Planifica el financiamiento antes de que el comprador se enamore de su próxima casa.

Una Hipoteca de Conversión del Valor Neto de la Vivienda para Compra (HECM for Purchase) (nueva pestaña) puede permitir que un comprador elegible de 62 años o más combine fondos personales con fondos del préstamo HECM para comprar una residencia principal. Puede eliminar la obligación de pagar capital e intereses mensualmente, pero no elimina los impuestos sobre la propiedad, los seguros, el mantenimiento, las cuotas de asociación ni las demás obligaciones del préstamo.

Donde el agente entra en la conversación

Los propietarios de mayor edad suelen estar resolviendo algo más que una cuestión de financiamiento. Pueden estar decidiendo si mudarse a una vivienda más pequeña, acercarse a la familia, reducir el mantenimiento, mejorar la accesibilidad, conservar más liquidez que con una compra totalmente en efectivo o evitar asumir un pago hipotecario mensual obligatorio.

La secuencia útil es:

1. Definir el objetivo de vivienda
2. comparar la compra en efectivo, el financiamiento tradicional y HECM para Compra
3. Comprender la contribución requerida del comprador y la liquidez restante
4. Identificar los requisitos de propiedad y ocupación
5. Involucrar a la familia y otros asesores cuando el comprador los quiera involucrados
6. Completar el asesoramiento independiente requerido y la revisión del prestamista
7. buscar vivienda dentro de ese plan.

Qué hace un HECM para la compra

El comprador aporta fondos personales y utiliza los ingresos del préstamo de HECM para completar la compra en una transacción. Por lo general, no se requiere el pago mensual del principal y los intereses de la hipoteca mientras el préstamo permanezca en buen estado.

El saldo del préstamo generalmente crece a medida que se agregan los intereses, las primas de seguro hipotecario, los costos financiados y los adelantos adicionales. El comprador mantiene el título y sigue siendo responsable de los cargos de propiedad, mantenimiento y requisitos de residencia principal.

Esta no es una compra sin pago inicial. La inversión monetaria requerida puede ser sustancial y depende de los cálculos actuales del programa, las edades y el estado del comprador, las tasas de interés, la propiedad, el valor, las obligaciones existentes y los costos de transacción.

Tres caminos para comparar

Pagar en efectivo

El comprador coloca más de los activos disponibles en la casa y no tiene saldo hipotecario, pero puede retener menos liquidez después del cierre.

Usar una hipoteca tradicional

El comprador puede aportar menos dinero en efectivo al cierre, pero asume un pago mensual requerido de capital e intereses, sujeto a la calificación y los términos del programa.

Usar HECM para Compra

El comprador suele aportar más que con un pago inicial tradicional, no tiene un pago mensual obligatorio de capital e intereses y acepta un saldo de préstamo creciente, costos financiados, obligaciones continuas de la propiedad y probables consecuencias para la herencia que deberá valorar.

La comparación necesita cifras actuales para el mismo comprador y la misma vivienda. Un porcentaje genérico no es suficiente.

Preguntas sobre la propiedad a plantear antes de la oferta

Una propiedad adquirida con HECM para Compra debe cumplir los requisitos vigentes de la FHA y de HECM y convertirse en la residencia principal del comprador. Plantea pronto estos temas:

• Estado del proyecto de condominio y hechos de asociación
• elegibilidad, título, cimentación, adiciones y terreno de las casas prefabricadas
• cronograma de construcción nueva y certificado de ocupación
• Reparaciones requeridas y condición de la propiedad
• Uso mixto, unidades accesorias, superficie o características inusuales
• Fideicomiso, título, cónyuge, propiedad y estructura de ocupación
• Disponibilidad y costo del seguro
• procesos de aprobación de la asociación o derecho de tanteo
• Tiempo de ocupación previsto
• contribuciones del vendedor y tratamiento contractual.

No asumas que un problema puede resolverse después de la aceptación. Confirma el tratamiento actual del programa antes de confiar en la propiedad o la estructura del contrato.

Lo que el comprador todavía paga

El propietario sigue siendo responsable de:

• impuestos sobre la propiedad
• seguro de vivienda
• seguro de inundación cuando sea necesario
• cuotas de asociación cuando corresponda
• mantenimiento y reparaciones
• otros cargos requeridos sobre la propiedad
• cumplimiento con las obligaciones de residencia principal y del préstamo.

Si el comprador no puede pagar los impuestos, seguros, cuotas, servicios públicos y mantenimiento de la casa, eliminar un pago hipotecario requerido no hace que la casa sea asequible.

Las personas y la ocupación importan

Pregunta desde el principio:

• ¿Quién será dueño de la casa?
• ¿Quién vivirá allí?
• ¿Qué edades y situaciones tienen los cónyuges?
• ¿Se espera que alguien permanezca en la vivienda si el prestatario muere o se muda?
• ¿El título se mantiene a nombre personal o a través de un fideicomiso?
• ¿Qué sucede si una persona necesita cuidados fuera del hogar?
• ¿Quién manejará la propiedad y el préstamo más tarde?

Las cuestiones relacionadas con el cónyuge, el título, la ocupación y los miembros del hogar que no son prestatarios pueden tener graves consecuencias. Una respuesta general del sitio web no es suficiente para la estructura exacta. Incluye a Nick, el consejero de HECM, y a los profesionales legales o de sucesiones apropiados en la revisión.

El asesoramiento es parte del plan

Las personas cubiertas por la regla de asesoramiento HECM del HUD deben completar el asesoramiento con un consejero independiente aprobado por el HUD antes de que el prestamista pueda procesar completamente la solicitud u obtener un número de caso FHA bajo el proceso aplicable. El asesoramiento explica el préstamo, los costos, las obligaciones y las alternativas. El certificado confirma la finalización; no es aprobación del préstamo y no dice que el préstamo sea adecuado.

El agente debe tratar el asesoramiento como una protección y una dependencia de programación, no como un obstáculo para las ventas.

Lo que le proporciono al agente

Con el permiso del comprador y a través del proceso aprobado, puedo proporcionar:

• orientación actual sobre el programa y la propiedad
• un marco estimado de contribución del comprador y costos de transacción
• comparaciones con efectivo y financiamiento tradicional
• una explicación de la mecánica del plan de pagos y el crecimiento del saldo
• una lista de preguntas sobre propiedad, cónyuge, título, ocupación y financiamiento
• dependencias temporales para el asesoramiento, la tasación, la evaluación del préstamo y el cierre
• comunicación del prestamista basada en hechos con quienes representan al vendedor
• Hipótesis documentadas y elementos abiertos.

No proporciono asesoría legal, fiscal, inmobiliaria, de inversión, de seguros, de beneficios, de tasación, de inspección o sucesoria.

Lo que necesito del agente

Para una revisión anónima temprana:

• Edad o rango de edad aproximado del comprador
• cónyuge o estructura del hogar a nivel general
• Área objetivo y tipo de propiedad
• Rango de precios estimado
• Rango aproximado de contribuciones disponibles
• Pregunta sobre la venta o el pago de la vivienda actual
• Plazo objetivo
• El problema de vivienda que el comprador quiere resolver
• Preocupación conocida sobre la propiedad o el contrato.

No envíes nombres de clientes, información de contacto, fechas de nacimiento, saldos de cuentas, documentos, números de Seguro Social ni otra información confidencial por la página de contacto para escenarios.

Lista de comprobación de ofertas

• □ Comprador y estructura del hogar revisados
• □ Contribución necesaria estimada con las hipótesis actuales
• □ Examen de la fuente y el momento del efectivo antes de mover fondos
• □ Estado y calendario de asesoramiento identificado
• □ Tipo de propiedad y elegibilidad del proyecto
• □ Se examinó el calendario de ocupación
• □ Gastos pagados por el vendedor revisados bajo las reglas actuales del programa
• □ Explicación de los requisitos de tasación y propiedad
• □ Impuestos, seguros, cuotas y mantenimiento incluidos en la asequibilidad
• □ Preguntas sobre familia, patrimonio, cuidado y reubicación
• □ Efectivo, financiamiento tradicional y HECM en comparación
• □ Nadie prometió fondos del préstamo, valor, elegibilidad, aprobación ni cierre

Preguntas comunes de los agentes

¿Cuánto tiene que aportar el comprador?

Requiere un cálculo individual actualizado. La edad, las tasas, el valor elegible, los límites del programa, la propiedad, los costos y otros hechos importan. No anuncies un porcentaje fijo.

¿Puede el comprador usar fondos de regalo?

No supongas que una fuente de fondos es aceptable. Las reglas vigentes de HECM para Compra rigen la aportación monetaria del comprador y su documentación. Confirma la fuente antes de que el comprador mueva los fondos o cuente con ellos.

¿Puede el vendedor pagar costos de cierre?

Las contribuciones del vendedor y los pagos de las partes interesadas están sujetos a las reglas actuales de la FHA y de la transacción. Revisa el contrato propuesto y los costos antes de prometer un tratamiento.

¿Puede el comprador comprar antes de vender la casa actual?

Posiblemente, pero la calificación, los gravámenes, los fondos disponibles, la ocupación, el tiempo y el plan más amplio son todos importantes. Requiere una revisión individual antes de que se escriba el contrato.

¿Hay un pago mensual requerido?

Por lo general, no se requiere el pago mensual del principal y los intereses. El propietario todavía debe pagar los cargos de propiedad y cumplir con todas las obligaciones del préstamo. Los pagos voluntarios generalmente se pueden hacer bajo las reglas de HECM.

Tráeme primero la pregunta sobre la vivienda y las cifras aproximadas.

Hago un seguimiento con el agente, no con un cliente nombrado en un mensaje inicial. Si una conversación conjunta es apropiada, sucede con el permiso del comprador y a través del proceso aprobado.

Esta página ofrece información general para profesionales inmobiliarios. No es una recomendación, aprobación de préstamo, compromiso de prestar, promesa de fondos del préstamo, decisión sobre la elegibilidad de una propiedad ni asesoramiento legal, fiscal, sucesorio, de beneficios, inversión, seguros, tasación, inspección o bienes raíces. Los requisitos, cálculos, costos y opciones disponibles de HECM pueden cambiar. La elegibilidad y la idoneidad requieren una revisión individual y la asesoría independiente obligatoria. Todos los préstamos están sujetos a solicitud, documentación, evaluación del préstamo y aprobación crediticia y de la propiedad. No todos los solicitantes ni todas las propiedades cumplirán los requisitos.

Nick Cunningham · Profesional de Préstamos · NMLS #907393 Servicios hipotecarios proporcionados a través de Golden Bay Mortgage Group · NMLS #1403489 · Licenciado en California · Igualdad de Oportunidades de Vivienda.

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