Ринок житла отримав одне зелене світло. Ще три залишилися червоними.

Чи починається відлига на ринку житла? Поки що ні. Іпотечні ставки дещо покращилися, але показники підписаних договорів купівлі-продажу, будівництва житла, заявок на іпотеку та впевненості забудовників погіршилися. Покупці отримали невелике полегшення в розмірі платежів, а не свідчення широкого відновлення ринку.

Продажі житла за підписаними договорами зменшилися на 7,3% у вересні (нова вкладка) · Кількість заявок на іпотеку зменшилася за даними останнього щотижневого дослідження MBA (нова вкладка) · Нове житлове будівництво (нова вкладка) · Настрої забудовників погіршуються на тлі зростання ставок (нова вкладка) · Архів дослідження первинного іпотечного ринку (Primary Mortgage Market Survey) (нова вкладка)

Цього тижня картина ринку житла виявилася незвично суперечливою. Середня по країні ставка за 30-річною іпотекою з фіксованою ставкою знизилася, проте основні показники попиту, будівництва та настроїв забудовників рушили в протилежний бік. Саме тому один сприятливіший показник ставки слід сприймати як слабке зелене світло, а не як сигнал про відсутність перешкод.

Продажі житла за підписаними договорами зменшилися на 7,3% у вересні (нова вкладка) · Кількість заявок на іпотеку зменшилася за даними останнього щотижневого дослідження MBA (нова вкладка) · Нове житлове будівництво (нова вкладка) · Настрої забудовників погіршуються на тлі зростання ставок (нова вкладка)

Перше червоне світло: менше покупців підписали договори

За даними Національної асоціації ріелторів США, продажі житла за підписаними договорами у вересні зменшилися на 7,3% порівняно із серпнем і на 11,3% порівняно з тим самим місяцем попереднього року. Спад зафіксовано в усіх чотирьох регіонах, а найбільше місячне падіння — на 9,2% — відбулося на Заході США. Цей показник враховує підписані договори, тому зазвичай випереджає дані про завершені продажі. Однак він не свідчить про те, що кожен місцевий ринок або ціновий сегмент змінився однаково.

Продажі житла за підписаними договорами зменшилися на 7,3% у вересні (нова вкладка)

Попит на іпотеку також послабився. Асоціація іпотечних банкірів США (MBA) повідомила, що загальний обсяг заявок за тиждень, який завершився 16 жовтня, зменшився на 5,3%. Її сезонно скоригований індекс заявок на іпотеку для купівлі житла знизився за тиждень на 7%, а нескоригований індекс був на 18% нижчим, ніж за той самий тиждень попереднього року. Ряд даних MBA про договірні ставки та середня тижнева ставка Freddie Mac базуються на різних вибірках, тому їх не слід порівнювати так, ніби це одна й та сама пропозиція умов.

Кількість заявок на іпотечні кредити зменшилася в останньому щотижневому опитуванні MBA (нова вкладка)

Друге червоне світло: темпи створення нового житла сповільнилися

У вересні темп початку будівництва житла, скоригований на сезонність і перерахований на рік, становив 1 221 000 житлових одиниць — на 5,2% менше за переглянуту оцінку серпня. Показник початку будівництва односімейних будинків становив 859 000, знизившись на 4,6%, а кількість дозволів на будівництво таких будинків зменшилася на 4,0%. Бюро перепису населення США повідомляє про широкі межі похибки цих місячних змін, тому одного місяця недостатньо, щоб заявляти про усталену тенденцію. Утім, це ще один слабкий сигнал за тиждень.

Нове житлове будівництво (нова вкладка)

Третє червоне світло: забудовники відчули тиск

За даними Національної асоціації житлових забудовників США (NAHB), індекс впевненості забудовників у жовтні впав до 29 — найнижчого значення з червня 2012 року. Компонент індексу, що відображає потік потенційних покупців, знизився до 18. NAHB також повідомила, що 43% забудовників знижували ціни, а 65% використовували стимули для продажу. Такі пропозиції можуть створювати можливості, але їхня цінність залежить від усіх умов угоди, а не лише від рекламованого платежу.

Настрої забудовників погіршуються через зростання ставок (нова вкладка)

Слабке зелене світло: вартість запозичень знизилася

За даними щотижневого дослідження Freddie Mac, середня по країні ставка за 30-річною іпотекою з фіксованою ставкою становила 7,32% 22 жовтня, знизившись із 7,40% попереднього тижня. Офіційні дані Казначейства США свідчать, що дохідність за номінальною вартістю (par yield) 10-річних казначейських облігацій знизилася з 5,15% у понеділок до 5,00% у п’ятницю. Такий напрям зміни може сприяти вигіднішим іпотечним умовам, але жоден із цих орієнтирів не є індивідуальною пропозицією, а зміна дохідності казначейських облігацій не переноситься на ставки кожного кредитора в співвідношенні один до одного.

Архів дослідження первинного іпотечного ринку (Primary Mortgage Market Survey) (нова вкладка) · Щоденні ставки кривої дохідності за номінальною вартістю казначейських облігацій США (нова вкладка)

Це покращення також супроводжувалося застережним сигналом. Зниження дохідності може відображати нижчі інфляційні очікування, але також і занепокоєння щодо економічного зростання. Нижчі ставки допомагають зменшити розрахунковий платіж. Вони не відновлюють автоматично впевненість покупців, стабільність зайнятості чи сімейні бюджети й не усувають нестачу відповідного житла.

Що робити покупцеві, продавцеві або тому, хто вичікує?

• Купуєте зараз: отримайте оновлені умови для того самого кредитного сценарію, з тими самими дисконтними пунктами, строком фіксації ставки та вихідними припущеннями. Потім порівняйте повні щомісячні витрати на житло, а не лише середню ставку із заголовків.
• Розглядаєте новобудову: оцініть разом вартість стимулювальної пропозиції, ціну будинку, податки, страхування, внески до асоціації власників житла (HOA) та майбутній платіж. Уточніть, чи рекламоване зниження ставки за рахунок попередньої оплати є тимчасовим або діє протягом усього строку кредиту.
• Продаєте: орієнтуйтеся на поточну конкуренцію на місцевому ринку та активність переглядів. Слабкість ринку на рівні країни не визначає ціну конкретного будинку.
• Вичікуєте: визначте розмір платежу, грошового резерву та критерії житла, за яких ви будете готові діяти. Якщо чекати лише на певну ставку, решта аспектів рішення може залишитися непродуманою.

Об’єктивна оцінка — це ані бум, ані обвал. Активність слабка, забудовники пристосовуються, а умови фінансування трохи покращилися. Для справжнього пожвавлення потрібно більше, ніж один сприятливий тиждень: стабільніші ставки, зростання активності укладання договорів і збільшення потоку потенційних покупців мають зберігатися одночасно.

Загальна інформація освітнього характеру, а не кредитна пропозиція, оцінка вартості нерухомості чи прогноз. Загальнонаціональні показники та середні значення можуть не відображати ситуацію на вашому місцевому ринку або доступні вам іпотечні умови.