Допоможіть покупцю підготуватися, не покладаючи на агента перевірку кредитоспроможності.

Корисна перша розмова про фінансування охоплює мету покупця, комфортний платіж, кошти на закриття (нова вкладка), строки й плани щодо нерухомості. Потім я пояснюю, що потрібно документувати, перш ніж хтось покладатиметься на ціновий діапазон або попереднє схвалення.

Роль агента в першій розмові

Вам не потрібно розраховувати співвідношення боргу до доходу, обирати кредитну програму, тлумачити кредитну історію або оцінювати суму схвалення. Ваша цінність — допомогти покупцеві описати бажаний переїзд і завчасно порушити іпотечні питання, щоб це було корисно.

Відповідальна перша розмова може визначити:

• чому покупець хоче переїхати
• хто бере участь в ухваленні рішення
• бажані строки та будь-який жорсткий кінцевий строк
• щомісячні житлові витрати, які є комфортними
• скільки коштів покупець хоче зберегти після завершення угоди
• ймовірні типи нерухомості й громади
• питання доходу, активів, кредитної історії, військової служби, проживання або власності, які потребують розгляду ліцензованим фахівцем.

Десятихвилинна розмова з покупцем

1. Почніть із переїзду

Запитайте:

• Чому ви думаєте про купівлю зараз?
• Що змінить для вас успішний переїзд?
• Кого ще слід залучити до розмови?
• Чи є строк оренди, продаж, рішення щодо навчального року, переїзд або інша часова обставина?

2. Запитайте про комфорт, а не максимум

Запитайте:

• Які загальні щомісячні витрати на житло були б посильними поряд із рештою вашого життя?
• Скільки коштів ви хотіли б залишити після закриття на переїзд, ремонт і надзвичайні ситуації?
• Чи допоможе розподіл платежу на основну суму й відсотки, податки, страхування, іпотечне страхування за потреби, внески асоціації та інші витрати об’єкта?

Не перетворюйте відповідь на оцінку можливого схвалення. Я розгляну подробиці фінансування та покажу припущення.

3. Запитайте, що планують купити

Попереднє схвалення корисніше, коли ймовірна нерухомість не є загадкою. Повідомте завчасно, якщо покупець розглядає:

• кондомініум або планова житлова забудова
• будинок заводського виготовлення
• від двох до чотирьох житлових одиниць
• новобудова
• будинок під ремонт чи об’єкт із видимими потребами ремонту
• великі земельні ділянки, додаткові житлові одиниці, змішане використання або незвичні особливості
• сонячна система, PACE/HERO чи інше зобов’язання щодо нерухомості
• проживання власника, друге житло або інвестиційне використання.

Нерухомість може змінити кредит, навіть коли фінанси покупця не змінюються.

4. Організуйте знайомство

Отримайте дозвіл покупця та передавайте лише те, що він схвалив:

Nick, хочу познайомити вас із [buyer name]. Ця людина сподівається придбати житло приблизно [general timing] і хотіла б розібратися з питанням [комфортний платіж, кошти на закриття, питання програми або інша погоджена покупцем тема]. [Buyer name], Nick пояснить, на що може відповісти зараз і що потрібно підтвердити документами, перш ніж покладатися на діапазон фінансування.

Використовуйте схвалений Nick захищений канал для документів і чутливих відомостей. Не додавайте їх до звичайного електронного листа й не вводьте на публічній сторінці контактів.

Що має розуміти покупець

Рання розмова

Упорядковує цілі та запитання. Це не підтвердження відповідності вимогам і не схвалення.

Попередня оцінка відповідності

Попередня оцінка, що спирається на відомості покупця та процедури кредитора. Покупцеві варто запитати, що саме розглянули та чи перевіряли якісь дані.

Попереднє схвалення

Ретельніше документований розгляд кредитора, але не остаточне схвалення й не гарантія відповідності кожного об’єкта та договору. Лист слід читати разом із припущеннями й умовами.

Умовний розгляд

Кредитор чи андеррайтер може визначити умови, які потрібно виконати до остаточного схвалення. Вони можуть стосуватися позичальника, нерухомості, оцінки, титулу, страхування, договору, програми чи третіх сторін.

Остаточне схвалення й закриття

Остаточне схвалення все ще залежить від усіх обов’язкових умов, актуальних даних, остаточних документів і процесу завершення кредитора. Цільова дата завершення — не гарантія.

Що мені потрібно та що ви отримаєте

Що мені потрібно

• дозвіл покупця на спілкування
• цілі й строки покупця
• імовірні запитання про ціну та платіж
• ймовірний тип нерухомості й проживання
• відповідні строки
• захищене передавання запитаних документів
• повідомлення про зміни фактів.

Що ви отримуєте

• просте пояснення того, що перевірено й чого не перевірено
• поточні цифри з припущеннями
• перелік відкритих запитань і наступних кроків
• питання нерухомості та програми, які слід порушити до пропозиції
• належне повідомлення статусу з дозволу покупця
• пряма розмова, якщо змінюється готовність або строки.

Запитання для завчасного обговорення

• Чи є серед доходів змінні доходи, доходи від самозайнятості, комісійні, оплата понаднормової роботи, премії, сезонні або орендні доходи, пенсійні виплати, аліменти чи доходи з кількох місць роботи?
• Чи надходять кошти на купівлю з подарунка, продажу, гранту, програми допомоги, бізнесу, пенсійного рахунку або іншого джерела, яке потребує перевірки?
• Іншу нерухомість залишать, продадуть чи здаватимуть?
• Чи служив покупець у війську або раніше користувався пільгою житлового кредиту VA?
• Чи покупець змінює роботу, тип зайнятості або місце роботи?
• Чи хтось іще володітиме, проживатиме, вноситиме кошти чи підписуватиме?
• Чи є траст, розлучення, спадкова процедура, банкрутство, звернення стягнення, короткий продаж, податковий борг, студентський кредит або кредитна подія, що потребує ретельної хронології?

Це приводи для розмови з ліцензованим іпотечним фахівцем, а не підстави для агента оцінювати відповідність покупця вимогам.

Чого не варто обіцяти

Уникайте тверджень на кшталт:

• «Ви точно відповідатимете вимогам».
• «Цей платіж має бути посильним».
• «Цю програму гарантовано».
• «Кредитор може закрити угоду щодо будь-якої нерухомості за фіксовану кількість днів».
• «Оцінка, страхування, HOA, ремонт або право власності не стануть проблемою».
• «Не згадуйте той борг, зміну роботи, подарунок чи проблему нерухомості».

Краща відповідь: поставмо це запитання Nick, перш ніж покладатися на припущення.

Перелік підготовки покупця

Покупець зберігає документи та надсилає їх лише через схвалену захищену процедуру.

• □ Мета купівлі та строки
• □ Комфортний діапазон загального житлового платежу
• □ Доступні кошти та бажаний резерв після завершення угоди
• □ Загальна картина доходу й зайнятості
• □ Відомі регулярні борги та житлові зобов’язання
• □ Об’єкти або типи нерухомості, що розглядаються
• □ Питання щодо військової служби, допомоги або спеціалізованих програм
• □ Запитання про кредитну історію або попереднє володіння житлом
• □ Бажаний спосіб і час зв’язку
• □ Люди, яких покупець дозволяє залучити

Справедливе та послідовне обслуговування

Забезпечуйте однакові процедури, оперативність відповідей і доступ до інформації про фінансування незалежно від раси, кольору шкіри, релігії, національного походження, статі, наявності дітей у сім’ї, інвалідності, віку, сімейного стану, військового статусу, джерела доходу, району проживання чи іншої захищеної законом ознаки. Спирайтеся на об’єктивні факти про нерухомість і фінансування. Не спрямовуйте покупців до певних районів залежно від того, хто там живе, і не робіть припущень про покупця за зовнішністю, ім’ям, сім’єю, мовою, інвалідністю чи походженням.

Зверніться із запитанням покупця до того, як пошук стане терміновим.

Можете надіслати загальний опис без фінансових деталей клієнта. Якщо наступний крок — розмова з покупцем, ми організуємо знайомство з дозволу й використаємо захищений процес для всього конфіденційного.

Поширені запитання (FAQ)

Чи покупцю потрібні всі документи до дзвінка?

Ні. Перший дзвінок може впорядкувати запитання. Я поясню, що потрібно, перш ніж покупець покладатиметься на попереднє схвалення чи діапазон фінансування.

Чи може агент збирати документи покупця для Nick?

Належний процес — використання покупцем затвердженого захищеного каналу кредитора. Не пересилайте фінансових документів звичайною поштою, повідомленнями або публічним каналом контактів для агентів.

Коли слід оновити попереднє схвалення?

Оновлюйте його за суттєвої зміни фактів про позичальника, об’єкт, ринок, ціну, кредитоспроможність, кошти на завершення чи строки, а також перед використанням для пропозиції. Точний час залежить від попередньої перевірки й політики компанії.

Що, якщо покупцю ще кілька місяців до купівлі?

Це все одно може бути слушним часом для розмови. Результатом може стати план підготовки та дата повторного розгляду, а не негайне подання заявки.

Ця сторінка містить загальну інформацію для фахівців із нерухомості. Вона не уповноважує агента з нерухомості визначати відповідність позичальника вимогам або рекомендувати іпотеку. Це не схвалення кредиту, зобов’язання надати позику, гарантія умов чи закриття угоди та не індивідуальна юридична, податкова, кредитна або фінансова консультація. Кредитні програми, ставки, комісії та вимоги до позичальників можуть змінюватися. Для всіх кредитів потрібні заявка, документи, андеррайтинг, схвалення кредитоспроможності та об’єкта нерухомості. Не всі заявники відповідатимуть вимогам.

Nick Cunningham · Кредитний фахівець · NMLS #907393 Іпотечні послуги надаються через Golden Bay Mortgage Group · NMLS #1403489 · Ліцензовано в California · Рівні житлові можливості.

Продовжуйте досліджувати

Партнер із фінансування, який залишається поруч упродовж угоди.Пропозиції VA: міф і фактЦентр ресурсів для покупців і власників житла регіону Sacramento