Перейти до розділу
Уявіть два плани зворотної іпотеки. За одним гроші щомісяця надходять на поточний рахунок, а також залишається доступною менша кредитна лінія. Інший пропонує значно більшу кредитну лінію, але без автоматичних щомісячних виплат. Який із них кращий?
Відповідь залежить від того, для чого мають слугувати ці гроші.
Під час попереднього обговорення іпотеки домогосподарство розглядало щомісячні виплати за програмою HECM у розмірі приблизно $2 000 і кредитну лінію приблизно на $100 000. Інший приватний варіант передбачав значно більшу кредитну лінію — близько $459 000 — без щомісячних виплат. Це були різні продукти з різними умовами, а не взаємозамінні пропозиції. Мета порівняння полягала не в тому, щоб обрати переможця лише за найбільш помітною цифрою.
Є два види щомісячного фінансового полегшення
Якщо кредит HECM погашає чинний іпотечний кредит, власникові житла, можливо, більше не доведеться сплачувати передбачені графіком основну суму боргу та проценти. Це полегшення платіжного навантаження. Якщо HECM також щомісяця виплачує $2 000, це позичені кошти, які ви отримуєте. Це не однакові види доходу.
Особливо важливо випадково не врахувати старий іпотечний платіж двічі. Раніше податки та страхування могли входити до платежу на ескроу-рахунок, але їх усе одно потрібно буде сплачувати після закриття зворотної іпотеки. Власники житла також і надалі відповідають за утримання нерухомості та дотримання вимог щодо проживання в ній.
Строкові виплати, виплати за планом tenure та кредитна лінія — це різні інструменти
Кредит HECM із регульованою ставкою, що відповідає застосовним вимогам, може передбачати щомісячні виплати протягом визначеного періоду — це називається строковим планом (term plan), — або виплати доти, доки виконуються відповідні умови кредиту, — це називається планом tenure. Кредитна лінія дає позичальникові змогу запитувати кошти в межах доступного ліміту. Деякі плани поєднують щомісячні виплати та кредитну лінію.
HECM із фіксованою ставкою зазвичай передбачає одноразову виплату, а не такий самий набір планів виплат. Приватна зворотна іпотека може пропонувати зовсім інший набір варіантів.
Ця різниця має значення. Строковий план зрештою завершується. План виплат tenure потрібно розглядати з урахуванням умов кредиту. За кредитною лінією позичальник має сам подати запит на отримання коштів, коли вони знадобляться. З’ясуйте, чи можна згодом змінити план виплат і як саме це зробити.
Кредитна лінія — не ощадний рахунок
Невикористаний доступний ліміт кредитної лінії HECM із регульованою ставкою може зростати за формулою, визначеною договором. Це не означає, що банк виплачує вам проценти на кошти, які вже належать вам. Це додаткова потенційна можливість запозичення відповідно до умов кредиту. Кошти, які ви отримуєте з кредитної лінії, збільшують залишок боргу, на який можуть нараховуватися витрати.
Якщо гроші призначені для заміни даху через три роки, отримання їх зараз може спричинити більші витрати на запозичення, ніж якби залишити їх невикористаними до того часу, коли вони знадобляться. Якщо ж мета — оплачувати поточні щомісячні витрати на життя, відкладення отримання коштів може звести план нанівець.
Призначте кожному долару конкретне завдання
Запишіть розмір щомісячного дефіциту бюджету та очікуваний період, протягом якого він триватиме. Потім перелічіть імовірні більші витрати: податки на нерухомість, ремонт житла, медичну допомогу або підтримку в період зміни доходу. Визначте, яка сума екстрених заощаджень залишиться поза іпотечним кредитом.
Далі внесіть різні плани до однієї таблиці й змоделюйте, скільки коштів буде отримано, скільки залишиться доступним на майбутнє та яким може бути залишок кредиту через кілька років. Врахуйте також можливість ранішого продажу житла. Власник житла та незалежний консультант із HECM мають розуміти всі компроміси.
Найкращий план зворотної іпотеки — не той, що виглядає найщедрішим у день закриття угоди. Це план, який полегшує реальне життя власника житла, не створюючи несподіванок на наступному етапі.
Джерела та корисні довідкові матеріали
- Інформація CFPB про варіанти отримання коштів за зворотною іпотекою (нова вкладка)
- Інформація HUD про HECM (нова вкладка)
Загальна інформація освітнього характеру. Ставки, умови фінансування, відповідність вимогам, правила щодо нерухомості, пропозиції забудовників і доступність необхідно підтверджувати для конкретної угоди. Нік Каннінгем, NMLS №907393. Іпотечні послуги надаються через Golden Bay Mortgage Group, NMLS №1403489. Рівні можливості у сфері житла.
