Допомога з початковим внеском: скільки ви будете винні в разі продажу або рефінансування?

Програма допомоги з початковим внеском дає вам змогу придбати житло. Через два роки ви захочете рефінансувати кредит або переїхати. Чи доведеться повертати допомогу і звідки на це візьмуться кошти?

Перш ніж приймати допомогу, порівняйте передбачені нею щомісячний платіж, проценти й обставини, що запускають обов’язок погашення, з відповідними умовами першої іпотеки. Це особливо важливо, якщо ваш перший кредит потребує ручного андеррайтингу: можливість отримати схвалення корисна лише тоді, коли весь пакет фінансування відповідає і правилам програми, і вашому бюджету.

Допомога потребує проходження другого етапу схвалення

Якщо заявка на кредит FHA отримує результат Refer, її має особисто розглянути кваліфікований андеррайтер FHA. Це називається ручним андеррайтингом. Це шлях до ухвалення індивідуального рішення, а не остаточне схвалення. Успішне проходження перевірки першої іпотеки також не доводить, що програма допомоги прийме заявку. Організації, що надають допомогу, і кредитори — учасники програм установлюють власні вимоги.

FHA TOTAL (нова вкладка)

Наприклад, іпотечний кредитор Kind Lending на своїй загальнодоступній сторінці National FHA DPA наразі описує програму лише для купівлі житла, яка не діє у штатах Нью-Йорк і Вашингтон, та вказує можливість ручного андеррайтингу за співвідношення боргових платежів до доходу (DTI) не більш ніж 45% і кредитного бала FICO 660. Це заявлені Kind умови конкретного продукту, а не загальні обмеження FHA.

Kind Lending: загальнонаціональна допомога з початковим внеском за кредитами FHA (нова вкладка)

CalHFA також вимагає від заявників відповідати її вимогам до позичальника та нерухомості й зазначає, що в разі суперечностей між правилами застосовується суворіша вимога. Отже, покупець може відповідати стандартам FHA щодо іпотечного кредиту першої черги, але не відповідати окремим критеріям програми допомоги.

Програма допомоги MyHome Assistance Program (нова вкладка)

• Чи допускає програма допомоги іпотечний кредит першої черги, що пройшов ручний андеррайтинг?

• Які вимоги до кредитного бала та співвідношення боргових платежів до доходу застосовуються саме до цього поєднання кредиту й допомоги?

• Чи відповідають вимогам нерухомість, дохід домогосподарства та запланований спосіб проживання в цьому житлі?

• Яка організація фінансує допомогу та який кредитор відповідає за її схвалення?

Прочитайте боргове зобов’язання щодо допомоги, перш ніж порівнювати суму

«Допомога з початковим внеском» описує призначення коштів, а не умови їх повернення. GSFA Platinum Standard передбачає іпотечний кредит другої черги строком на 15 років зі щомісячними платежами. Опція Select може додати безповоротну грошову допомогу до іпотечного кредиту другої черги з поступовим погашенням основної суми для позичальників певних професій або за певних типів кредитів, якщо така допомога доступна. Assist-to-Own пропонує допомогу з відстроченим погашенням, яку потрібно повернути під час продажу житла або рефінансування, але вона призначена лише для працівників органів влади округу, які відповідають вимогам. Це різні програми з різними критеріями участі, а не перелік варіантів, доступних кожному покупцеві.

Допомога з початковим внеском GSFA Platinum (нова вкладка)

На сторінці MyHome від CalHFA допомогу описано як кредит із нижчим пріоритетом вимог кредитора та відстроченими платежами. Відстрочення означає, що платіж перенесено на пізніший термін, а не що залишок боргу списується. Отримайте актуальну інформацію про обставини, за яких виникає обов’язок погашення, та умови нарахування відсотків саме за тією допомогою, яку вам пропонують.

Програма допомоги MyHome Assistance Program (нова вкладка)

Умови допомоги, борг за якою може бути прощено, також слід уважно читати. Прощення боргу може залежати від проживання в придбаному житлі протягом установленого строку. Якщо ви виїдете раніше, може виникнути обов’язок повернути частину або всю суму. Перш ніж вважати ці кошти безповоротною допомогою, попросіть надати боргове зобов’язання, умови документа про забезпечення боргу нерухомістю (deed of trust) та графік прощення боргу.

Порівняйте сьогоднішнє полегшення фінансового навантаження з можливостями, які матимете завтра

Розгляньмо суто гіпотетичну потребу в допомозі на суму $15,000. Ці вигадані схеми ілюструють механізми погашення боргу, а не доступні пропозиції чи схвалені кредити. Варіант A — друга іпотечна позика строком на 15 років, яку потрібно погашати щомісячними платежами. Варіант B — безвідсоткова допомога без щомісячних платежів, проте всю суму $15,000 потрібно повернути в разі продажу житла або рефінансування. За варіантом C борг поступово прощається протягом п’яти років, але якщо ви переїдете раніше, непрощену частину доведеться повернути.

Варіант A зменшує суму коштів, потрібних для закриття угоди, але додає ще один щомісячний платіж за боргом. Цей платіж має відповідати як вимогам оцінювання кредитної заявки, так і можливостям бюджету вашого домогосподарства. Варіант B зберігає кошти у вашому щомісячному бюджеті, але під час рефінансування може знадобитися погасити залишок боргу за допомогою разом із першою іпотечною позикою. Варіант C може обійтися найдешевше, якщо ви виконаєте всі умови прощення боргу, але він може вам не підійти, якщо зміна роботи або сімейні потреби можуть змусити вас переїхати раніше.

Порівнюйте повні пакети, на які ви можете претендувати: першу іпотечну позику разом із допомогою. Програми можуть передбачати різні ставки, комісії або кредиторів для першої позики, тому не слід припускати, що одна й та сама перша іпотечна позика сумісна з кожним варіантом допомоги. Порівняйте платежі за обома зобов’язаннями, кошти, потрібні для закриття угоди, заощадження, що залишаться після цього, залишки боргу через два та п’ять років, а також суму до сплати в разі продажу житла або рефінансування. Не робіть вибір лише на підставі відсотка допомоги.

Врахуйте в одному плані кошти від продавця на покриття витрат і резерви

Компенсація витрат від продавця (seller credit) та допомога на початковий внесок виконують різні функції. Компенсація від продавця зазвичай покриває дозволені правилами кредитування витрати на закриття угоди; ці кошти не можна використовувати на власний розсуд, і вони можуть не замінювати власний внесок покупця, якого вимагає конкретна програма. Попросіть кредитора розрахувати, яку частину узгодженої компенсації можна фактично використати.

Навіть більша допомога під час закриття угоди може залишити ваш бюджет у вразливому становищі. Під час розгляду кредитної заявки фахівцем вручну особливе значення можуть мати документально підтверджена історія платежів і кошти, що залишаться після закриття угоди. Якщо витратити всі наявні гроші на мінімальні витрати, необхідні для укладення угоди, коштів на переїзд, ремонт або страхову франшизу може не залишитися.

Перш ніж складати пропозицію про купівлю, попросіть надати єдину розрахункову таблицю із зазначенням перевіреного джерела допомоги, компенсації витрат від продавця, коштів покупця, обов’язкових резервів і заощаджень, що залишаться. Конкретна людина має бути здатна пояснити кожен рядок і вказати, які суми ще залежать від виконання певних умов.

Ваш наступний крок

Почніть із двох запитань, на які можна відповісти «так» або «ні»: чи може цю першу іпотечну позику схвалити фахівець після ручного розгляду заявки та чи допускає саме ця програма допомоги такий спосіб схвалення? Якщо обидві відповіді ствердні й мають підтвердження, порівняйте зобов’язання після закриття угоди. Найбільша сума допомоги не обов’язково є найкращою підтримкою. Краще підійде та схема, за якої платіж, обставини, що зумовлюють обов’язок повернення коштів, і вплив на майбутній продаж житла або рефінансування будуть для вас прийнятними.

Доступність програми та відповідність її вимогам залежать від нерухомості, позичальника, кредитора й чинних письмових правил. Ця стаття має освітній характер і не є схваленням кредиту чи пропозицією відсоткової ставки.