Чи може дохід від оренди додаткового житлового приміщення (ADU) допомогти вам отримати іпотечний кредит?

Ви знаходите будинок із невеликим житловим приміщенням на задньому подвір’ї, а в оголошенні вказано можливу орендну плату в розмірі $2,400 на місяць. Може виникнути спокуса додати всі $2,400 до свого доходу й відповідно збільшити бюджет на придбання житла.

Не розраховуйте свою пропозицію про купівлю таким чином. Дохід від здавання в оренду наявного додаткового житлового приміщення (accessory dwelling unit, або ADU) може допомогти під час визначення відповідності вимогам, але спочатку кредитор має перевірити нерухомість, кредитну програму, тип операції, документи про орендну плату та допустиму суму. За чинними правилами Fannie Mae орендний дохід, що враховується для отримання кредиту, — це не просто сума, зазначена в оголошенні.

B3-3.8-02, Дохід від оренди нерухомості, що є предметом кредитування (нова вкладка)

Спочатку переконайтеся, що це справді ADU

Окремий вхід або друга кухня самі по собі не визначають тип нерухомості. ADU є незалежним житловим простором із власними зручностями. Оцінювач також має визначити, чи є ця нерухомість одноквартирним будинком з ADU, чи об’єктом на дві–чотири житлові одиниці. Від цієї класифікації залежить, які правила андеррайтингу застосовуються.

Fannie Mae: Особливі міркування щодо відповідності нерухомості вимогам (нова вкладка)

Ця відмінність важлива, оскільки для дуплексу й одноквартирного будинку з ADU діють різні правила щодо нерухомості та доходу від оренди. Заздалегідь попросіть надати дозволи, плани, інформацію про комунальні послуги та будь-який чинний договір оренди. Freddie Mac також розглядає зонування й правовий статус як питання відповідності нерухомості вимогам, хоча можуть існувати обмежені винятки.

Додаткові житлові приміщення (Accessory Dwelling Units) (нова вкладка)

Не вважайте заплановане на майбутнє переобладнання наявним приміщенням, яке можна здавати в оренду. Розглянуте тут правило Fannie Mae дозволяє враховувати дохід від одного наявного ADU при одноквартирному основному місці проживання.

B3-3.8-02, Дохід від оренди нерухомості, що є предметом кредитування (нова вкладка)

Орендна плата, зазначена в оголошенні, потребує незалежного підтвердження

У разі купівлі Fannie Mae вимагає розрахунку орендної плати на підставі оцінки. Якщо чинний договір оренди буде передано покупцеві, кредитор також отримує підписаний договір і зіставляє його з підтвердженою ринковою орендною платою. Якщо сума в договорі та ринкові дані суттєво не збігаються, кредитор має з’ясувати причину, обґрунтувати використану суму або використати меншу суму.

B3-3.8-02, Дохід від оренди нерухомості, що є предметом кредитування (нова вкладка)

Саме тому оцінки орендної плати від агента або прогнозу доходу від короткострокової оренди недостатньо. Fannie Mae розглядає дохід від короткострокової оренди окремо й не враховує дохід від короткострокової оренди ADU. Дохід від мешканця, який орендує кімнату, — це ще одна окрема категорія. Запитайте кредитора, яке правило застосовується до фактичних умов оренди.

B3-3.8-01, Загальна інформація про дохід від оренди (нова вкладка) · Fannie Mae: дохід від оренди нерухомості, що є предметом кредитування, короткострокова оренда (нова вкладка)

Очікуйте коригування, а не зарахування долар за долар

У разі купівлі за програмою Fannie Mae кредитор спочатку множить підтверджену місячну валову орендну плату на 75%. Решта 25% у розрахунку для андеррайтингу припадає на витрати та можливий простій без орендаря.

B3-3.8-02, Дохід від оренди нерухомості, що є предметом кредитування (нова вкладка)

Гіпотетичний приклад: припустімо, у договорі оренди зазначено $2,400 на місяць, і оцінка підтверджує цю суму. Сімдесят п’ять відсотків становить $1,800. Це лише відправна точка, а не обіцянка, що всі $1,800 буде додано до вашого доходу, який ураховується для отримання кредиту. Кредитор усе одно має застосувати правила щодо вашого поточного платежу за житло, досвіду управління орендною нерухомістю та обмеження доходу від ADU.

B3-3.8-02, Дохід від оренди нерухомості, що є предметом кредитування (нова вкладка) · B3-3.8-01, Загальна інформація про дохід від оренди (нова вкладка)

Чинний посібник Fannie Mae враховує, чи має позичальник щонайменше 12 місяців документально підтвердженого досвіду управління нерухомістю, що здається в оренду. За меншого досвіду сума орендного доходу, яку можна врахувати для отримання кредиту, обмежується розміром платежу за цю нерухомість. Це обмеження застосовується окремо від розрахунку співвідношення боргових платежів до доходу для вашого основного житла: кредитор додає дозволену додатну суму орендного доходу, що враховується для отримання кредиту, до щомісячного доходу та включає повний платіж за житло до щомісячних боргових зобов’язань. Орендний дохід не віднімається від платежу за житло. Повний платіж включає погашення основної суми кредиту, відсотки, податки, страхування та внески до асоціації власників житла. Попросіть андеррайтера показати у вашому розрахунку як дозволену суму орендного доходу, так і повний платіж.

B3-3.8-02, Дохід від оренди нерухомості, що є предметом кредитування (нова вкладка) · B3-3.8-01, Загальна інформація про дохід від оренди (нова вкладка)

З’ясуйте, які обмеження щодо типу операції та доходу застосовуються

Для варіанта за програмою Fannie Mae дохід від оренди ADU (додаткового житлового приміщення) можна враховувати лише в разі придбання або рефінансування з обмеженим отриманням готівки для основного житла, що складається з однієї житлової одиниці. Дохід від оренди може надходити лише від одного вже наявного ADU, а сума доходу від ADU, яку враховують для визначення відповідності вимогам, не може перевищувати 30% загального доходу, що враховується для цієї мети. Це чинні вимоги агентства, а не обіцянка того, що кожен кредитор погодиться на такий варіант.

B3-3.8-02, Дохід від оренди нерухомості, що є предметом кредитування (нова вкладка)

В інших програмах правила щодо ADU можуть відрізнятися. Freddie Mac також дозволяє враховувати дохід від ADU для визначення відповідності вимогам за певних допустимих обставин, однак відповідність нерухомості вимогам і документація все одно мають значення. Перш ніж вважати оголошення кредитора або опис в оголошенні про продаж підтвердженням схвалення, уточніть фактичну кредитну програму.

Додаткові житлові приміщення (Accessory Dwelling Units) (нова вкладка)

Перевірте орендну плату до складання пропозиції про купівлю

Попросіть кредитора перевірити нерухомість і запропоновану суму орендної плати, перш ніж розраховувати на цей дохід. Автоматизоване схвалення не замінює оцінювання нерухомості, перевірку договору оренди чи остаточний андеррайтинг, а кредитор може застосовувати вимоги, що виходять за межі мінімальних вимог агентства.

Я б попросив(-ла) надати два варіанти розрахунків: один — із доходом від ADU, який кредитор наразі може підтвердити й врахувати, а другий — без доходу від ADU. Другий варіант покаже, чи залишатиметься це житло вам по кишені, якщо оцінювання підтвердить нижчу орендну плату, приміщення класифікують інакше, орендар виїде або додаткові вимоги кредитора не дадуть змоги застосувати очікуваний підхід.

• Це основне житло, що складається з однієї житлової одиниці та має вже наявне ADU, чи багатоквартирна нерухомість?

• Яку кредитну програму та який тип операції ми перевіряємо?

• Які документи про орендну плату вимагатимуть під час андеррайтингу та чи вже замовлено визначення ринкової орендної плати?

• Яку суму орендної плати фактично можна врахувати після коригування, застосування вимоги щодо досвіду та обмеження доходу?

• Чи вписується цей платіж у бюджет мого домогосподарства, якщо орендаря не буде?

Ваш наступний крок

Перш ніж пропонувати вищу ціну через те, що розташоване на задньому подвір’ї житлове приміщення приносить дохід від оренди, попросіть провести андеррайтингову перевірку цього приміщення, договору оренди та підтверджень ринкової орендної плати. Корисна цифра — не орендна плата, зазначена в оголошенні. Це сума, яку кредитор може документально підтвердити, а також платіж, який ви все одно зможете сплачувати, коли приміщення буде вільним.

Доступність програми та відповідність її вимогам залежать від нерухомості, позичальника, кредитора й чинних письмових правил. Ця стаття має освітній характер і не є схваленням кредиту чи пропозицією відсоткової ставки.