Чи можуть проміжні вибори вплинути на іпотечні ставки та ринок житла?

Коротка відповідь: схоже, що проміжні вибори не спричиняють надійних, повторюваних змін іпотечних ставок на загальнонаціональному рівні. Наш розвідувальний аналіз дев’яти проміжних виборів із 1990 до 2022 року не виявив надійного середнього зв’язку календаря проміжних виборів ні зі ставками за 30-річними іпотечними кредитами, ні з дохідністю 10-річних казначейських облігацій.

Це не означає, що вибори 2026 року не мають значення для ринку житла. Результат виборів може змінити очікування щодо федеральних запозичень, податків, регулювання та ролі уряду у фінансуванні житла. Ці очікування можуть вплинути на дохідність казначейських облігацій, рішення кредиторів і впевненість домогосподарств. Корисне запитання полягає не в тому: «Що зазвичай відбувається зі ставками після проміжних виборів?», а в тому: «Що змінилося порівняно з тим, чого вже очікували ринки?»

Що ми виявили в історичних даних

Ми порівняли зміни навколо кожної дати листопадових виборів із 1990 до 2024 року. Вибірка охоплювала дев’ять років проміжних виборів, роки президентських виборів і той самий календарний період у непарні роки. Для іпотечних ставок і дохідності 10-річних казначейських облігацій ми виміряли зміну від рівня приблизно за вісім тижнів до дня виборів до рівня приблизно через вісім тижнів після нього. Ми також проаналізували щоденний індекс невизначеності економічної політики, а також загальнонаціональні показники початку будівництва житла, дозволів на будівництво та продажів нових будинків.

Результат щодо ставок не був примітним. У періоди навколо проміжних виборів іпотечні ставки зростали в середньому приблизно на 1,1 базисного пункту, а у відповідні періоди інших років знижувалися приблизно на 8,3 базисного пункту — невідкоригована різниця становила близько 9,5 базисного пункту. Після врахування років президентських виборів і простого часового тренду оцінена різниця залишалася малою порівняно з рівнем її невизначеності. Результат щодо 10-річних казначейських облігацій був ще ближчим до відсутності різниці.

Одна зі специфікацій моделі щодо дозволів на будівництво дала статистичний результат, але він не витримав обґрунтованих перевірок. Його величина суттєво змінювалася, коли ми зсували вікно вимірювання. Було перевірено шість результативних показників, що також підвищує ймовірність випадково отримати один незвичайний результат. Ми не вважаємо результат щодо дозволів свідченням того, що проміжні вибори скорочують обсяги будівництва.

Це порівняння мало розвідувальний характер, а не було дослідженням причинно-наслідкового зв’язку чи прогнозом ставок. Дев’ять проміжних виборів — це невелика вибірка. Ті самі періоди також охоплюють засідання Федеральної резервної системи, звіти про інфляцію, дані про зайнятість, рецесії та геополітичні події. Очікування щодо виборів формуються ще до підрахунку голосів, а загальнонаціональні показники можуть приховувати дуже різні місцеві умови. Оцінки Бюро перепису населення щодо будівництва також переглядаються в міру надходження додаткової інформації.

Федеральний резервний банк Сент-Луїса: часовий ряд ставок за 30-річними іпотечними кредитами з фіксованою ставкою (нова вкладка) · Федеральний резервний банк Сент-Луїса: часовий ряд дохідності казначейських цінних паперів США з постійним строком до погашення 10 років (нова вкладка) · Федеральний резервний банк Сент-Луїса: щоденний індекс невизначеності економічної політики США (нова вкладка) · Бюро перепису населення США: дані та методологія щодо нового житлового будівництва (нова вкладка)

Як результат виборів усе ж може вплинути на іпотечні ставки

Іпотечні ставки не чекають, доки новий склад Конгресу ухвалить законопроєкт щодо житла. Ринки можуть відреагувати раніше, якщо вибори змінять очікувану траєкторію дефіциту федерального бюджету, інфляції або запозичень Казначейства США. Ці очікування можуть змінити дохідність довгострокових казначейських облігацій і премію за ризик, якої вимагають інвестори. В аналізі Федеральної резервної системи зазначено, що вища дохідність довгострокових казначейських облігацій підвищує вартість довгострокових запозичень у всій економіці.

Федеральна резервна система: чому номінальні форвардні ставки за казначейськими цінними паперами на віддалені майбутні періоди так сильно зросли протягом останніх кількох років? (нова вкладка)

Напрямок змін не є автоматично визначеним. Результат, який інвестори пов’язують зі збільшенням запозичень, може чинити підвищувальний тиск на дохідність. Результат, що знижує очікування щодо економічного зростання або інфляції, може потягнути дохідність униз. Ринки можуть відреагувати дуже слабко, якщо результат уже був урахований у цінах або якщо протилежні ефекти взаємно компенсуються. Саме тому лише партійна належність не дає змоги зробити відповідальний прогноз іпотечних ставок.

Регулювання та фінансування житла змінюються повільніше

Конгрес може ухвалювати або змінювати закони, здійснювати нагляд і визначати фінансування відомств. Ці повноваження можуть впливати на житлові програми, правила споживчого фінансування та структуру іпотечного ринку. Однак результат виборів — це не ухвалений закон, не остаточне нормативне правило й не настанова кредитора. Кожен етап має власну процедуру та строки.

Fannie Mae і Freddie Mac — ще одна причина відокремлювати політичні заголовки від негайних наслідків. Федеральне агентство з фінансування житла регулює обидві установи та з 2008 року здійснює над ними спеціальне державне управління в межах правового режиму conservatorship. FHFA зазначає, що має остаточні повноваження щодо діяльності цих установ, доки вони перебувають під таким спеціальним державним управлінням. Результат виборів до Конгресу може змінити дискусію про фінансування житла, але сам собою він не змінює правило андеррайтингу, комісію за гарантію чи ліміт кредиту. Пропозиція матиме значення для позичальника лише після того, як відповідальна установа її ухвалить і впровадить.

Федеральне агентство житлового фінансування: про FHFA (нова вкладка) · Федеральне агентство житлового фінансування: режим зовнішнього управління Fannie Mae та Freddie Mac (нова вкладка)

Невизначеність може впливати на рішення не лише через зміни іпотечних ставок

За умов виборів із невеликим розривом між кандидатами забудовники, кредитори й домогосподарства можуть бути непевними щодо того, які саме політичні заходи просуватимуться далі. Дослідження Федеральної резервної системи описує загальну вичікувальну реакцію на підвищену невизначеність політики, зокрема відкладення інвестицій і великих покупок. Інше дослідження Федеральної резервної системи виявило, що банки скорочували пропозицію великих іпотечних кредитів типу jumbo в періоди невизначених губернаторських виборів у штатах, де вони базуються. Це свідчить про конкретний канал пропозиції кредитів, але не доводить, що загальнонаціональні проміжні вибори змінюють ставки за відповідними стандартам іпотечними кредитами (conforming mortgages).

Федеральна резервна система: невизначеність політики та банківське іпотечне кредитування (нова вкладка) · Федеральна резервна система: витрати, пов’язані зі зростанням невизначеності (нова вкладка)

Ця відмінність має значення на місцевому рівні. Покупець може відкласти рішення через невизначеність щодо роботи, податки або рівень упевненості, навіть якщо запропонована іпотечна ставка майже не змінюється. Забудовник може переглянути рішення щодо землі, матеріалів або фінансування ще до того, як дозвіл чи початок будівництва буде відображено в загальнонаціональних даних. Такий вибір може впливати на активність, не створюючи чіткої закономірності, пов’язаної з виборами, в одному загальнонаціональному ряді ставок.

На що звертати увагу у 2026 році

Цей виборчий рік уже спричинив помітну активізацію зусиль у сфері житлової політики. 13 березня Білий дім доручив федеральним відомствам розглянути зміни щодо правил визначення відповідності вимогам для отримання іпотечного кредиту, розкриття інформації, звітності, капіталу, кредитування будівництва, оцінювання майна та іпотечних технологій. Інший указ того самого дня доручив відомствам переглянути федеральні перешкоди для житлового будівництва. Це були доручення відомствам, а не миттєві зміни умов кредиту позичальника.

22 жовтня інший указ закликав відомства розглянути заходи щодо скасування іпотечного страхування, альтернативних рішень щодо титулу власності для деяких рефінансувань, виготовленого заводським способом житла та певних прямих кредитів USDA і VA. Казначейство США також запропонувало правила для впровадження обмежень на деякі великі інституційні придбання односімейних будинків. Запропоновані правила, дослідження та президентські розпорядження можуть впливати на очікування, але їхній вплив на позичальників залежить від юридичних повноважень, остаточних умов, дат набрання чинності та впровадження.

Білий дім: сприяння доступу до іпотечного кредитування (нова вкладка) · Білий дім: усунення регуляторних бар’єрів для будівництва доступного житла (нова вкладка) · Білий дім: зниження витрат на житло для американців (нова вкладка) · Міністерство фінансів США: запропоновані правила відповідно до закону ROAD to Housing Act (нова вкладка)

• Стежте одночасно за дохідністю 10-річних казначейських облігацій та іпотечними ставками. Якщо вони зміняться після події, пов’язаної з виборами, зіставте час змін із публікацією даних про інфляцію, повідомленнями Федеральної резервної системи та іншими важливими новинами, перш ніж визначати причину.
• Стежте за розривом між іпотечними ставками та дохідністю казначейських облігацій. Збільшення розриву може свідчити про зміну специфічних для іпотеки ризиків, спроможності ринку або очікувань щодо дострокового погашення, навіть якщо зміна дохідності казначейських облігацій є незначною.
• Стежте за ухваленими законами, остаточними рішеннями відомств та опублікованими настановами кредиторів або іпотечних установ. Передвиборча заява, політична пропозиція під час передачі влади чи оголошення органу виконавчої влади можуть описувати запланований напрямок. Це не те саме, що чинне правило. Перевіряйте дату набрання чинності, перелік охоплених кредитів і подробиці впровадження.
• Стежте за заявками, незавершеними угодами продажу, настроями забудовників, дозволами та початками будівництва, але використовуйте дані за кілька місяців. Бюро перепису населення застерігає, що оцінки будівництва переглядаються, а для встановлення базових тенденцій можуть знадобитися місяці. Одна місячна зміна не є надійним висновком про наслідки виборів.

Що це означає для рішення щодо житла

Не ухвалюйте рішення про купівлю, рефінансування чи фіксацію ставки на підставі твердження, що після проміжних виборів ставки завжди зростають або знижуються. Історична закономірність не підтверджує такого спрощення. Ґрунтуйте рішення на розмірі платежу, наявних коштах, часовому горизонті та альтернативах, які можна перевірити зараз.

Якщо новини про вибори змінюють ринок, запитайте, що саме змінилося: дохідність казначейських облігацій, ціноутворення іпотечних кредитів, остаточне правило чи лише очікування. Потім запитайте, чи впливає ця зміна на ваш тип кредиту, нерухомість або строки. Так політичний заголовок перетворюється на питання щодо житла, яке ви можете оцінити.

Якщо ви порівнюєте варіанти купівлі житла або рефінансування, скористайтеся нашими іпотечними калькуляторами, щоб перевірити припущення щодо платежу та суми коштів, необхідної для закриття угоди, перш ніж ухвалювати рішення про кредит.

Лише загальна інформація. Ця стаття не є пропозицією ставки, політичною підтримкою чи прогнозом конкретного результату на ринку.