певна програма дозволяла фінансувати до 90% вартості житла:
- $815,000 × 90% = $733,500
- Мінус перша іпотека: $479,585
- Максимальна друга іпотека за цього припущення: $253,915
Це не означає, що хтось автоматично відповідає вимогам для отримання такої суми. Дохід, кредитна історія, оцінка, правила програми та інші чинники залишаються важливими.
Але це дає нам зовнішню межу для перевірки. Для кредитної лінії також потрібно підтвердити, як кредитор враховує доступний ліміт і вже використаний залишок.
Потім розгляньте кошти, що фактично залишаються
Ми також розглядали другу іпотеку на $190,000.
На перший погляд цього більш ніж достатньо для викупу частки за $140,000. Але подивіться, що залишається після врахування всього іншого.
- Друга іпотека: $190,000
- Мінус орієнтовні витрати на закриття: $11,930
- Мінус визначені погашення боргів: $73,753
- Залишок коштів до сплати податків: $104,317
- Мінус приблизно $6,000 податків
- Кошти, що залишилися для викупу: $98,317
Тож навіть із кредитом $190,000 за цим розрахунком на врегулювання розлучення залишалося лише приблизно $98,000.
Якщо для викупу частки потрібно $140,000 повністю з цих коштів, у плані бракує $41,683, або приблизно $41,700.
Саме ця цифра мене цікавить. Вона показує, що цьому варіанту потрібне інше джерело коштів або інший план. Це не означає, що кредит завершили з таким дефіцитом.
Збереження чинної першої іпотеки все ще може бути цінним
Якщо наявна перша іпотека має вигідну ставку, її заміна новою іпотекою може бути недоцільною.
Друга іпотека потенційно дозволяє залишити той кредит без змін. Я б порівняв два варіанти:
- Зберегти першу іпотеку й додати другу.
- Рефінансуйте нерухомість в одну нову іпотеку.
Потім порівняйте щомісячний платіж, витрати на закриття, кошти для викупу частки, загальні процентні витрати та те, що станеться зі ставкою чинної першої іпотеки.
Єдиної відповіді для всіх немає. Розрахунки допомагають нам вирішити.
Право власності й іпотечна відповідальність різні
Розлучення додає ще один аспект.
Зміна власності не звільняє людину від іпотеки автоматично. Адвокат і компанія з оформлення права власності можуть провести передачу власності, тоді як обидва позичальники залишаються зобов’язаними за кредитом.
Якщо можливе прийняття кредиту на себе, як для деяких кредитів FHA, це варто дослідити з обслуговувачем. Кроки щодо власності, відповідальності й фінансування мають узгоджуватися.
Чому трохи більша позика може дорого коштувати
Іноді більша сума кредиту переводить загальне фінансування в іншу цінову категорію.
Наприклад, уявіть, що один варіант дає CLTV 84.9%, а інший — 86%. Перетин порога продукту може змінити ціну. Ці відсотки ілюструють питання, а не універсальне правило програми.
Вища ставка може застосовуватися до всієї другої іпотеки, а не лише додатково позичених коштів.
Тому я запитую не лише: «Скільки ще ми можемо позичити?»
Я запитую: «Скільки додаткових коштів ми насправді отримуємо та скільки вони нам коштують?»
Це дуже різні запитання.
Простий погляд на викуп частки при розлученні
Якщо ви намагаєтеся зберегти будинок під час розлучення, я розглядав би цифри в такому порядку:
- Скільки має отримати другий із подружжя?
- Які ще борги чи витрати потрібно сплатити?
- Яка реалістична вартість житла?
- Який борг за наявною іпотекою?
- Який обсяг фінансування другої іпотеки доступний?
- Що фактично залишиться після витрат і погашень?
- Яким буде новий щомісячний платіж?
- Чи все ще доцільно зберігати наявну першу іпотеку?
Це дає нам справжню відповідь, а не лише суму, яку можна позичити.
Скільки грошей насправді потрапить туди, куди потрібно.
Зазвичай це найважливіша цифра в розмові.
Цей приклад ґрунтується на реальній іпотечній розмові з вилученими ідентифікаційними відомостями. Усі цифри ілюстративні й не є чинними кредитними умовами або зобов’язанням надати кредит. Кредитні програми, ставки, вартість нерухомості та відповідність позичальника вимогам різняться.
