Evalúa el financiamiento que tienes delante, no un rumor sobre el programa.

Una oferta con financiamiento (nueva pestaña) merece preguntas concretas: qué se ha revisado, qué le pide el contrato al vendedor, si la propiedad plantea algún problema para el préstamo y cómo se comunicará el prestamista. El nombre del préstamo no responde por sí solo esas preguntas.

Para qué sirve esta página

Usa esta página cuando prepares un anuncio de venta, revises ofertas con financiamiento o intentes entender una condición del préstamo que podría afectar al vendedor. Puedo explicar cómo funciona la hipoteca y ayudar a identificar preguntas útiles para el prestamista.

No aconsejo al vendedor qué oferta aceptar, ni interpreto el contrato de compraventa para las partes, ni ofrezco asesoría legal, ni tomo una decisión por el prestamista del comprador.

Una llamada al prestamista con siete preguntas

Con el permiso del comprador y dentro de los límites de privacidad correspondientes, pregunta:

1. ¿Qué nivel de revisión del prestatario se ha completado?
2. ¿Qué elementos importantes permanecen sin verificar o condicionales?
3. ¿Ha revisado el prestamista el precio propuesto, pago inicial, tipo de préstamo, créditos y plazo de cierre?
4. ¿Se ha discutido el tipo de propiedad conocida, la ocupación y cualquier problema obvio de propiedad?
5. ¿Qué requisitos de tasación, programa o contrato son relevantes para esta oferta?
6. ¿Qué comunicación deben esperar los agentes si la oferta es aceptada?
7. ¿Quién hará la llamada directa si un problema de financiamiento material afecta una fecha límite?

No se le debe pedir al prestamista que revele detalles privados del prestatario que el lado vendedor no necesita.

Lee la oferta, no el estereotipo

Convencional

La palabra "convencional" no establece la profundidad de revisión del comprador, efectivo, plan de tasación, elegibilidad de la propiedad o capacidad para cerrar.

FHA

El financiamiento FHA incluye requisitos del programa y de la propiedad, pero el riesgo real depende de la evaluación del comprador, el contrato, la propiedad, la tasación, los plazos y la gestión del prestamista. No supongas que todas las ofertas FHA tendrán el mismo resultado en cuanto a reparaciones o tasación.

VA

El financiamiento de VA debe evaluarse utilizando la oferta real, la revisión de elegibilidad y derechos (entitlement), los costos solicitados, los requisitos de tasación y contrato, la adecuación de la propiedad y la comunicación. Una tasación de VA no es lo mismo que una inspección de la vivienda. Una oferta de VA no es automáticamente débil ni fuerte.

Programas de asistencia

La asistencia puede depender de la disponibilidad de fondos, reglas geográficas y del hogar, educación, requisitos de los prestamistas participantes, condiciones de un segundo préstamo y plazos adicionales. Confirma el programa específico y su estado actual en lugar de suponer que la asistencia está garantizada.

HECM para la compra

Un comprador de 62 años o más puede combinar fondos personales con los ingresos del HECM para comprar una residencia principal. El comprador todavía trae una inversión monetaria sustancial y paga cargos de propiedad después del cierre. La estructura y la propiedad requieren una revisión individual actual.

Compara las condiciones por escrito

Revisa con el vendedor y los profesionales correspondientes:

• Precio y depósito
• Cantidad del préstamo, pago inicial y contingencia de financiamiento
• condiciones de tasación y cláusulas exigidas por el programa
• créditos, concesiones, puntos o fondos para reducir la tasa solicitados
• Términos de inspección y reparación, separados de los requisitos del prestamista
• Fechas de cierre, posesión y contingencia
• Evidencia de fondos y revisión del prestamista apropiada para la oferta
• preguntas de financiamiento específicas de la propiedad
• El plan si la tasación, seguro, título, HOA o reparaciones crean un problema.

Un precio más alto puede conllevar diferentes riesgos de financiamiento y valoración que un precio más bajo, por lo que un pago inicial mayor puede ser relevante, pero no sustituye al resto del análisis.

Preparar el listado para los compradores financiados

Antes de recibir ofertas, plantea los datos que podrían afectar a los programas de préstamos habituales:

• Reparaciones conocidas de salud o seguridad
• filtraciones activas, servicios públicos, acceso u obras sin terminar
• Permisos y adiciones
• Arrendamientos solares, préstamos u otras obligaciones
• PACE/HERO o cargos especiales sobre la propiedad
• Reclamaciones de seguros, no renovación o preocupaciones por peligros inusuales
• Seguro de condominio o asociación, presupuesto, reservas, litigios o asuntos de proyecto
• cuestiones sobre los cimientos, el título, la antigüedad, las adiciones o el terreno de una vivienda prefabricada
• Uso mixto, unidades accesorias, superficie o características inusuales de la propiedad
• preguntas sobre fideicomisos, procesos sucesorios, divorcios, gravámenes o titularidad.

No se espera que el agente de la propiedad decida la elegibilidad para una hipoteca. Los hechos iniciales permiten al prestamista del comprador hacer las preguntas correctas.

Créditos del vendedor y reducción de tasa (buydowns)

Un crédito debe tratarse como una condición escrita del contrato con un uso específico previsto. El monto permitido y su tratamiento dependen del programa de préstamo, la transacción, el valor, los costos y las reglas vigentes. Una reducción temporal del pago (buydown) cambia el pago programado del comprador durante un período, pero requiere fondos aprobados y documentación; no cambia la tasa del pagaré como lo hace una reducción permanente de la tasa.

No anuncies un pago ni una tasa sin supuestos actuales, la información obligatoria y la aprobación de la empresa.

Tasación y revisión de la propiedad

Ningún prestamista ni agente puede prometer el valor. Una tasación tampoco es una inspección general de la vivienda. Diferentes programas de préstamos pueden tener requisitos sobre la propiedad, y el prestamista debe revisar el informe real y la transacción.

Las preguntas útiles incluyen:

• ¿Qué sucede bajo el contrato escrito si el valor es inferior al precio?
• ¿El préstamo requiere una cláusula específica o protección del comprador?
• ¿Qué dinero en efectivo ha discutido el comprador con el prestamista?
• ¿Hay reparaciones conocidas o condiciones de la propiedad que se deberían plantear ahora?
• ¿Quién controla los pasos de reconsideración o revisión, y qué evidencia es apropiada?

Una práctica lista de comprobación de ofertas financiadas

• □ Términos de financiación extraídos de la oferta
• □ Preaprobación o carta del prestamista leída con sus suposiciones
• □ Aclaración de la profundidad del examen del prestamista
• □ Precio, créditos y plazo de cierre discutido con el prestamista
• □ Tipo de propiedad y problemas conocidos planteados
• □ Términos de valoración y cláusulas requeridas identificados
• □ Términos de inspección separados de los requisitos de propiedad del prestamista
• □ Las hipótesis sobre el efectivo del comprador y la brecha de valor no están exageradas
• □ Contactos de comunicación y atención de problemas confirmados
• □ Nadie prometió aprobación, valor, reparaciones, aceptación de la propiedad o cierre
• □ Ofertas comparadas de forma uniforme, sin estereotipos sobre grupos protegidos ni programas

Medidas de protección para la vivienda justa

Evalúa las ofertas con criterios uniformes, documentados y relacionados con la transacción. No prefieras ni rechaces a un comprador por su raza, color, religión, origen nacional, sexo, situación familiar, discapacidad, condición militar, edad, fuente de ingresos u otra característica protegida. Evita que un estereotipo sobre el financiamiento sirva para encubrir suposiciones sobre el comprador.

Tráeme el término o hecho de propiedad que quieras entender.

Usa un caso general sin datos identificativos. Si la pregunta corresponde al prestamista del comprador, al tasador, a la aseguradora, a la compañía de títulos, al corredor o al abogado, lo diré.

FAQ

¿Puede Nick revisar una preaprobación de otro prestamista?

Nick puede explicar los términos generales de la hipoteca y sugerir preguntas fácticas, pero no puede verificar el trabajo de otro prestamista, acceder a su archivo o declarar que su aprobación es válida.

¿Es un pago inicial más grande siempre una oferta más fuerte?

Ningún término por sí solo determina la fortaleza de la oferta. El vendedor y el agente de bienes raíces deben considerar la oferta completa por escrito, las pruebas, el financiamiento, las contingencias, la idoneidad de la propiedad, los plazos y los riesgos dentro de su proceso profesional.

¿Un préstamo de pago inicial bajo significa que el comprador está menos calificado?

No necesariamente. El pago inicial puede reflejar el diseño del programa y la elección del comprador. Lo que importa es la calificación documentada real del comprador y la transacción.

¿Puede Nick decirle al vendedor qué oferta elegir?

No. Nick puede explicar los términos de la hipoteca y las preguntas sobre financiamiento. El agente de bienes raíces del vendedor asesora al vendedor, con asesoramiento legal u otro tipo de asesoramiento profesional cuando sea apropiado.

Esta página es educación hipotecaria general para profesionales inmobiliarios. No es una evaluación de un comprador o prestamista específico, una aprobación de préstamo, compromiso de prestar, decisión de elegibilidad de la propiedad, opinión de tasación, interpretación del contrato, asesoramiento legal ni recomendación para aceptar o rechazar una oferta. Los requisitos de préstamo y transacción cambian y dependen del prestatario real, el prestamista, la propiedad, el contrato y la fecha. Todos los préstamos están sujetos a solicitud, documentación, evaluación del préstamo, crédito y aprobación de la propiedad. No todos los solicitantes calificarán.

Nick Cunningham · Profesional de Préstamos · NMLS #907393 Servicios hipotecarios proporcionados a través de Golden Bay Mortgage Group · NMLS #1403489 · Licenciado en California · Igualdad de Oportunidades de Vivienda.

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