El mercado de la vivienda recibió una luz verde. Otras tres siguieron en rojo.

¿Está empezando a descongelarse el mercado de la vivienda? Todavía no. Las tasas hipotecarias mejoraron modestamente, pero los contratos de ventas pendientes, la construcción de viviendas, las solicitudes hipotecarias y la confianza de los constructores se debilitaron. Los compradores recibieron un pequeño alivio en sus pagos, no indicios de una recuperación generalizada.

Las ventas pendientes de viviendas disminuyeron un 7.3% en septiembre (pestaña nueva) · Las solicitudes hipotecarias disminuyen en la última encuesta semanal de la MBA (pestaña nueva) · Construcción residencial nueva (pestaña nueva) · La confianza de los constructores cae ante el aumento de las tasas (pestaña nueva) · Archivo de la Encuesta del Mercado Hipotecario Primario (pestaña nueva)

La semana presentó un panorama de la vivienda inusualmente dividido. El promedio nacional de las tasas hipotecarias fijas a 30 años bajó, pero los principales indicadores de demanda, construcción y confianza de los constructores evolucionaron en sentido contrario. Por eso, una sola lectura más favorable de las tasas debe tomarse como una pequeña luz verde, no como una señal de que todo está despejado.

Las ventas pendientes de viviendas disminuyeron un 7.3% en septiembre (pestaña nueva) · Las solicitudes hipotecarias disminuyen en la última encuesta semanal de la MBA (pestaña nueva) · Construcción residencial nueva (pestaña nueva) · La confianza de los constructores cae ante el aumento de las tasas (pestaña nueva)

Primera luz roja: menos compradores firmaron contratos

Las ventas pendientes de viviendas cayeron un 7.3% en septiembre respecto de agosto y un 11.3% respecto de un año antes, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (National Association of Realtors). Las cuatro regiones registraron descensos, y el Oeste tuvo la mayor caída mensual, del 9.2%. Las ventas pendientes miden los contratos firmados, por lo que suelen anticipar los datos de ventas completadas. Sin embargo, no indican que todos los mercados locales o rangos de precios hayan evolucionado de la misma manera.

Las ventas pendientes de viviendas disminuyeron un 7.3% en septiembre (pestaña nueva)

La demanda de hipotecas también se debilitó. La Asociación de Banqueros Hipotecarios (Mortgage Bankers Association, MBA) informó que el volumen total de solicitudes cayó un 5.3% en la semana que terminó el 16 de octubre. Su índice de solicitudes para compra ajustado por estacionalidad bajó un 7% durante la semana, mientras que el índice sin ajuste fue un 18% inferior al de la misma semana del año anterior. La serie de tasas de interés contractuales de la MBA y el promedio semanal de Freddie Mac utilizan muestras diferentes, por lo que no deben compararse como si fueran la misma cotización.

Las solicitudes de hipotecas disminuyen en la encuesta semanal más reciente de la MBA (nueva pestaña)

Segunda luz roja: se desaceleró la construcción de nuevas viviendas

En septiembre, los inicios de construcción de viviendas alcanzaron una tasa anual ajustada por estacionalidad de 1,221,000, un 5.2% por debajo de la estimación revisada de agosto. Los inicios de construcción de viviendas unifamiliares se situaron en 859,000, una caída del 4.6%, y los permisos para viviendas unifamiliares bajaron un 4.0%. La Oficina del Censo informa amplios márgenes de error para estas variaciones mensuales, por lo que un solo mes no basta para afirmar que existe una tendencia consolidada. Aun así, estos datos añaden otra señal de debilidad a la semana.

Construcción residencial nueva (pestaña nueva)

Tercera luz roja: los constructores sintieron la presión

La confianza de los constructores cayó a 29 en octubre, su nivel más bajo desde junio de 2012, según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (National Association of Home Builders, NAHB). El componente de afluencia de compradores bajó a 18. La NAHB también informó que el 43% de los constructores redujo los precios y el 65% utilizó incentivos de venta. Esas ofertas pueden crear oportunidades, pero su valor depende de la transacción completa, no solo del pago anunciado.

La confianza de los constructores cae ante el aumento de las tasas (nueva pestaña)

La pequeña luz verde: bajaron los costos de financiamiento

La encuesta semanal de Freddie Mac situó el promedio nacional de las tasas hipotecarias fijas a 30 años en el 7.32% el 22 de octubre, frente al 7.40% de la semana anterior. Los datos oficiales del Tesoro muestran que el rendimiento a la par a 10 años pasó del 5.15% el lunes al 5.00% el viernes. Esa dirección puede favorecer las condiciones hipotecarias, pero ninguna de las dos referencias es una oferta personalizada, y un movimiento del Tesoro no se refleja en igual magnitud en las tasas de todos los prestamistas.

Archivo de la Encuesta del Mercado Hipotecario Primario (pestaña nueva) · Tasas diarias de la curva de rendimientos a la par del Tesoro (pestaña nueva)

La mejora también vino acompañada de una advertencia. Una caída del rendimiento puede reflejar expectativas de menor inflación, pero también preocupación por el crecimiento económico. Las tasas más bajas ayudan al calcular el pago. No restablecen automáticamente la confianza de los compradores ni la seguridad laboral, no mejoran por sí solas los presupuestos familiares ni resuelven la escasez de viviendas adecuadas.

¿Qué debería hacer quien quiere comprar, vender o esperar?

• Si va a comprar ahora: obtenga una cotización actualizada para el mismo escenario de préstamo, con los mismos puntos, plazo de fijación de la tasa y supuestos. Luego compare el costo mensual total de la vivienda, no solo el promedio que aparece en los titulares.
• Si considera una vivienda de nueva construcción: evalúe en conjunto el incentivo, el precio de la vivienda, los impuestos, el seguro, los costos de la asociación de propietarios (HOA) y el pago futuro. Confirme si cualquier reducción de tasa mediante un pago anticipado (buydown) que se anuncie es temporal o permanente.
• Si va a vender: guíese por las propiedades que compiten actualmente en su mercado local y por la actividad de visitas. La debilidad a nivel nacional no determina el precio de una vivienda en particular.
• Si va a esperar: defina el pago, la reserva de efectivo y las características de la vivienda que lo llevarían a actuar. Esperar únicamente una tasa específica puede dejar sin planificar el resto de la decisión.

Una lectura honesta no apunta ni a un auge ni a un desplome. La actividad es débil, los constructores están haciendo ajustes y las condiciones de financiamiento mejoraron ligeramente. Un verdadero deshielo requeriría más de una semana favorable: tendrían que mantenerse al mismo tiempo tasas más estables, una mejora en la firma de contratos y una mayor afluencia de compradores.

Información educativa general; no constituye una oferta de préstamo, una tasación ni un pronóstico. Es posible que los indicadores y promedios nacionales no reflejen su mercado local ni las condiciones hipotecarias disponibles para usted.