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Los mercados de bonos a largo plazo están sopesando la inflación, el crecimiento, los préstamos gubernamentales y la demanda global al mismo tiempo.
¿Qué es lo que importa ahora? Rendimiento a largo plazo y datos entrantesLos compradores pueden observar el bono del Tesoro a 10 años y su umbral de pago real en lugar de confiar en una sola predicción de la Fed.
Un comprador de vivienda puede seguir todas las reuniones de la Reserva Federal, leer todos los titulares sobre inflación y todavía sorprenderse cuando las tasas hipotecarias se mueven en el otro sentido.
Eso no es un mal funcionamiento del mercado, sino un recordatorio de que la Fed no fija directamente las tasas hipotecarias a 30 años.
Las tasas hipotecarias se fijan en el mercado de valores respaldados por hipotecas y a menudo se mueven en la misma dirección que los rendimientos del Tesoro a más largo plazo, especialmente los de 10 años. Esos mercados están tratando de responder a una pregunta más grande que lo que hará la Fed en su próxima reunión. Están valorando años de inflación, crecimiento económico, endeudamiento federal, demanda global de deuda estadounidense y el riesgo de mantener un rendimiento fijo mientras el mundo cambia.
En este momento, esas cuestiones a más largo plazo están manteniendo elevados los costos de endeudamiento.
El reporte de empleo de julio mostró que las nóminas cayeron 23,000, mientras que el crecimiento del empleo en mayo y junio fue revisado a la baja por un total de 103,000. Las ventas minoristas de julio también cayeron un 0.6% respecto a junio. Ambos informes ofrecieron evidencia de que partes de la economía están perdiendo impulso.
La inflación envió señales mixtas. Los precios al consumidor subieron solo un 0.1% en julio y los precios subyacentes aumentaron un 0.2%. Pero los precios seguían un 3.4% por encima de un año antes, los costos de energía eran un 14.7% mayores y los costos de alojamiento habían subido un 3.2%.
Si el crecimiento más débil y la inflación mensual más moderada fueran toda la historia, se podría esperar que las tasas de interés a largo plazo cayeran decisivamente. No ha sido así.
La curva diaria de rendimientos par del Tesoro mostró el bono a 10 años en 4.68% el 14 de agosto, por encima del 4.63% registrado un día antes y del 4.65% una semana antes. El rendimiento par a 30 años fue del 5.25%. Mientras tanto, el promedio semanal nacional de Freddie Mac para una hipoteca fija a 30 años fue del 6.67% al 13 de agosto, solo dos centésimas de un punto porcentual por debajo de la semana anterior.
Esa es la tensión que los compradores deben entender: la economía puede enfriarse sin que bajen de inmediato las tasas hipotecarias.
Por qué los rendimientos a largo plazo pueden mantenerse altos
Los inversores en bonos no solo están debatiendo la próxima decisión de la Fed. Están decidiendo cuánto retorno necesitan para prestar dinero por 10, 20 o 30 años.
Una preocupación es la oferta. El Tesoro estimó que necesitaría pedir prestados $671 mil millones a inversionistas privados durante el trimestre de julio a septiembre. Entre muchos otros factores, una gran oferta de bonos en busca de compradores puede contribuir a la presión para ofrecer rendimientos atractivos. La estimación de endeudamiento por sí sola no explica ningún movimiento específico del mercado.
Otra preocupación es la inflación, que parece más tranquila mes a mes pero sigue por encima del objetivo de la Fed. La energía es el comodín obvio. Los precios de la gasolina en julio fueron 24.6% más altos que un año antes, incluso después de caer durante el mes. Un nuevo aumento en los costos del petróleo o el transporte podría afectar a los alimentos, las entregas, los materiales de construcción y los presupuestos familiares.
Los mercados globales también importan. Los bonos del Tesoro de EE. UU. compiten con los bonos gubernamentales en otros lugares. Si los rendimientos se vuelven más atractivos en el extranjero, algunos inversores pueden requerir un mayor retorno para seguir comprando deuda estadounidense.
Ninguna de estas fuerzas actúa por sí sola, y es por eso que un informe sobre empleos débiles puede empujar a la baja los rendimientos a corto plazo, mientras que las preocupaciones sobre la inflación o el endeudamiento impulsan al alza los rendimientos a largo plazo.
Qué cambia realmente una decisión de la Fed
La Fed controla una tasa de política a corto plazo, y un cambio en esa tasa puede influir en todo el sistema financiero, pero la respuesta no es mecánica.
Si los inversores creen que una medida de la Fed contendrá la inflación, los rendimientos a largo plazo podrían mejorar. Si creen que la Fed se está moviendo demasiado lentamente, o que la inflación y el endeudamiento del gobierno seguirán siendo persistentes, los rendimientos a largo plazo podrían mantenerse elevados. Los mercados también anticipan las decisiones, por lo que parte del movimiento puede ocurrir antes de que la Fed anuncie algo.
Por eso es demasiado simple prometer que las tasas hipotecarias bajarán en cuanto la Fed cambie de rumbo. Las tasas podrían mejorar antes de una reunión, después o no hacerlo. Los prestamistas también pueden actualizar sus tasas y costos en distintos momentos según sus carteras de préstamos en trámite y las condiciones del mercado.
Una mejor pregunta para los compradores
Empieza por el pago que puede sostener tu presupuesto, y después compara opciones de préstamo con los mismos supuestos.
En lugar de preguntar: "¿Cuándo caerán las tasas?", un comprador puede preguntar: "¿Qué pago funciona ahora y qué tasa cambiaría materialmente la decisión?".
Eso convierte una predicción de mercado en un plan.
Un comprador podría comparar el pago de hoy con escenarios que son un cuarto o medio punto porcentual más bajos. La comparación debe incluir el capital, intereses, impuestos, seguro, seguro hipotecario cuando corresponda y cualquier cuota de asociación de propietarios. Una tasa anunciada más baja no significa automáticamente un costo total menor si las tarifas o los puntos son diferentes.
La decisión puede entonces estar vinculada a un umbral real. Si el pago actual es incómodo, puede ser sensato esperar incluso si nadie puede prometer cuándo llegará el alivio. Si el pago funciona y la vivienda resuelve una necesidad importante, la posibilidad de refinanciación posterior puede tratarse como una opción, no como una garantía.
Por ahora, la historia no es que los datos más débiles hayan fracasado, sino que el mercado hipotecario está escuchando más de una conversación.
La Fed tiene un voto, la inflación tiene un voto, el mercado laboral tiene un voto, los préstamos del Tesoro, el petróleo, los inversores globales y la oferta de valores respaldados por hipotecas también tienen un voto.
Los compradores de viviendas no necesitan predecir cada voto, sino saber qué resultado cambiaría su propia decisión.
Fuentes y calendario
La cobertura reciente en radio y televisión orientó las preguntas que se exploran aquí. Las afirmaciones importantes se contrastaron con publicaciones oficiales y registros conservados de observaciones del mercado.
- Situación del empleo en julio (nueva pestaña)
Datos oficiales de empleo en nómina y sus revisiones. - Índice de Precios al Consumidor de julio (nueva pestaña)
Detalle de inflación oficial. - Curva diaria de rendimiento del Tesoro (nueva pestaña)
Observaciones oficiales de rendimientos a la par. - Encuesta del mercado hipotecario primario (nueva pestaña)
Promedio nacional semanal de la tasa hipotecaria.
