HomeSafe Second conserva su primera hipoteca. ¿Qué sucede con ambos saldos?

Suponga que usted es una persona mayor que tiene una vivienda con una primera hipoteca que no quiere reemplazar. Necesita dinero para una reparación importante, pero el pago de una línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda (HELOC) ajustaría su presupuesto mensual. HomeSafe Second ofrece una estructura diferente: conservar la primera hipoteca y obtener una hipoteca inversa privada en segundo lugar de prioridad.

Eso conserva la tasa y las condiciones del primer préstamo, pero no conserva automáticamente el valor neto que actualmente tiene en su vivienda. Usted sigue haciendo los pagos de la primera hipoteca mientras los intereses y los cargos aplicables pueden sumarse al saldo de la segunda. La pregunta útil no es simplemente: «¿Puedo conservar mi tasa baja?». Es: «¿Cuánto deberé por ambos préstamos a lo largo de los años que espero permanecer aquí?».

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Su primer préstamo sigue vigente mientras el saldo del segundo puede aumentar

HomeSafe Second no refinancia la hipoteca existente. Sus pagos, tasa de interés, plazo y saldo restante continúan conforme al contrato original. El nuevo préstamo ocupa la posición de segundo gravamen, lo que significa que ambas deudas están garantizadas por la vivienda.

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Finance of America afirma que no se requieren pagos mensuales de capital e intereses de HomeSafe Second siempre que el prestatario cumpla con las obligaciones del préstamo. Los intereses siguen acumulándose y se agregan al saldo, a menos que se reduzca mediante pagos opcionales. Usted debe seguir pagando la primera hipoteca, los impuestos sobre la propiedad, el seguro de propietario de vivienda, las tarifas aplicables y los gastos de mantenimiento. El incumplimiento de esas obligaciones puede hacer exigible el pago del segundo préstamo.

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Considere este acuerdo como dos registros contables separados. Por lo general, los pagos programados de la primera hipoteca reducen ese préstamo conforme a su calendario de amortización. El segundo registro comienza con el dinero desembolsado y después cambia con los retiros, los intereses, los costos financiados y cualquier pago opcional. El valor neto de su vivienda depende del valor futuro de esta menos los montos necesarios para liquidar ambos préstamos.

Verifique si cumple los requisitos antes de contar con la opción de pago

Finance of America ofrece actualmente HomeSafe Second a propietarios de vivienda elegibles de 55 años o más, sujeto a los requisitos de edad específicos de cada estado y a la disponibilidad del producto. Su propiedad, sus deudas actuales y la evaluación financiera también afectan la elegibilidad y los fondos que puede recibir. Solicite una propuesta escrita y fechada para su estado y su hogar, en lugar de basarse en una estimación general de mercadeo.

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La cantidad disponible no es simplemente el valor de su vivienda menos la primera hipoteca. Confirme los fondos aprobados, los costos deducidos o financiados, la tasa de interés, las opciones de pago y las condiciones de reembolso. Conservar la primera hipoteca solo es útil si el acuerdo completo se ajusta a sus necesidades.

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No lo considere una hipoteca HECM de la FHA

HomeSafe Second es un producto privado, no forma parte del programa de Hipotecas de Conversión del Valor Acumulado de la Vivienda (HECM) asegurado por la FHA. La CFPB distingue las hipotecas inversas privadas de las HECM precisamente porque los préstamos privados no están asegurados por el gobierno federal. No suponga que una regla de las HECM, una protección para el cónyuge o un procedimiento para los herederos se aplica automáticamente a este préstamo. Lea el pagaré, el instrumento de garantía y las disposiciones de ocupación de HomeSafe Second.

¿Hay distintos tipos de hipotecas inversas? (nueva pestaña)

Compare el monto necesario para liquidar el préstamo en el futuro, no solo el pago de hoy

Ejemplo hipotético: un propietario debe $180,000 en una primera hipoteca con una tasa baja y considera un desembolso de $100,000 de HomeSafe Second para reparaciones y reservas. El pago de la primera hipoteca no desaparece. El propietario continúa pagándola mientras la segunda hipoteca comienza a acumular intereses y cualquier cargo financiado conforme a los términos cotizados.

Antes de elegir, solicite proyecciones de los saldos de ambos préstamos después de tres, cinco y diez años. Para el primer préstamo, pida que se muestre el saldo proyectado para liquidarlo después de los pagos programados. Para el segundo, pida que se muestre el saldo proyectado sin pagos opcionales y, luego, que se repita la proyección con un pago mensual opcional que el propietario pueda mantener de manera realista. Reste ambos saldos proyectados para liquidación y los gastos estimados de venta de una estimación conservadora del valor de la vivienda. La cantidad restante es el valor neto disponible para una mudanza o para los herederos.

Una línea de crédito sobre el valor neto de la vivienda (HELOC) o un préstamo sobre el valor neto de la vivienda con tasa fija normalmente agrega un pago obligatorio, pero puede reducir el capital a medida que se efectúan los pagos. Un refinanciamiento con retiro de efectivo combina la deuda en un solo préstamo de reemplazo, pero implica renunciar a los términos de la primera hipoteca actual. HomeSafe Second conserva esos términos, a la vez que permite que el nuevo saldo aumente. Compare el costo total del crédito, el flujo de efectivo, la flexibilidad y el tiempo que espera permanecer en la vivienda, no solo una característica atractiva.

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Tenga en cuenta las obligaciones familiares y las relacionadas con la propiedad al tomar la decisión

Finance of America afirma que HomeSafe Second generalmente vence cuando el propietario vende la vivienda, se muda, fallece o incumple los términos del préstamo. Describe el producto como un préstamo sin recurso, pero los herederos que quieran conservar la vivienda aún necesitarían una manera viable de resolver la deuda conforme a los documentos firmados. Solicite por escrito las disposiciones exactas sobre la liquidación del préstamo y los herederos. La disposición sin recurso del producto no modifica los términos independientes de su primera hipoteca actual.

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Incluya desde el principio en la conversación a las personas afectadas por el plan. Una persona de confianza que lo apoye puede ayudar a convertir el lenguaje del producto en preguntas para el hogar. ¿Seguirá siendo manejable el pago de la primera hipoteca? ¿Quién se encargará de los impuestos, el seguro y el mantenimiento si cambia el estado de salud? ¿Es importante conservar la vivienda para un heredero y tendría esa persona los recursos para hacerlo?

Antes de firmar, compare cuatro escenarios por escrito que utilicen la misma cantidad de efectivo y el mismo plazo.

• HomeSafe Second sin pagos opcionales y con un plan realista de pagos opcionales

• Una HELOC, incluidos los supuestos sobre su tasa variable y su período de reembolso

• Un préstamo sobre el valor neto de la vivienda con tasa fija, con su pago obligatorio y el interés total programado

• Un refinanciamiento con retiro de efectivo que muestre la tasa del préstamo de reemplazo, los costos, el pago y la fecha de liquidación

Tu siguiente paso

Conservar una tasa baja en la primera hipoteca puede ser valioso, pero es solo un aspecto de la comparación. Solicite los saldos proyectados para liquidar ambos préstamos, todos los costos iniciales y continuos, y el valor neto restante en la fecha en que podría mudarse. Luego elija la estructura que puedan sostener tanto su presupuesto mensual como su plan de vivienda a más largo plazo.

La disponibilidad y la elegibilidad del programa dependen de la propiedad, el prestatario, el prestamista y las pautas escritas vigentes. Este artículo es educativo y no constituye una aprobación de préstamo ni una cotización de tasa.