¿Puede el alquiler de una ADU ayudarle a calificar para la hipoteca?

Encuentra una casa con una pequeña unidad en el patio trasero y el anuncio indica un posible alquiler de $2,400 al mes. Resulta tentador sumar los $2,400 completos a sus ingresos y aumentar en consecuencia el presupuesto para comprar la vivienda.

No prepare la oferta de esa manera. El alquiler de una unidad de vivienda accesoria existente, o ADU, puede ayudarle a calificar, pero el prestamista primero debe confirmar la propiedad, el programa de préstamo, la transacción, la documentación del alquiler y el monto permitido. Según las reglas actuales de Fannie Mae, el alquiler usado para calificar no es simplemente la cifra que aparece en el anuncio.

B3-3.8-02, Ingresos por alquiler de la propiedad en cuestión (se abre en una pestaña nueva)

Primero confirme que realmente sea una ADU

Una puerta independiente o una segunda cocina no determinan por sí solas el tipo de propiedad. Una ADU ofrece un espacio habitable independiente con sus propias instalaciones. El tasador también debe determinar si la propiedad es una vivienda de una unidad con una ADU o una propiedad de dos a cuatro unidades. Esa clasificación influye en las reglas de evaluación de riesgo que se aplican.

Fannie Mae: Consideraciones especiales sobre la elegibilidad de la propiedad (se abre en una pestaña nueva)

Esa distinción importa porque un dúplex y una vivienda de una unidad con una ADU están sujetos a reglas distintas sobre la propiedad y los ingresos por alquiler. Solicite cuanto antes los permisos, planos, información de servicios públicos y cualquier contrato de arrendamiento vigente. Freddie Mac también considera la zonificación y la situación legal como cuestiones de elegibilidad de la propiedad, aunque pueden existir excepciones limitadas.

Unidades de vivienda accesorias (se abre en una pestaña nueva)

No considere una futura conversión propuesta como una unidad alquilable existente. La regla de Fannie Mae aquí analizada permite ingresos procedentes de una ADU existente en una residencia principal de una unidad.

B3-3.8-02, Ingresos por alquiler de la propiedad en cuestión (se abre en una pestaña nueva)

El alquiler indicado en el anuncio necesita respaldo independiente

Para una compra, Fannie Mae exige un informe de alquileres comparables basado en una tasación. Si un contrato de arrendamiento vigente se transferirá al comprador, el prestamista también obtiene el contrato firmado y lo compara con el alquiler de mercado respaldado. Cuando el contrato y los datos del mercado no concuerdan razonablemente, el prestamista debe investigar, justificar el monto utilizado o usar la cifra menor.

B3-3.8-02, Ingresos por alquiler de la propiedad en cuestión (se abre en una pestaña nueva)

Por eso no basta con la estimación de alquiler de un agente ni con una proyección de alquiler a corto plazo. Fannie Mae aborda por separado los ingresos por alquiler a corto plazo y excluye dichos ingresos cuando provienen de una ADU. Los ingresos por alquiler de habitaciones a personas que comparten la vivienda con el prestatario constituyen otra categoría distinta. Pregunte al prestamista qué regla se aplica al acuerdo de alquiler real.

B3-3.8-01, Información general sobre ingresos por alquiler (se abre en una pestaña nueva) · Fannie Mae: Ingresos por alquiler de la propiedad en cuestión, alquiler a corto plazo (se abre en una pestaña nueva)

Espere un ajuste, no un crédito dólar por dólar

Para una compra con Fannie Mae, el prestamista comienza multiplicando por el 75% el alquiler bruto mensual respaldado. El 25% restante contempla los gastos y una posible desocupación en el cálculo de evaluación de riesgo.

B3-3.8-02, Ingresos por alquiler de la propiedad en cuestión (se abre en una pestaña nueva)

Ejemplo hipotético: suponga que el contrato de arrendamiento indica $2,400 al mes y que la tasación respalda ese monto. El setenta y cinco por ciento equivale a $1,800. Eso es solo un punto de partida, no una promesa de que se sumarán libremente $1,800 a sus ingresos para calificar. El prestamista aún debe aplicar las reglas relativas a su pago actual de vivienda, su experiencia en la administración de propiedades y el límite de ingresos de la ADU.

B3-3.8-02, Ingresos por alquiler de la propiedad en cuestión (se abre en una pestaña nueva) · B3-3.8-01, Información general sobre ingresos por alquiler (se abre en una pestaña nueva)

La guía vigente de Fannie Mae tiene en cuenta si el prestatario tiene al menos 12 meses de experiencia documentada en la administración de propiedades de alquiler. Si tiene menos experiencia, el monto de los ingresos por alquiler que puede usarse para determinar si reúne los requisitos está limitado por el pago de la propiedad. Ese límite es independiente de cómo se calcula la relación deuda-ingresos para su residencia principal: el prestamista suma los ingresos positivos por alquiler permitidos para calificar a los ingresos mensuales e incluye el pago total de la vivienda en las deudas mensuales. No resta los ingresos por alquiler del pago de la vivienda. El pago total incluye capital, intereses, impuestos, seguros y cuotas de la asociación de propietarios. Pídale al evaluador de riesgos del préstamo que muestre tanto el monto permitido de los ingresos por alquiler como el pago total en su cálculo.

B3-3.8-02, Ingresos por alquiler de la propiedad en cuestión (se abre en una pestaña nueva) · B3-3.8-01, Información general sobre ingresos por alquiler (se abre en una pestaña nueva)

Sepa qué tipo de transacción y límite de ingresos se aplican

En la vía de Fannie Mae, el alquiler de una ADU se limita a la compra o al refinanciamiento con retiro limitado de efectivo de una residencia principal de una unidad. El alquiler solo puede proceder de una ADU existente, y el monto de la ADU usado para calificar no puede superar el 30% de los ingresos totales usados para calificar. Estos son requisitos actuales de la agencia, no una promesa de que todos los prestamistas aceptarán esta situación.

B3-3.8-02, Ingresos por alquiler de la propiedad en cuestión (se abre en una pestaña nueva)

Otros programas pueden tratar las ADU de manera diferente. Freddie Mac también permite usar ingresos de una ADU para calificar en circunstancias elegibles, pero la elegibilidad de la propiedad y la documentación siguen siendo importantes. Confirme el programa de préstamo concreto antes de considerar el anuncio de un prestamista o la descripción de una propiedad como una aprobación.

Unidades de vivienda accesorias (se abre en una pestaña nueva)

Haga revisar el alquiler antes de presentar la oferta

Pida a su prestamista que revise la propiedad y el alquiler propuesto antes de depender de esos ingresos. Una aprobación automatizada no sustituye la tasación, la revisión del contrato de arrendamiento ni la evaluación de riesgo final, y un prestamista puede imponer requisitos adicionales a los mínimos de una agencia.

Yo solicitaría dos versiones de las cifras: una que use los ingresos de la ADU que el prestamista pueda respaldar actualmente y otra que no use ningún ingreso de la ADU. La segunda versión muestra si la vivienda sigue siendo asequible en caso de que la tasación respalde un alquiler menor, la unidad se clasifique de otra manera, un inquilino se marche o un requisito adicional del prestamista impida el tratamiento previsto.

• ¿Es la propiedad una residencia principal de una unidad con una ADU existente o es una propiedad de varias unidades?

• ¿Qué programa de préstamo y qué tipo de transacción estamos evaluando?

• ¿Qué documentación del alquiler exigirá el área de evaluación de riesgo y ya se solicitó la estimación del alquiler de mercado?

• ¿Cuánto del alquiler puede usarse realmente después de aplicar el ajuste, la regla de experiencia y el límite de ingresos?

• ¿El pago sigue ajustándose al presupuesto de mi hogar sin el inquilino?

Tu siguiente paso

Antes de ofrecer más porque una unidad en el patio trasero genera alquiler, solicite una revisión de evaluación de riesgo de la unidad, el contrato de arrendamiento y los datos del alquiler de mercado. La cifra útil no es el alquiler que figura en el anuncio. Es el monto que el prestamista puede documentar y el pago que usted aún puede afrontar cuando la unidad está desocupada.

La disponibilidad y la elegibilidad del programa dependen de la propiedad, el prestatario, el prestamista y las pautas escritas vigentes. Este artículo es educativo y no constituye una aprobación de préstamo ni una cotización de tasa.