Ayuda con el pago inicial: ¿cuánto deberá cuando venda o refinancie?

Un programa de asistencia para el pago inicial le permite comprar la casa. Dos años después, usted quiere refinanciar o mudarse. ¿Tendrá que devolver la asistencia y de dónde saldrá ese dinero?

Antes de aceptar la asistencia, compare su pago mensual, sus intereses y las condiciones que obligan a devolverla con los de la primera hipoteca. Esto es especialmente importante cuando su primer préstamo requiere una evaluación manual: una vía para obtener la aprobación solo es útil si el paquete completo de financiamiento cumple tanto con las reglas del programa como con su presupuesto.

La asistencia tiene una segunda etapa de aprobación

Si una solicitud de préstamo de la FHA recibe un resultado «Refer» (remitir a revisión), un evaluador de préstamos calificado para la FHA debe revisarla personalmente. Esto se denomina evaluación manual. Es una vía para obtener una decisión individualizada, no una aprobación definitiva. Aprobar la evaluación de la primera hipoteca tampoco demuestra que un programa de asistencia para el pago inicial acepte el expediente. Los proveedores de asistencia y los prestamistas participantes imponen sus propios requisitos.

FHA TOTAL (pestaña nueva)

Por ejemplo, la página pública National FHA DPA del prestamista hipotecario Kind Lending actualmente describe un programa exclusivo para compras, excluye a Nueva York y Washington, y publica una vía de evaluación manual con un límite del 45% para la relación deuda-ingresos (DTI) y un puntaje de crédito FICO de 660. Estas son las condiciones del producto que Kind declara, no límites universales de la FHA.

Kind Lending: asistencia para el pago inicial National FHA (pestaña nueva)

CalHFA también indica a los solicitantes que deben cumplir sus requisitos para prestatarios y propiedades, y señala que, cuando las reglas entran en conflicto, prevalece la más restrictiva. Por lo tanto, un comprador puede cumplir con los criterios de la FHA para la primera hipoteca y aun así no cumplir con los requisitos independientes del programa de asistencia.

Programa de Asistencia MyHome (pestaña nueva)

• ¿El programa de asistencia aceptará una primera hipoteca evaluada manualmente?

• ¿Qué reglas sobre el puntaje de crédito y la relación deuda-ingresos se aplican a esta combinación específica?

• ¿La propiedad, los ingresos del hogar y el plan de ocupación cumplen con los requisitos?

• ¿Qué organización financia la asistencia y qué entidad prestamista es responsable de aprobarla?

Lea el pagaré de la asistencia antes de comparar la cantidad

La «asistencia para el pago inicial» describe el propósito del dinero, no sus condiciones de reembolso. GSFA Platinum Standard utiliza una segunda hipoteca a 15 años con pagos mensuales. Su modalidad Select puede añadir una donación a una segunda hipoteca que se amortiza mediante pagos periódicos, para determinadas ocupaciones o tipos de préstamo que cumplan con los requisitos, sujeto a disponibilidad. Assist-to-Own ofrece asistencia con pago diferido que debe reembolsarse al vender o refinanciar la vivienda, pero está restringida a empleados del condado que cumplan con los requisitos. Son programas distintos con diferentes requisitos de elegibilidad, no un menú de opciones disponibles para todos los compradores.

Asistencia para el pago inicial de GSFA Platinum (pestaña nueva)

La página de MyHome de CalHFA describe su ayuda como un préstamo subordinado con pagos diferidos. Diferido significa que el pago se pospone; no significa que se condone el saldo. Obtenga las condiciones vigentes que determinan cuándo debe reembolsarse el préstamo y qué intereses se aplican a la asistencia específica que se le ofrece.

Programa de Asistencia MyHome (pestaña nueva)

La asistencia condonable también requiere una lectura cuidadosa. La condonación puede depender de que usted habite la vivienda durante un período determinado. Mudarse antes de que termine ese período puede generar la obligación de reembolsar una parte o la totalidad de la asistencia. Solicite el pagaré, las condiciones de la escritura de fideicomiso y el calendario de condonación antes de considerar el dinero como una subvención.

Compare el alivio en sus necesidades de efectivo de hoy con las opciones de mañana

Considere una necesidad de asistencia de $15,000 en un caso estrictamente hipotético. Estas estructuras inventadas ilustran cómo funciona el reembolso; no son ofertas disponibles ni aprobaciones. La opción A es una segunda hipoteca a 15 años que debe reembolsarse mediante pagos mensuales. La opción B no cobra intereses ni exige pagos mensuales, pero los $15,000 completos siguen pendientes de pago y deben reembolsarse cuando usted venda o refinancie la vivienda. La opción C se condona gradualmente a lo largo de cinco años, pero exige reembolsar la parte aún no condonada si usted se muda antes.

La opción A reduce el efectivo necesario al cierre, pero añade otra deuda con pagos mensuales. Ese pago debe cumplir con los criterios de evaluación del préstamo y ajustarse al presupuesto de su hogar. La opción B protege el flujo de efectivo mensual, pero un refinanciamiento puede exigir que se liquide el saldo de la asistencia junto con la primera hipoteca. La opción C puede ser la menos costosa si usted cumple con todas las condiciones de condonación, pero puede ser poco adecuada si un cambio de empleo o una necesidad familiar pudiera llevarle a mudarse antes de tiempo.

Compare los paquetes completos para los que cumpla con los requisitos: la primera hipoteca y la asistencia en conjunto. Los programas pueden exigir distintas tasas de interés, cargos o entidades prestamistas para la primera hipoteca, por lo que no puede dar por sentado que la misma primera hipoteca se puede combinar con todas las opciones de asistencia. Compare los pagos de ambos préstamos, el efectivo necesario al cierre, los ahorros que le quedarían después, los saldos al cabo de dos y cinco años y el monto que tendría que pagar tras una venta o un refinanciamiento. No elija basándose únicamente en el porcentaje de asistencia.

Incluya los créditos del vendedor y las reservas en el mismo plan

Un crédito del vendedor y la asistencia para el pago inicial cumplen funciones diferentes. Un crédito del vendedor generalmente cubre los gastos de cierre permitidos por las reglas del préstamo; no es dinero en efectivo de libre uso y puede que no sustituya la aportación del comprador exigida por un programa específico. Pida a la entidad prestamista que calcule cuánto del crédito negociado se puede utilizar realmente.

Recibir más ayuda al cierre aún puede dejarle con un presupuesto frágil. La evaluación manual del préstamo puede dar mayor importancia al historial de pagos documentado y al dinero que quede después del cierre. Gastar todo el dinero disponible en cubrir lo mínimo necesario para la transacción puede dejarle sin margen para la mudanza, las reparaciones o el deducible del seguro.

Antes de redactar una oferta, solicite una sola hoja de cálculo que muestre la fuente de asistencia verificada, el crédito del vendedor, los fondos del comprador, las reservas requeridas y los ahorros restantes. Una persona real debería poder explicar cada renglón e identificar qué cifras siguen sujetas a condiciones.

Tu siguiente paso

Empiece con dos preguntas de sí o no: ¿se puede aprobar esta primera hipoteca mediante una evaluación manual? ¿Este programa específico de asistencia aceptará esa vía de aprobación? Si ambas respuestas afirmativas están respaldadas, compare las obligaciones que tendrá después del cierre. La mayor cantidad de asistencia no es automáticamente la mejor ayuda. La opción más adecuada es aquella cuyo pago, condiciones que obligan a devolver la asistencia y efecto en una futura venta o refinanciamiento pueda asumir con tranquilidad.

La disponibilidad y la elegibilidad del programa dependen de la propiedad, el prestatario, el prestamista y las pautas escritas vigentes. Este artículo es educativo y no constituye una aprobación de préstamo ni una cotización de tasa.