ШІ змінює шахрайство у сфері іпотечного кредитування. Ваш контрольний список для завершення угоди має враховувати ці зміни.

Уявіть гіпотетичну ситуацію: до отримання ключів залишилося кілька днів, і вам надходить повідомлення зі зміненими інструкціями для банківського переказу. Текст написано бездоганно. Відправник здається знайомим. Потім надходить телефонний дзвінок, який, здавалося б, усе підтверджує.

Чи було б вам достатньо почути знайомий голос, щоб спокійно переказати гроші?

Варто визначитися з відповіддю ще до тижня, на який заплановано завершення угоди. ШІ змінює обидві сторони шахрайства у сфері іпотечного кредитування: і те, наскільки переконливим може бути обман, і те, як фінансові компанії шукають тривожні ознаки. Для покупців корисною відповіддю на ці зміни є чіткий план перевірки та команда, яка займається кредитом і може пояснювати запити та усувати розбіжності.

Нова проблема: навіть те, що виглядає переконливо, може бути підробкою

У своєму публічному попередженні від 3 грудня 2024 року ФБР описало, як злочинці використовують генеративний ШІ, щоб удосконалювати шахрайські повідомлення, створювати підроблені зображення документів, що посвідчують особу, та імітувати голоси. Воно також застерегло щодо підроблених відеорозмов. Попередження стосується фінансового шахрайства загалом; воно не встановлює, як часто ці методи застосовують під час купівлі житла.

Рекомендації ФБР щодо фінансового шахрайства з використанням ШІ (нова вкладка)

Для покупця житла практичний висновок такий: бездоганний текст, зображення професійної якості чи знайомий голос співрозмовника не мають замінювати незалежну перевірку. План завершення угоди, що спирається на виявлення орфографічних помилок, надто багато залишає на волю випадку.

У листопаді 2024 року Мережа боротьби з фінансовими злочинами Міністерства фінансів США, або FinCEN, задокументувала інший аспект проблеми. Вона повідомила про зростання протягом 2023 і 2024 років кількості поданих повідомлень про підозрілу діяльність, пов’язану з імовірним використанням дипфейків, зокрема підроблених документів, що посвідчують особу, призначених для обходу перевірок. Це повідомлення про підозрілу діяльність, а не підрахунок доведених злочинів у сфері іпотечного кредитування.

Попередження FinCEN про шахрайство з використанням дипфейків (нова вкладка)

Виявлення шахрайства у сфері іпотечного кредитування також удосконалюють за допомогою ШІ

28 травня 2025 року Fannie Mae оголосила про запуск Crime Detection Unit — системи виявлення злочинів на основі ШІ, розробленої спільно з Palantir. В оголошенні описано технологію, яка відстежує незвичні операції, дії та поведінку, допомагаючи виявляти підозрілу діяльність для розслідування.

Оголошення Fannie Mae про запуск (нова вкладка)

Це приклад використання ШІ, відмінного від чатбота, який уявляє собі більшість людей. Замість відповідати на запитання покупця, система може допомагати фахівцям із розслідувань визначати, на що звертати увагу у великому масиві інформації. Потенційна перевага — виявлення зв’язків, які важко помітити, розглядаючи кредитні справи по одній.

Оцінюйте ці відомості з урахуванням їхніх обмежень. В оголошенні Fannie Mae висловлено очікування щодо майбутнього запобігання шахрайству та економії коштів і прямо зазначено наявність прогнозних тверджень. Це було оголошення про запуск, а не незалежне дослідження ефективності. Воно не доводить, що конкретний покупець швидше завершить угоду, легше отримає схвалення кредиту чи нижчу відсоткову ставку. Воно також не підтверджує, що ваш кредитор використовує цю платформу.

Корисним для позичальника результатом мають бути зрозумілі подальші запити: що потрібно перевірити, які документи допоможуть і хто їх розглядатиме.

У 2026 році нагляд став частиною порядку денного щодо ШІ

Зміни не обмежуються придбанням нового програмного забезпечення. Лист Fannie Mae до кредиторів від 8 квітня 2026 року встановив вимоги до управління використанням ШІ або машинного навчання для продавців іпотечних кредитів і компаній, що їх обслуговують, стосовно кредитів Fannie Mae, на які поширюється дія листа. Лист набрав чинності через 120 днів після опублікування, 6 серпня 2026 року.

Вимоги Fannie Mae до управління використанням ШІ (нова вкладка)

Ці вимоги передбачають документально оформлені політики, управління ризиками, визначення відповідальної особи та перегляд політик щонайменше раз на рік. Вони також охоплюють використання ШІ постачальниками та субпідрядниками. Придбання інструмента в іншої компанії не звільняє продавця кредиту або компанію, що його обслуговує, від обов’язків із нагляду.

Для покупців із цього випливають корисні запитання: на яких етапах опрацювання моєї заявки застосовують автоматизацію? Хто може перевірити помилку автоматичного зчитування документа? Як мені безпечно надати підтвердну інформацію? Ці запитання стосуються того, як працює команда, що займається вашим кредитом; лист не обіцяє вам доступу до внутрішніх інструментів кредитора для боротьби з шахрайством.

Уточнювальне запитання не означає, що шахрайство встановлено

У попередженні FinCEN проведено важливе розмежування: одна тривожна ознака не обов’язково свідчить про підозрілу або незаконну діяльність. Контекст має значення. Це вагома причина спокійно ставитися до запитання щодо документа, а не вважати, що автоматичне позначення відображає всю картину.

Пояснення FinCEN щодо тривожних ознак (нова вкладка)

Розгляньмо гіпотетичний переказ між двома вашими власними рахунками. Людина, яка бачить лише виписку з рахунку, на який надійшли кошти, бачить зарахування. Повний набір документів може пояснити походження цих коштів. У рекомендаціях Бюро фінансового захисту споживачів США (CFPB) зазначено, що покупцям може знадобитися документально підтвердити великі зарахування, і рекомендовано уточнювати в кредитного спеціаліста, що саме потрібно. Така потреба може виникнути під час звичайної оцінки кредитоспроможності та ризиків, незалежно від того, чи застосовується ШІ.

Рекомендації CFPB щодо документів для іпотечного кредиту (нова вкладка)

Якщо ви отримали запит, уточніть, який саме документ, дата чи запис потребує пояснення. Надайте повні копії через перевірений канал подання документів, збережіть оригінали та переконайтеся, що документи отримано. Не редагуйте вихідний документ, щоб спростити його вигляд. Якщо документ містить помилку, запитайте, як отримати виправлення від установи чи особи, що його видала, та окремо поясніть проблему.

Складіть план перевірки банківського переказу заздалегідь

Інструменти вашого кредитора для боротьби з шахрайством і ваші власні платіжні інструкції — це різні складові процесу. Не припускайте, що система, яка перевіряє кредитну інформацію, також захищає банківський переказ, який ви ініціюєте зі свого банку.

У рекомендаціях CFPB щодо запобігання шахрайству під час завершення угоди радять заздалегідь визначити надійних контактних осіб і підтверджувати платіжні інструкції за контактними даними, отриманими з незалежних джерел. Початкові рекомендації з’явилися раніше за сучасні інструменти ШІ, але принцип незалежної перевірки також узгоджується з порадами ФБР щодо шахрайства з використанням ШІ.

Контрольний список CFPB для запобігання шахрайству під час завершення угоди (нова вкладка) · Поради FBI щодо перевірки (нова вкладка)

До тижня, на який заплановано завершення угоди:

• Збережіть перевірені ім’я та номер телефону своєї контактної особи з питань розрахунків за угодою там, де зможете знайти їх, не відкриваючи нового електронного листа.
• Запитайте, як ви отримаєте остаточні платіжні інструкції та незалежно підтвердите їх.
• Домовтеся, що будь-яка зміна в останню мить означає призупинення дій для перевірки, навіть якщо повідомлення звучить терміново.

Перш ніж надсилати кошти, зателефонуйте за номером, який ви перевірили раніше, та підтвердьте реквізити рахунку одержувача з представником, якому довіряєте. Не використовуйте номер телефону з повідомлення, справжність якого намагаєтеся перевірити. Неочікуваний вхідний дзвінок не замінює вашого дзвінка за перевіреним номером.

Якщо гроші вже надійшли на рахунок, який ви підозрюєте в причетності до шахрайства, негайно зв’яжіться зі своїм банком або надавачем послуг банківських переказів, запитайте про можливість зупинити чи відкликати переказ і повідомте про це ФБР через його Центр приймання скарг на інтернет-злочини (IC3). Повернення коштів не гарантовано.

IC3 (нова вкладка) · Рекомендовані CFPB кроки реагування (нова вкладка)

Зберігайте участь людей у процесі

Моя порада — скласти два плани: один для документального оформлення кредиту, а другий — для перевірки руху коштів. Запитайте свого кредитного спеціаліста, хто може пояснити умову, питання щодо якої ще не вирішено. Уточніть у команди, що супроводжує завершення угоди, як саме ви перевірятимете справжність платіжних інструкцій.

ШІ може бути частиною роботи, яка залишається за лаштунками. Водночас під час завершення угоди ви маєте отримувати зрозумілі пояснення, мати змогу зв’язатися з фахівцями та мати час перевірити запит, перш ніж діяти.

Матеріали дослідження перевірено 4 жовтня 2026 року. Джерела стосуються різних дат і напрямів фінансових послуг. Приклади на початку статті та приклади переказів між рахунками є гіпотетичними. У цій статті не стверджується, що Nick’s Lending використовує платформу Fannie Mae для протидії шахрайству або будь-який конкретний інструмент ШІ.