Перейти до розділу
Ринки довгострокових облігацій одночасно зважують інфляцію, зростання, державні запозичення та глобальний попит.
Що важливо далі? Довгострокова дохідність і нові даніПокупці можуть стежити за 10-річними казначейськими облігаціями та власною реальною межею платежу, а не покладатися на один прогноз щодо Fed.
Покупець житла може стежити за кожним засіданням Федеральної резервної системи, читати кожну новину про інфляцію й усе одно здивуватися руху іпотечних ставок у протилежний бік.
Це не збій ринку. Це нагадування, що Fed безпосередньо не встановлює ставки за 30-річною іпотекою.
Іпотечні ставки формуються на ринку цінних паперів, забезпечених іпотекою, і часто змінюються в тому самому напрямку, що й дохідності довгострокових казначейських облігацій, особливо 10-річних. Ці ринки намагаються відповісти на ширше запитання, ніж те, що зробить Fed на наступному засіданні. Вони враховують роки інфляції, економічного зростання, федеральних запозичень, світового попиту на борг США (U.S.) та ризик збереження фіксованої дохідності у світі, що змінюється.
Зараз саме ці довгострокові питання утримують вартість запозичень високою.
Липневий звіт про зайнятість показав скорочення на 23,000 робочих місць, а приріст за травень і червень переглянули вниз загалом на 103,000. Липневі роздрібні продажі також знизилися на 0.6% від червня. Обидва звіти свідчили, що частини економіки втрачають темп.
Інфляція дала неоднорідний сигнал. Споживчі ціни зросли лише на 0.1% у липні, базові — на 0.2%. Але ціни все ще були на 3.4% вищими, ніж роком раніше, енергія — на 14.7%, а житлові витрати — на 3.2%.
Якби слабше зростання та нижча місячна інфляція були всією картиною, можна було б очікувати помітного падіння довгострокових ставок. Цього не сталося.
Щоденна крива дохідності Treasury для паперів за номіналом показала 10-річну дохідність 4.68% на 14 серпня проти 4.63% днем раніше та 4.65% тижнем раніше. Дохідність 30-річних паперів за номіналом становила 5.25%. Водночас національна тижнева середня ставка Freddie Mac за 30-річною іпотекою з фіксованою ставкою станом на 13 серпня становила 6.67%, лише на дві соті відсоткового пункту нижче за попередній тиждень.
Ось суперечність, яку потрібно розуміти покупцям: економіка може сповільнюватися без негайного полегшення іпотечних ставок.
Чому довгострокові дохідності можуть лишатися високими
Інвестори в облігації обговорюють не лише наступне рішення Fed. Вони визначають, якої дохідності потребують, щоб позичити кошти на 10, 20 або 30 років.
Одне із занепокоєнь — пропозиція. Treasury оцінило, що протягом кварталу з липня до вересня йому потрібно буде позичити $671 мільярд у приватних інвесторів. Серед багатьох інших чинників велика пропозиція облігацій, які шукають покупців, може посилювати потребу в привабливій дохідності. Сама оцінка запозичень не пояснює жодного конкретного руху ринку.
Інше занепокоєння — інфляція, яка виглядає спокійнішою від місяця до місяця, але залишається вищою за мету Fed. Енергоносії — очевидний непередбачуваний чинник. У липні ціни на бензин були на 24.6% вищими, ніж роком раніше, навіть після зниження протягом місяця. Нове зростання цін на нафту або транспортних витрат може позначитися на продуктах, доставці, будівельних матеріалах і сімейних бюджетах.
Глобальні ринки теж важливі. Казначейські облігації США конкурують із державними облігаціями інших країн. Якщо дохідність за кордоном стане привабливішою, деякі інвестори можуть вимагати вищого доходу, щоб і далі купувати американський борг.
Жоден чинник не діє окремо. Тому слабкий звіт про роботу може знизити короткострокову дохідність, а побоювання інфляції чи запозичень — підвищити довгострокову.
Що фактично змінює рішення Fed
Fed контролює короткострокову облікову ставку. Її зміна може впливати на всю фінансову систему, але реакція не є механічною.
Якщо інвестори вважають, що крок Fed стримає інфляцію, довгострокові дохідності можуть поліпшитися. Якщо вони вважають, що Fed діє надто повільно або що інфляція й державні запозичення залишаться стійкими, довгострокові дохідності можуть залишитися високими. Ринки також випереджають рішення, тому частина руху може відбутися ще до будь-якого оголошення Fed.
Саме тому поширена обіцянка, що іпотечні ставки впадуть, щойно Fed змінить курс, надто проста. Ставки можуть поліпшитися до засідання, після нього або зовсім не змінитися. Кредитори також можуть переглядати ціни в різний час відповідно до портфеля заявок і ринкових умов.
Краще запитання для покупців
Почніть із платежу, який витримає ваш бюджет, потім порівняйте кредитні варіанти за однакових припущень.
Замість «Коли ставки впадуть?» покупець може запитати: «Який платіж підходить зараз і яка ставка суттєво змінить рішення?»
Це перетворює ринковий прогноз на план.
Покупець може порівняти сьогоднішній платіж зі сценаріями, де ставка нижча на чверть або половину відсоткового пункту. Порівняння має включати основну суму, проценти, податки, страхування, іпотечне страхування за потреби та всі внески асоціації власників житла. Нижча рекламована ставка не означає автоматично нижчої загальної вартості, якщо відрізняються збори чи дисконтні пункти.
Тоді рішення можна прив’язати до реального порога. Якщо поточний платіж некомфортний, очікування може бути розумним, навіть якщо ніхто не може пообіцяти, коли прийде полегшення. Якщо платіж підходить і будинок задовольняє важливу потребу, можливість рефінансування згодом можна розглядати як варіант, а не гарантію.
Наразі суть не в тому, що слабші дані не спрацювали. Іпотечний ринок просто слухає більше ніж одну розмову.
Fed має вплив. Інфляція має вплив. Ринок праці має вплив. Так само — запозичення Treasury, нафта, глобальні інвестори й пропозиція цінних паперів, забезпечених іпотекою.
Покупцям житла не потрібно передбачати кожне голосування. Їм потрібно знати, який результат змінить їхнє власне рішення.
Джерела й строки
Недавні ефіри допомогли сформувати досліджувані питання. Важливі твердження перевірено за офіційними публікаціями й збереженими ринковими спостереженнями.
- Ситуація із зайнятістю за липень (нова вкладка)
Офіційні дані про робочі місця та їх перегляди. - Індекс споживчих цін за липень (нова вкладка)
Офіційна деталізація інфляції. - Щоденна крива дохідності Treasury (нова вкладка)
Офіційні значення дохідності за номіналом. - Primary Mortgage Market Survey (нова вкладка)
Національна середня тижнева іпотечна ставка.
