Орендний об’єкт відповідає вимогам кредиту DSCR. Чи є він доброю інвестицією для вас?

Я поділився попередньою перевіркою об’єкта з фахівцем з управління нерухомістю. Відповідь повернула нас до цілей інвестора, розташування та практичної роботи з управління об’єктом.

Це було корисне переосмислення. Деякі припущення першої моделі ще потребували перевірки.

Отримати кредит на орендний об’єкт і хотіти володіти ним — різні рішення.

Почніть із того, що вимірює кредитний розрахунок

Розрахунок DSCR порівнює орендну плату, яку приймає кредитор, із витратами на житло, які використовує його програма.

Точний розрахунок залежить від кредиту. Запитайте, яку оренду, платіж і витрати включено, особливо для умов сплати лише процентів або програм з витратами управління.

Потім окремо складіть бюджет власника.

Навіть коефіцієнт 1.20 може залишити дефіцит

Ось гіпотетична орендна нерухомість, а не рекомендація об’єкта чи результат клієнта.

Тепер врахуйте витрати володіння:

• Простій: $150 на місяць, або 5% орендної плати.
• Управління: $240, або 8%.
• Утримання: $150, або 5%.
• Майбутні великі ремонти: $150, або 5%.

Ці закладені суми разом становлять $690. Відніміть їх від $500 — і в бюджеті бракуватиме $190 щомісяця.

У цьому прикладі управління не входить до платежу для оцінки платоспроможності. Якщо кредитор уже включив його до своєї суми, не рахуйте двічі. Це планові резерви витрат, а не формула обов’язкових резервів. Витрати купівлі й продажу, податки на дохід і зростання вартості не входять до цього місячного прикладу.

Що, якщо орендна плата нижча?

За орендної плати $2,700 і того самого житлового платежу $2,500 співвідношення становить 1.08.

Якщо залишити ті самі сукупні резерви на експлуатацію 23%, щомісячний дефіцит становитиме $421.

Орендна плата все ще покриває наведений житловий платіж. Вона не покриває повного бюджету володіння.

Вирішіть, що має давати вам нерухомість

Ваш пріоритет — щомісячний дохід, довший строк володіння чи нерухомість, якою можна керувати неподалік від дому?

Перевірте оренду за місцевими даними. З’ясуйте ціну страхування, оцініть податки для своєї купівлі та підтвердьте внески асоціації й орендні обмеження. Податковий рахунок продавця або онлайн-оцінка оренди можуть не описувати ваших витрат.

Я хочу, щоб фінансування відповідало нерухомості, яку ви розумієте, і залишало достатньо коштів на місяці, що йдуть не зовсім за планом. Схвалення — лише частина цього рішення.

Цей посібник виник із професійного обговорення чи запитання. Він не описує завершеного кредиту клієнта. Розрахунки ілюстративні; кредитні програми й індивідуальні вимоги різняться.

Продовжуйте досліджувати

Мій бізнес заробляє. Чому податкові декларації показують замало для іпотеки?Чи можу я використати власний капітал для купівлі орендної нерухомості?Чи допоможе оренда від нового орендаря отримати кредит під власний капітал у житлі?