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¿Qué determina la cantidad disponible?
La cantidad no es simplemente un porcentaje del patrimonio neto, sino que depende de los cálculos actuales del programa y del expediente individual. Entre los factores importantes se incluyen:
- La edad utilizada para el cálculo del programa
- La tasa de interés esperada
- El valor de la propiedad elegible y el límite de préstamo FHA
- Hipotecas y gravámenes existentes que deben ser pagados
- Costos por adelantado
- Cualquier reserva requerida para cargos de propiedad o reparaciones
Una calculadora puede ser una primera mirada útil, pero no es una aprobación de préstamo o una promesa de ingresos.
¿El prestamista es dueño de la vivienda?
No, el propietario mantiene el título. El HECM crea un gravamen sobre la propiedad y el propietario debe cumplir con las obligaciones del préstamo.
¿Puedo hacer pagos si quiero?
Los prestatarios de HECM generalmente pueden hacer pagos voluntarios sin penalización por pago anticipado. Pregunta al administrador del préstamo cómo se aplicará el pago y si modifica el crédito disponible según el plan de pago específico.
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¿Crece el crédito no utilizado?
Una línea de crédito HECM de tasa ajustable puede tener una característica de crecimiento bajo los términos actuales del programa. El crecimiento es un aumento en la capacidad de endeudamiento, no intereses ganados en una cuenta bancaria. No aumenta el valor de la casa y no es efectivo hasta que se pide prestado.
¿Afecta una hipoteca inversa al Seguro Social o a Medicare?
Los fondos del préstamo generalmente no afectan los beneficios de jubilación del Seguro Social ni la elegibilidad para Medicare de la misma manera que los ingresos del trabajo. Los programas basados en necesidades económicas, como Medicaid o Seguridad de Ingreso Suplementario, pueden tener reglas sobre los recursos disponibles. Consulta al administrador de beneficios o a un asesor calificado antes de retirar o conservar fondos.
¿Qué sucede con mi hipoteca existente?
Por lo general, los gravámenes existentes deben pagarse al cierre. Los ingresos de HECM pueden ser utilizados, junto con los propios fondos del prestatario si es necesario. Eliminar el pago mensual requerido anterior no elimina los impuestos, seguros, mantenimiento o el nuevo saldo de HECM.
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Una Hipoteca de conversión del valor neto de la vivienda (nueva pestaña) (HECM) permite a un propietario elegible de 62 años o más pedir prestado contra la vivienda mientras conserva el título. Por lo general, no se requiere el pago mensual del principal y los intereses. Los intereses y los cargos financiados se agregan al saldo del préstamo, por lo que el saldo generalmente crece y el patrimonio neto del propietario puede reducirse.
Empieza por la vivienda y las personas
Un HECM tiene como garantía una residencia principal. La elegibilidad y los fondos disponibles dependen de los prestatarios, cualquier cónyuge elegible que no sea prestatario, la propiedad, las tasas de interés actuales, los gravámenes existentes y una evaluación financiera.
Antes de analizar los fondos disponibles, necesitamos saber:
- Quién es dueño de la casa y quién vive allí
- La edad y el estado de cada cónyuge
- La hipoteca actual y otros gravámenes
- La condición y el valor probable de la propiedad
- El plan para pagar impuestos, seguros, cuotas de la asociación y mantenimiento
- Cuánto tiempo espera quedarse el propietario
Los pequeños detalles pueden cambiar las opciones. Prefiero ir más despacio al principio que descubrir un problema importante relacionado con el cónyuge, el título, un fideicomiso o la propiedad más tarde.
Cómo cambia el saldo del préstamo
Con una hipoteca tradicional, los pagos mensuales del principal generalmente reducen el saldo y un HECM suele moverse en la dirección opuesta.
El saldo puede crecer cuando el propietario recibe fondos y cuando se suman intereses, primas de seguro hipotecario y cargos financiados. Ese crecimiento no es un cargo sorpresa. Es parte del funcionamiento del préstamo y debe mostrarse con claridad antes de decidir.
Los pagos voluntarios pueden ser permitidos sin una penalización por pago anticipado bajo las reglas de HECM. Un prestatario que hace un pago puede reducir el saldo, pero debe confirmar cómo lo aplicará el administrador.
Cómo pueden recibirse los fondos
Los planes de pago disponibles pueden incluir:
- Una línea de crédito a la que se puede acceder cuando sea necesario
- Anticipos mensuales para un plazo seleccionado
- Adelantos mensuales mientras el prestatario siga cumpliendo las condiciones del plan
- Una suma global con una HECM de tasa fija
- Una combinación de opciones disponibles
No todas las opciones están disponibles con cada préstamo. Los límites de desembolso inicial y otras reglas del programa pueden restringir cuánto se puede tomar al principio del préstamo. La comparación correcta muestra las opciones actuales, no una promesa genérica.
¿Qué determina la cantidad disponible?
La cantidad no es simplemente un porcentaje del patrimonio neto, sino que depende de los cálculos actuales del programa y del expediente individual. Entre los factores importantes se incluyen:
- La edad utilizada para el cálculo del programa
- La tasa de interés esperada
- El valor de la propiedad elegible y el límite de préstamo FHA
- Hipotecas y gravámenes existentes que deben ser pagados
- Costos por adelantado
- Cualquier reserva requerida para cargos de propiedad o reparaciones
Una calculadora puede ser una primera mirada útil, pero no es una aprobación de préstamo o una promesa de ingresos.
Lo que el propietario sigue pagando
El propietario sigue siendo responsable de:
- Impuestos sobre la propiedad
- seguro de vivienda
- Seguro de inundación cuando sea necesario
- Cuotas de la asociación de propietarios cuando corresponda
- Mantenimiento y reparaciones necesarias
- Otros cargos de propiedad requeridos por el préstamo
El propietario también debe ocupar la propiedad como residencia principal bajo los términos del préstamo y completar cualquier certificación de ocupación requerida.
Cuando el HECM vence
Por lo general, un HECM vence y es pagadero cuando el último prestatario:
- Fallece
- Vende o transfiere la vivienda
- Ya no ocupa la vivienda como residencia principal bajo los términos del préstamo
Puede llegar a vencimiento antes si no se pagan los cargos de propiedad requeridos, la casa no se mantiene o se rompe otra obligación del préstamo.
Las ausencias temporales y un cónyuge elegible no prestatario pueden implicar reglas detalladas. No confíes en una respuesta breve del sitio web para esas situaciones. Pregunta al administrador de préstamos y al profesional legal o de vivienda adecuado sobre los hechos que se aplican.
Lo que significa la cláusula de no recurso
Los HECM incluyen protección de no recurso. En general, el prestatario o la sucesión no están obligados a pagar más que el valor de la vivienda cuando el préstamo se resuelve de acuerdo con las reglas del programa. El seguro de la FHA apoya esa protección.
La protección de no recurso no significa que el préstamo desaparezca o que los herederos puedan ignorar las notificaciones. La sucesión o los herederos todavía necesitan trabajar con el administrador, cumplir con los plazos y decidir si vender, reembolsar o entregar la propiedad.
Preguntas que la gente hace
¿El prestamista es dueño de la vivienda?
No, el propietario mantiene el título. El HECM crea un gravamen sobre la propiedad y el propietario debe cumplir con las obligaciones del préstamo.
¿Puedo hacer pagos si quiero?
Los prestatarios de HECM generalmente pueden hacer pagos voluntarios sin penalización por pago anticipado. Pregunta al administrador del préstamo cómo se aplicará el pago y si modifica el crédito disponible según el plan de pago específico.
¿Crece el crédito no utilizado?
Una línea de crédito HECM de tasa ajustable puede tener una característica de crecimiento bajo los términos actuales del programa. El crecimiento es un aumento en la capacidad de endeudamiento, no intereses ganados en una cuenta bancaria. No aumenta el valor de la casa y no es efectivo hasta que se pide prestado.
¿Afecta una hipoteca inversa al Seguro Social o a Medicare?
Los fondos del préstamo generalmente no afectan los beneficios de jubilación del Seguro Social ni la elegibilidad para Medicare de la misma manera que los ingresos del trabajo. Los programas basados en necesidades económicas, como Medicaid o Seguridad de Ingreso Suplementario, pueden tener reglas sobre los recursos disponibles. Consulta al administrador de beneficios o a un asesor calificado antes de retirar o conservar fondos.
¿Qué sucede con mi hipoteca existente?
Por lo general, los gravámenes existentes deben pagarse al cierre. Los ingresos de HECM pueden ser utilizados, junto con los propios fondos del prestatario si es necesario. Eliminar el pago mensual requerido anterior no elimina los impuestos, seguros, mantenimiento o el nuevo saldo de HECM.
Una nota de Nick
Es fácil concentrarse en cuánto dinero hay disponible. Quiero mostrarte también las demás cifras: el saldo con el tiempo, el valor neto restante bajo varios escenarios, los gastos de la propiedad y lo que tu familia tendría que atender según el plan.
Así es como decides con los ojos abiertos.
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Te explicaré cómo funciona el préstamo, qué puede cambiar y cómo sería otra opción.
Información general, no asesoramiento. Esta página explica cómo funciona un programa en términos generales. No es una oferta ni un compromiso de prestar, ni una recomendación para tu situación. La elegibilidad, los costos y la idoneidad requieren una revisión individual. Habla con un profesional con licencia antes de decidir. Llama a Nick al 916-765-4009.
