Як працює зворотна іпотека?

Почніть із житла й людей

HECM забезпечена основним житлом. Відповідність вимогам і доступні кошти залежать від позичальників, відповідного чоловіка або дружини, які не є позичальником, об’єкта, поточних ставок, наявних застав і фінансової оцінки.

До розгляду коштів нам потрібно знати:

• Хто володіє житлом і хто там живе
• Вік і статус кожного з подружжя
• Чинна іпотека та інші заставні обтяження
• Стан та ймовірна вартість нерухомості
• План сплати податків, страхування, внесків асоціації та утримання
• Як довго власник планує залишатися

Невеликі деталі можуть змінити доступні варіанти. Краще приділити більше часу початку, ніж згодом виявити важливе питання щодо чоловіка або дружини, права власності, трасту чи нерухомості.

Як змінюється залишок кредиту

За традиційною іпотекою щомісячні платежі основної суми зазвичай зменшують залишок боргу. За HECM він зазвичай рухається у протилежному напрямку.

Залишок боргу може зростати, коли власник отримує кошти та коли додаються проценти, іпотечні страхові премії й збори, включені до кредиту. Це зростання не є несподіваним нарахуванням. Воно є частиною роботи кредиту й має бути чітко показане до ухвалення рішення.

Правила HECM можуть дозволяти добровільні платежі без штрафу за дострокове погашення. Платіж може зменшити борг, але позичальнику слід підтвердити порядок його зарахування компанією обслуговування.

Як можна отримувати кошти

Доступні плани виплат можуть включати:

• Кредитна лінія з доступом за потреби
• Щомісячні виплати протягом обраного строку
• Щомісячне надання коштів, доки позичальник продовжує виконувати умови плану
• Одноразова сума з HECM із фіксованою ставкою
• Поєднання доступних варіантів

Не кожен варіант доступний за кожним кредитом. Ліміти початкової видачі та інші правила можуть обмежувати раннє отримання коштів. Правильне порівняння показує поточні варіанти, а не загальну обіцянку.

Що визначає доступну суму?

Сума не є просто відсотком власного капіталу. Вона залежить від чинних розрахунків програми та конкретної справи. Важливі чинники:

• Вік, використаний у розрахунку програми
• Очікувана відсоткова ставка
• Допустима вартість нерухомості та кредитний ліміт FHA
• Чинні іпотеки та заставні обтяження, які потрібно погасити
• Початкові витрати
• Будь-який обов’язковий резерв на платежі за нерухомість або ремонт

Калькулятор може бути корисним першим поглядом, але не є схваленням кредиту чи обіцянкою коштів.

Що власник житла продовжує сплачувати

Власник залишається відповідальним за:

• Податки на нерухомість
• Страхування власника житла
• Страхування повеней за потреби
• Внески об’єднання власників, якщо застосовно
• Утримання та обов’язковий ремонт
• Інші платежі за нерухомість, передбачені кредитом

Власник також має проживати в нерухомості як в основному місці проживання згідно з умовами кредиту та надавати всі необхідні підтвердження проживання.

Коли HECM підлягає погашенню

HECM зазвичай підлягає повному погашенню, коли останній позичальник:

• Помер
• Продає або передає житло
• Більше не проживає в житлі як в основному місці проживання за умовами кредиту

Погашення може знадобитися раніше, якщо не сплачувати обов’язкові витрати на нерухомість, не утримувати житло належним чином або порушити інше кредитне зобов’язання.

Тимчасова відсутність і чоловік чи дружина, які не є позичальниками та відповідають вимогам, можуть підпадати під докладні правила. Не покладайтеся в таких ситуаціях на коротку відповідь сайту. Запитайте компанію обслуговування кредиту й відповідного правового чи житлового фахівця про застосовні обставини.

Що означає відсутність регресу

HECM включають захист від стягнення з іншого майна. Загалом позичальник або спадкова маса не зобов’язані сплачувати більше за вартість житла, коли кредит врегульовано за правилами програми. Страхування FHA підтримує цей захист.

Відсутність права регресу не означає, що кредит зникає або спадкоємці можуть ігнорувати повідомлення. Спадкова маса чи спадкоємці все одно мають працювати з обслуговувачем, дотримуватися строків і вирішити: продати, погасити чи передати об’єкт.

Запитання людей

Чи належить житло кредитору?

Ні. Власник зберігає право власності. HECM створює обтяження нерухомості, а власник має виконувати кредитні зобов’язання.

Чи можна робити платежі за бажанням?

Позичальники HECM зазвичай можуть добровільно платити без штрафу за дострокове погашення. Запитайте компанію обслуговування, як зарахують платіж і чи змінить він доступний кредит за конкретним планом виплат.

Чи зростає невикористаний кредит?

Кредитна лінія HECM зі змінною ставкою може мати функцію зростання за чинними умовами програми. Це зростання можливості позичати, а не відсотки, зароблені на банківському рахунку. Воно не збільшує вартість будинку й не є коштами, доки їх не позичено.

Чи впливає зворотна іпотека на Social Security або Medicare?

Кошти кредиту зазвичай не впливають на право на пенсійні виплати Social Security або Medicare так само, як зароблений дохід. Програми, що залежать від матеріального становища, наприклад Medicaid або Supplemental Security Income, можуть мати правила щодо активів. Перш ніж отримувати чи зберігати кошти, запитайте адміністратора програми або кваліфікованого консультанта.

Що станеться з моєю чинною іпотекою?

Наявні заставні вимоги зазвичай потрібно погасити під час завершення угоди. Можна використати кошти HECM і, за потреби, власні кошти позичальника. Усунення старого обов’язкового щомісячного платежу не усуває податків, страхування, утримання чи нового залишку HECM.

Повідомлення від Nick

Найпростіше зосередитися на сумі доступних коштів. Я хочу показати й інші цифри: залишок боргу з часом, власний капітал за кількох сценаріїв, платежі за нерухомість і те, що план залишає вирішувати вашій сім’ї.

Так ви ухвалюєте рішення з повним розумінням.

Заклик до дії

Побачте повну картину

Я поясню, як працює кредит, що може змінитися та як виглядав би інший варіант.

Продовжуйте досліджувати

HECM можна використати для купівлі житла, а не лише рефінансування.Посібник фінансового планувальника зі зворотних іпотек HECMДопомога батькам починається зі слухання, а не продажу.